«El inquilino no paga el alquiler»
Intimación previa, desalojo y cobro: el orden correcto de los tres frentes.
Derecho civil · Área de práctica
Alquileres y consorcios: desalojos, deudas y convivencia en el edificio
Los conflictos de alquileres y consorcios comparten un rasgo: el problema crece todos los meses. Cada mes sin pagar es un mes más de deuda, de expensas, de ocupación. Por eso la regla del área es intervenir temprano y con las formas exactas: en esta materia, una intimación defectuosa puede costar el juicio entero.
El mapa de la materia
Locaciones. Tras el DNU 70/2023, el contrato de locación se rige por la libertad de pactos con el fondo del Código Civil y Comercial: precio, moneda y plazo se negocian. Lo que no cambió es la mecánica del conflicto: frente a la falta de pago corresponde la intimación fehaciente previa exigida por la ley, y recién después el desalojo —proceso con reglas propias— más el cobro de alquileres, expensas y daños contra inquilino y garantes.
Propiedad horizontal. El consorcio vive de las expensas: por eso el certificado de deuda de expensas emitido conforme al reglamento es título que habilita la vía ejecutiva, una de las más rápidas del sistema. Del otro lado, el propietario ejecutado tiene defensas acotadas y un incentivo enorme a negociar temprano. Alrededor orbitan los demás conflictos de consorcio: asambleas, administradores, filtraciones y obras.
Elegí tu situación
«El consorcio tiene un deudor de expensas (o el deudor sos vos)»
El certificado de deuda de expensas se ejecuta rápido: qué mirar de cada lado.
«Terminé el alquiler y no me devuelven el depósito»
Desde 2023 lo define el contrato, no la ley: qué revisar y cómo reclamar.
«Quiero (o me quieren) rescindir el alquiler antes de tiempo»
El inquilino puede irse en cualquier momento pagando el 10% del saldo, o sin costo si la culpa es del dueño.
«Un vecino me molesta (ruidos, olores, uso indebido)»
La habilitación municipal no exime de respetar la normal tolerancia, y un inquilino reincidente puede ser desalojado.
«Quiero subalquilar (o mi inquilino subalquiló sin avisarme)»
El propietario solo tiene 10 días para oponerse desde que se lo notifican; si no responde, se entiende que acepta.
«¿Puedo alquilar (o me quieren alquilar) en dólares?»
Es válido, y el inquilino solo se libera pagando en esa misma moneda: ni un juez puede imponer la conversión a pesos.
«Me impiden vender mi unidad en un country o barrio cerrado»
El reglamento puede limitar la venta con un derecho de preferencia, pero nunca puede impedirla por completo.
«Soy administrador: ¿qué obligaciones tengo con el encargado del edificio?»
Vivienda, descansos y estabilidad: el estatuto especial que rige a los encargados desde 1947.
Guías del cluster
Deudas de expensas
El certificado de deuda de expensas habilita la vía ejecutiva: qué debe controlar el consorcio para cobrar y qué puede revisar el propietario…
El inquilino no paga
Falta de pago de alquileres: la intimación previa obligatoria, el juicio de desalojo y el cobro contra inquilino y garantes, en el orden correcto.
Molestias de un vecino
Ruidos, olores o usos indebidos que exceden lo normal se pueden hacer cesar judicialmente, aun con habilitación municipal, hasta con desalojo del…
No me devuelven el depósito
Desde 2023 el depósito de garantía lo regula el contrato, no la ley. Qué revisar y cómo reclamar si el propietario no te lo devuelve al terminar.
Obligaciones con el encargado
Vivienda higiénica, descansos de 12 horas diarias, vacaciones según antigüedad y conservación del empleo si se enferma: lo que exige la ley al…
Venta en un conjunto inmobiliario
El reglamento puede limitar la venta con un derecho de preferencia, pero nunca puede impedirla por completo: es tu propiedad.
Alquiler en dólares
Sí se puede pactar el alquiler en moneda extranjera, y hay que pagarlo en esa moneda: ni el inquilino ni un juez pueden imponer el pago en pesos.
Rescindir el alquiler antes de tiempo
El inquilino puede irse en cualquier momento pagando el 10% del saldo, o sin costo si la culpa es del dueño. El dueño también tiene causales propias.
Sublocación de un inmueble
Subalquilar una parte del inmueble exige avisar al propietario, que tiene 10 días para oponerse; si no responde, la sublocación queda tácitamente…
Qué suele trabar estos casos
- Intimar mal: sin el plazo legal, al domicilio equivocado o reclamando rubros mezclados.
- Recibir pagos parciales sin recibo detallado de a qué mes se imputan.
- Cortar servicios o cambiar la cerradura por mano propia: además de ilegal, regala al ocupante argumentos y tiempo.
- Dejar que la deuda de expensas envejezca sin certificado ni gestión: los intereses no reemplazan la cobranza.
- Garantes mal constituidos o vencidos, que se descubren inservibles recién al demandar.
Documentación para la consulta
- Contrato de locación completo, con garantías y actas de entrega si existen.
- Detalle de la deuda mes a mes y comprobantes de pagos recibidos.
- Cartas documento e intercambio escrito con inquilino, garantes o administración.
- Para expensas: certificado de deuda, reglamento de copropiedad y liquidaciones.
- Datos de ocupantes reales del inmueble, si se conocen.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda un desalojo por falta de pago?
Depende del juzgado, de la actitud del ocupante y de la corrección del trámite previo. La parte que sí controlás es no regalar meses: intimación correcta desde el primer incumplimiento serio, demanda completa y pedido de las medidas que el código habilita. Cada error formal se paga en meses.
¿Puedo desalojar si el contrato está vencido y el inquilino se queda?
Sí: el vencimiento del plazo con permanencia del ocupante habilita el desalojo por esa causal, más el cobro del valor de la ocupación. También acá la secuencia formal importa: notificación del vencimiento, constancia de la negativa a restituir, demanda.
Soy garante de un alquiler que no se paga, ¿qué me puede pasar?
Según el tipo de garantía firmada, el locador puede reclamarte la deuda como al propio inquilino. Si te llegó una intimación o demanda como garante, tenés defensas propias que revisar —alcance y vigencia de la fianza, renovaciones no consentidas— antes de pagar o allanarte.
¿El consorcio puede ejecutarme las expensas sin avisarme?
La ejecución llega con intimación de pago judicial, pero el «aviso» previo suele ser solo la liquidación mensual. Si debés expensas, negociá antes del juicio: en la ejecución las defensas son mínimas y las costas encarecen todo. Si ya te ejecutaron, hay que revisar el certificado y la liquidación: no siempre están bien hechos.
Conti Abogados — Ciudad de Buenos Aires
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