Alquileres y consorcios: desalojos, deudas y convivencia en el edificio
Atendemos conflictos de alquileres y consorcios, y de campos arrendados o dados en aparcería. Representamos a propietarios, inquilinos, garantes, consorcios y propietarios de departamentos, y a dueños y productores del campo, en la etapa de contrato, de reclamo y de juicio.
Trabajamos cada caso de alquiler, consorcio o campo con un orden fijo, para no perder tiempo ni cometer errores de forma.
Lectura del contrato y de tu rol. Revisamos el contrato, los pagos y las comunicaciones, y definimos si actuás como propietario, inquilino, garante, consorcio o titular del campo.
Intimación o respuesta. Redactamos la carta documento o la contestación que corresponda al caso y la enviamos o la respondemos dentro de los plazos del contrato.
Negociación o demanda. Buscamos primero un acuerdo cuando conviene; si no es posible, iniciamos o contestamos el juicio que corresponda, ya sea desalojo, cobro o ejecución.
Seguimiento hasta el cierre. Controlamos la ejecución de lo resuelto, el cobro o la entrega del inmueble, y te avisamos cada novedad del expediente.
Alquileres y consorcios, en corto
Tras el DNU 70/2023, el contrato de alquiler es la ley principal entre las partes: moneda, precio, actualización y plazo valen como se pactaron, con el Código Civil y Comercial como marco. Lo que no cambió es la mecánica del conflicto. Ante la falta de pago, primero va la intimación fehaciente, después el desalojo y, en su propio carril, el cobro contra el inquilino y los garantes.
En el edificio, el certificado de deuda de expensas emitido conforme al reglamento habilita la vía ejecutiva, un juicio rápido de defensas acotadas: el consorcio cobra con un título fuerte y el propietario ejecutado tiene un margen chico, pero real. La convivencia también tiene reglas: las molestias que exceden la normal tolerancia se pueden hacer cesar, aunque exista habilitación municipal.
El campo tiene un régimen propio. El arrendamiento rural tiene un plazo mínimo de tres años, irrenunciable, que no se esquiva encadenando contratos cortos con la misma contraparte. La aparcería reemplaza el precio fijo por el reparto de los frutos, y si muere el arrendatario, los familiares que trabajaban el campo tienen treinta días para notificar si continúan el contrato.
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Elegí tu situación en los tres grupos de la sección: alquileres, consorcios y vecinos del edificio, y arrendamientos y aparcerías rurales.
Casi todos los errores que encarecen un desalojo, un cobro de expensas o la discusión con un garante se cometen antes del juicio, cuando todavía parece que todo se arregla de palabra. Estos son los más frecuentes, del lado del propietario, del inquilino, del garante y del consorcio:
Intimar mal: sin el plazo legal, al domicilio equivocado o mezclando rubros. Un mensaje de WhatsApp no reemplaza la intimación fehaciente previa al desalojo por falta de pago.
Recibir pagos parciales en silencio: se pueden recibir a cuenta sin perder la causal, pero con recibo, imputación clara y reserva.
Cortar servicios o cambiar la cerradura: además de generar responsabilidad, le regala al ocupante argumentos y tiempo. El desalojo lo ordena un juez.
Prorrogar el contrato sin la firma del garante: la fianza no se extiende a prórrogas no consentidas y cesa al vencer el plazo de la locación (art. 1225). Ver ser garante.
Retener el depósito sin explicar qué se descuenta: el desgaste normal no justifica la retención, y desde 2023 lo que rige es lo que dice el contrato. Ver depósito no devuelto.
Dejar envejecer la deuda de expensas: sin certificado ni gestión, los intereses no reemplazan la cobranza.
Firmar un arrendamiento rural por menos de tres años creyendo que limita la relación: si hay contratos sucesivos, la ley aplica igual el mínimo.
Documentación para la consulta
Con el contrato y el detalle de la deuda ya se puede definir una estrategia en la primera consulta. Si sos garante, traé también lo que firmaste como fiador: de esas cláusulas depende si te pueden reclamar directamente o si primero tienen que ir contra el inquilino. Y si administrás un consorcio, el reglamento y las liquidaciones son el punto de partida.
Contrato de locación completo, con garantías, anexos y prórrogas, y el acta de entrega si existe.
Detalle de la deuda mes a mes y comprobantes de los pagos recibidos.
Cartas documento e intercambios escritos con el inquilino, los garantes o la administración.
Para expensas: el certificado de deuda, las últimas liquidaciones y el reglamento de propiedad horizontal.
Para un campo: el contrato de arrendamiento o aparcería con sus renovaciones y, si hay degradación del suelo, fotos o informes técnicos.
Datos de los ocupantes reales del inmueble, si se conocen.
Depende del juzgado, de la actitud del ocupante y de la corrección del trámite previo. La parte que sí controlás es no regalar meses: intimación correcta desde el primer incumplimiento serio, demanda completa e impulso constante. Los desalojos que se eternizan suelen cargar errores formales de origen o meses de espera de buena voluntad.
¿Puedo desalojar si el contrato venció y el inquilino no se va?
Sí: el vencimiento del plazo con permanencia del ocupante habilita el desalojo por esa causal, más el cobro del valor de la ocupación. También acá la secuencia formal importa: notificación del vencimiento, constancia de la negativa a restituir y demanda. Si además dejó de pagar, la causal es doble.
Soy garante de un alquiler que no se paga, ¿qué me puede pasar?
Según lo que firmaste, el locador puede reclamarte la deuda como al propio inquilino: la mayoría de las fianzas de alquiler incluyen la renuncia al beneficio de excusión. Antes de pagar, revisá el alcance y la vigencia de la garantía, porque la fianza no se extiende a prórrogas que no consentiste y cesa al vencer el plazo de la locación (art. 1225).
Quiero irme antes de que termine el contrato, ¿cuánto me cuesta?
Como inquilino podés resolver el contrato en cualquier momento pagando el 10 % del saldo del canon futuro, calculado desde que notificás la rescisión hasta la fecha de finalización pactada. Si te vas porque el dueño incumplió, por ejemplo porque no mantiene el inmueble apto para el uso pactado, la rescisión no debería generar esa penalidad.
¿El consorcio puede ejecutarme las expensas sin avisarme?
La ejecución llega con intimación de pago judicial, pero el aviso previo suele ser solo la liquidación mensual. Si debés expensas, negociá antes del juicio: en la ejecución las defensas son acotadas y las costas encarecen todo. Si ya te ejecutaron, hay que revisar el certificado y la liquidación, porque no siempre están bien hechos.
¿Puedo arrendar mi campo por un año?
Podés firmar el contrato, pero el plazo de un año probablemente no limite la relación a ese período: la ley fija un mínimo de tres años, irrenunciable. Si renuevan cada año con la misma contraparte sobre el mismo campo, la ley trata esos contratos como celebrados por el plazo mínimo. Distinto es ejercer una prórroga optativa que ya estaba prevista en el contrato original.
Conti Abogados — Ciudad de Buenos Aires
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