Art. 2072: exclusiones del régimen
Qué contratos quedan expresamente fuera de este régimen de prehorizontalidad.
Normativa comentada · Código Civil y Comercial de la Nación
Art. 2071 CCyC: el seguro para el comprador de una unidad en pozo es opcional, no obligatorio
Este artículo es, hoy, el dato menos conocido y más importante de todo el régimen de prehorizontalidad: mucha gente asume que la ley obliga a asegurar estas operaciones, y el texto vigente dice otra cosa.
Respuesta directa
El art. 2071 CCyC, en el texto sustituido por el art. 14 del Decreto 1017/2024 (B.O. 13/11/2024), establece que al celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble podrá constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo de que la operación fracase, de acuerdo a lo que convengan las partes. En el texto actualmente vigente, esta constitución del seguro es una facultad del titular del dominio, no una obligación legal automática.
Texto oficial vigente
Seguro
Artículo 2071.- Seguro. Al celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble podrá constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por las partes. (Artículo sustituido por art. 14 del Decreto N° 1017/2024 B.O. 13/11/2024.)
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación (art. 2071, texto según Decreto 1017/2024) — verificado el 2026-09-14.
Comentario
El verbo que usa el artículo es determinante: el titular del dominio "podrá" constituir el seguro, no "deberá". En el texto que rige hoy, tras la sustitución que introdujo el Decreto 1017/2024 (B.O. 13/11/2024), la constitución de ese seguro queda como una facultad del desarrollador, sujeta a lo que las partes convengan, no como una exigencia legal automática que recaiga sobre toda operación de este tipo.
El seguro, cuando se constituye, cubre el riesgo de fracaso de la operación: la situación en que, por la razón que sea, el proyecto no llega a concretarse y el comprador queda sin la unidad por la que pagó. Es un riesgo real y no infrecuente en el mercado inmobiliario de unidades en pozo, donde el comprador adelanta fondos —a veces sumas muy significativas— antes de que el edificio exista siquiera.
Al quedar la constitución del seguro sujeta a "lo convenido por las partes", el artículo deja este punto enteramente en el terreno de la negociación contractual. Esto tiene una consecuencia práctica directa: si el contrato que te ofrecen no incluye esta cobertura, la ley no te la impone de oficio, así que es un punto que hay que plantear y negociar expresamente antes de firmar, no algo que pueda darse por sentado.
Cómo se usa en la práctica
Antes de firmar un contrato de compra de una unidad en pozo o en construcción, preguntá expresamente si el desarrollador ofrece el seguro de este artículo, y si la respuesta es negativa, evaluá qué otras garantías o protecciones podés negociar en su lugar (por ejemplo, un cronograma de pagos atado al avance real de la obra, en vez de adelantar la totalidad del precio).
Preguntas frecuentes
Firmé un contrato de compra en pozo y no incluye ningún seguro por si la obra no se termina, ¿el desarrollador está incumpliendo la ley?
No necesariamente: en el texto vigente, constituir este seguro es una facultad del titular del dominio, no una obligación legal automática. Si el contrato no lo incluye, no hay, por esta sola razón, un incumplimiento legal de su parte.
¿Puedo exigir que se incluya este seguro como condición para firmar el contrato?
Podés negociarlo como condición contractual antes de firmar, ya que la ley deja su inclusión librada a lo que acuerden las partes. Una vez firmado el contrato sin esa cláusula, no podés exigirla después como si fuera un derecho legal automático.
¿Por qué conviene revisar este punto con cuidado antes de firmar?
Porque el texto vigente deja la constitución del seguro como una facultad sujeta a lo que acuerden las partes, no como una garantía que la ley imponga de oficio a toda operación. Eso hace importante revisar con precisión qué protecciones concretas incluye cada contrato antes de firmarlo, en vez de asumir que existen por defecto.
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