«Ampliación de obra no pactada: quién paga el trabajo adicional que se pidió sobre la marcha»
Si pediste trabajos adicionales sobre la marcha sin ponerlos por escrito, el contratista puede no cobrarlos
Derecho civil · Área de práctica
Contratos de obra: construcción, vicios y conflictos con el contratista
Construir, reformar o contratar una obra suele terminar en conflicto por la misma razón: nadie previó por escrito qué pasa si algo sale mal. El contratista abandona la obra, aparecen vicios meses después de la entrega, el comitente no paga los certificados o pretende modificar el proyecto sin reconocer el costo adicional. El Código Civil y Comercial (arts. 1251 a 1279) regula estos conflictos con reglas concretas, empezando por la garantía decenal que protege al comitente durante diez años después de recibida la obra.
Elegí tu situación
«Certificación de obra en disputa: cuando no hay acuerdo sobre el avance real»
Cuando comitente y contratista no coinciden en el porcentaje de avance de la obra
«Cláusula de ajuste alzado o coste y costas: qué conviene pactar según el tipo de obra»
Ajuste alzado o coste y costas: cada modalidad de pago de la obra genera un litigio distinto
«Demora en el plazo de obra: la multa por mora y sus límites legales»
El contratista que se atrasa puede deber una multa diaria si el contrato la pactó
«Diferencia entre contrato de obra y contrato de servicios: por qué cambia el régimen legal aplicable»
Que un contrato sea de obra o de servicios cambia el régimen legal aplicable
«Diferencia entre recepción provisoria y recepción definitiva de la obra: qué efectos tiene cada una»
Firmar la recepción de la obra sin reservas puede perjudicar tu reclamo por vicios
«Diferencias procesales entre un reclamo por obra pública y uno por obra privada»
Reclamar por una obra pública sigue reglas distintas a un contrato de obra entre particulares: cambia el juez
«Ejecución del seguro de caución por incumplimiento del contratista en una obra»
El contratista abandonó la obra o incumplió el contrato: si constituyó un seguro de caución
«El comitente modificó el proyecto durante la obra: reclamo por los mayores costos»
Si el comitente pidió cambios sobre la marcha
«El comitente no paga los certificados de obra: qué puede hacer el contratista»
Si el dueño de la obra no paga lo certificado, el contratista puede suspender los trabajos
«El consorcio reclama por defectos en una obra común: humedad, filtraciones y otras fallas»
Cuando la humedad o las filtraciones afectan partes comunes del edificio, es el consorcio, no cada propietario
«El contratista abandonó la obra sin terminarla: qué puede hacer el comitente»
Cuando el contratista deja la obra sin terminar, el comitente puede intimarlo
«El contratista no tenía ART y un trabajador de la obra sufrió un accidente»
Si tu contratista no tenía ART y un trabajador se accidentó en tu obra
«El contratista reclama trabajos adicionales no facturados: cómo se prueban y se cobran»
Si el contratista hizo trabajos adicionales encargados verbalmente
«Fallas en instalaciones eléctricas o sanitarias de una obra nueva»
Las fallas eléctricas o sanitarias de una obra nueva pueden hacerla impropia para su destino
«Filtraciones por fallas de impermeabilización en terraza o losa»
Las filtraciones en la terraza o losa suelen aparecer con el tiempo y revelan una impermeabilización mal hecha
«Grietas o asentamientos en una construcción reciente: cuándo es un vicio grave y qué prueba hace falta»
Grietas o asentamientos en una obra reciente pueden ser un vicio grave
«Filtraciones o humedad desde una obra en el inmueble vecino: quién responde frente al lindero»
Cuando una impermeabilización mal hecha o una medianera descuidada genera filtraciones en tu propiedad
«Incumplimiento de un contrato de obra llave en mano: qué reclamar»
En la obra llave en mano el contratista se compromete a entregar todo terminado y funcionando; si no cumple
«El desarrollador no entrega tu vivienda comprada en pozo: incumplimiento en un fideicomiso al costo»
Si adheriste a un fideicomiso al costo y la obra no se entrega en plazo
«Obra ejecutada sin permiso municipal: qué pasa con el comitente y el contratista»
Si la obra se hizo sin permiso municipal, comitente y contratista pueden responder juntos. Te explicamos qué hacer
«Redeterminación de precios en un contrato de obra de larga duración»
Cuando la obra se extiende y los costos originales quedan desactualizados
«Refacción de una unidad en propiedad horizontal: cuándo hace falta el consentimiento del consorcio»
Reformar tu unidad no siempre exige el aval del consorcio
«Rescisión del contrato de obra por fuerza mayor o imprevisión»
Un hecho imprevisible que vuelve la obra excesivamente onerosa puede habilitar su rescisión sin responsabilidad
«Rescisión unilateral del contrato de obra por el comitente: qué le corresponde pagar»
El comitente puede desistir de la obra sin que el contratista haya incumplido, pero debe pagarle los gastos
«Responsabilidad del director de obra (arquitecto) por defectos de ejecución»
El arquitecto que dirige la obra responde por los defectos vinculados a su función técnica
«Responsabilidad del ingeniero calculista por fallas estructurales de la obra»
El calculista responde por su propio cálculo estructural
«Responsabilidad solidaria entre comitente, contratista y subcontratistas frente a terceros dañados por la obra»
Un vecino o peatón dañado por una obra puede reclamarle a comitente, contratista o subcontratista
«Retención del fondo de reparo en el contrato de obra: cuándo corresponde y cuándo liberarlo»
El fondo de reparo es la garantía que el comitente retiene del pago para cubrir defectos posteriores
«Ruina de la obra: la responsabilidad decenal del constructor no exige que el edificio se derrumbe»
La ruina no exige que el edificio se derrumbe: alcanza con que comprometa su solidez o lo vuelva impropio para vivir
«Seguro de responsabilidad civil de la obra: cuándo cubre y cuándo se exime»
La póliza de responsabilidad civil de una obra no cubre cualquier siniestro
«Subcontratación en la obra: por qué el contratista principal responde por el subcontratista»
El contratista principal responde por el trabajo del subcontratista que convocó
«Vicios aparentes y vicios ocultos en una obra: qué plazo tenés para reclamar cada uno»
Si aceptaste la obra sin reservas, el vicio aparente no se puede reclamar después
«Vicios de construcción aparecidos después de entregada la obra: la garantía decenal»
La garantía decenal del CCyC cubre los defectos que comprometen la solidez de la obra o la hacen impropia
Por qué estos conflictos son tan frecuentes
La mayoría de los contratos de obra en la práctica se pactan de palabra o con un presupuesto simple, sin prever qué pasa ante una demora, un trabajo adicional o un vicio que aparece después de la entrega. Eso deja a ambas partes —comitente y contratista— sin una hoja de ruta clara cuando el conflicto llega, justo cuando más se necesita.
Qué esperar de una consulta con el estudio
El análisis arranca por reconstruir el contrato real —lo escrito, si existe, más los pagos y las comunicaciones efectivamente cursadas— porque de ahí depende tanto la calificación del vínculo (obra por ajuste alzado, por unidad de medida, llave en mano) como el plazo y la vía procesal aplicables a cada reclamo.
Documentación para la consulta
- El contrato o presupuesto firmado, y cualquier plano o especificación técnica acordada.
- Los comprobantes de los pagos y certificaciones realizados hasta el momento.
- Fotografías o informes técnicos de los defectos o del estado de avance de la obra.
- Cualquier intimación o comunicación cursada entre comitente y contratista.
Preguntas frecuentes
¿Hasta cuándo puedo reclamar por un defecto de construcción que apareció recién ahora?
Depende de si el defecto compromete la solidez de la obra o la hace impropia para su destino: la garantía decenal cubre estos casos durante diez años desde la recepción, pero el plazo para reclamar judicialmente corre desde que el defecto se manifestó.
El contratista dejó la obra a medio hacer, ¿puedo contratar a otro para terminarla y después cobrarle la diferencia?
En general sí, pero conviene intimarlo formalmente primero y documentar el estado de la obra al momento del abandono, para poder reclamar después el sobrecosto de terminarla con otra empresa.
¿Conviene pactar la obra por ajuste alzado o por coste y costas?
Depende del tipo de obra y de cuánta certeza tengas sobre el proyecto final: cada modalidad traslada el riesgo del sobrecosto a una parte distinta, y conviene decidirlo con asesoramiento antes de firmar.
Conti Abogados — Ciudad de Buenos Aires
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