Derecho civil · Construcción y contratos de obra · Tema
Una obra puede dañar al vecino, avanzar sin permiso municipal, terminar en un accidente de trabajo o dejar al comitente sin cobertura de seguro. Este tema reúne los conflictos de una obra que involucran a terceros, a la autoridad y a quienes participan en ella: contratista, subcontratistas, profesionales y aseguradoras. Sirve al comitente, al contratista y al vecino que reclama.
El tema se divide en dos subtemas: uno sobre vecinos, permisos y calificación del contrato, y otro sobre subcontratistas, seguros y accidentes.
Daños por excavación y filtraciones al lindero, refacciones en propiedad horizontal, obra sin permiso municipal y calificación del contrato de obra.
Responsabilidad del contratista por sus subcontratistas, contratista sin ART, seguro de responsabilidad civil y ejecución de la caución en una obra.
Casos que se originan alrededor de la obra: linderos, permisos, subcontratistas, accidentes y seguros.
Con esto identificamos quién responde ante el vecino, el obrero o el consorcio y qué seguro puede estar en juego.
Lo que tenés que tener a mano
Si lo tenés, sumalo
Si hay un daño que sigue empeorando, escribinos cuanto antes con las fotos: lo primero es fijar la prueba.
Los daños que una obra causa a terceros se reclaman con reglas propias. El art. 1757 del Código Civil y Comercial (CCyC) impone responsabilidad objetiva por el riesgo o vicio de las cosas, y el art. 1277 hace responsables al constructor, a los subcontratistas y a los profesionales incluso frente a terceros ajenos al contrato. Lo desarrollan las guías sobre daños por excavación o demolición lindera y sobre filtraciones desde el vecino.
Entre quienes participan de la obra, el contratista no se desliga por haber subcontratado: según el art. 1254, conserva la dirección y la responsabilidad de la ejecución. Cuando el defecto compromete la solidez de la obra, el art. 1274 extiende la responsabilidad al subcontratista, al proyectista y al director de obra, de forma concurrente según la causa del daño. Se explica en subcontratación en la obra y en responsabilidad entre comitente, contratista y subcontratistas.
La contraparte suele repetir tres argumentos: que la obra tenía permiso, que el daño lo causó un subcontratista o que la póliza no cubre el siniestro. El art. 1757 aclara que la autorización administrativa no exime de responder, el contratista sigue respondiendo por quien convocó, y las exclusiones de la póliza sí se pueden oponer al tercero, dentro de los límites del seguro, como se ve en seguro de responsabilidad civil de la obra.
El orden depende de la urgencia. Si el daño avanza, primero se lo frena, después se preserva la prueba y recién entonces se discute quién paga y con qué seguro. Estos son los pasos que las guías de este tema repiten, con sus variantes:
Plazos que conviene tener presentes
El reclamo de daños derivado de la responsabilidad civil prescribe a los tres años (art. 2561 CCyC, según la guía de daños por excavación). Si el daño compromete la solidez de la obra o la hace impropia para su destino, el plazo es de diez años desde la aceptación de la obra (art. 1275 CCyC, según la guía de responsabilidad solidaria).
Las guías de este tema se distinguen por quién sufre el daño y por qué vía se reclama. Estas comparaciones ayudan a elegir la que se parece a tu caso:
Daño por excavación o demolición no es lo mismo que filtración desde el lindero
Las grietas y asentamientos por una excavación son rápidos y progresivos y piden medidas urgentes: daños por excavación o demolición. La humedad que viene de un inmueble vecino mal mantenido o mal impermeabilizado se reclama contra el dueño y quien lo tiene a cargo: filtraciones desde el vecino.
Reclamo del tercero no es lo mismo que reclamo entre comitente y contratista
El vecino lindero no forma parte del contrato de obra y reclama por la vía extracontractual; el comitente reclama por el contrato. El reparto entre los intervinientes está en responsabilidad solidaria en una obra, y el defecto causado por una empresa que el contratista convocó, en subcontratación en la obra.
Accidente de un trabajador no es lo mismo que daño a un vecino
La obligación de afiliar a la ART recae sobre el empleador directo, que en una obra suele ser el contratista o un subcontratista; el comitente solo queda expuesto si se le atribuye un reclamo civil propio: contratista sin ART y accidente.
Seguro de responsabilidad civil no es lo mismo que seguro de caución
El primero cubre los daños que la obra causa a terceros ajenos al contrato (seguro de RC de la obra). El segundo garantiza al comitente que el contratista cumpla el contrato de obra (ejecución de la caución).
Obra privada no es lo mismo que obra pública
La obra pública adjudicada por licitación se rige por la Ley 13.064 y los conflictos contractuales con el Estado suelen requerir reclamo administrativo previo y tramitar en el fuero contencioso administrativo: obra pública vs. obra privada.
Contrato de obra no es lo mismo que contrato de servicios
Las reglas especiales de los arts. 1262 a 1277 CCyC solo se aplican si se prometió un resultado, y la calificación se discute seguido en los tribunales: obra o servicios.
Otras dos guías se refieren a la relación de la obra con el consorcio y con el municipio:
Elegí la guía que se parece a tu situación: cada una baja a los pasos y a la documentación del caso.
Casi todos los conflictos del tema se traban por prueba que se pierde a tiempo: la excavación se rellena, la humedad se repara sin dejar constancia o nadie sabe quién tramitaba el permiso. Las guías insisten en documentar con fotos fechadas, acta notarial y pericia anticipada. Además, aparecen puntos que conviene conocer antes de reclamar:
Según el caso, estos son los documentos que las guías piden reunir para evaluar el reclamo, o la mayor parte de ellos:
En principio sí. Si la excavación o la demolición se califica como actividad riesgosa, el art. 1757 CCyC aclara que la autorización administrativa no exime de responder. Lo desarrolla la guía de daños por excavación o demolición.
Podés dirigir la demanda contra todos los posibles responsables identificados: dueño del terreno, director de obra, responsable técnico y contratista. La pericia determina la causa técnica durante el proceso, según la guía de responsabilidad solidaria en una obra.
En principio no: el art. 28 de la Ley 24.557 hace responder directamente al empleador que omitió afiliarse. El comitente puede quedar expuesto solo si se le atribuye una responsabilidad civil propia. Se explica en la guía sobre contratista sin ART.
No. La póliza tiene límites, franquicias y exclusiones, y la aseguradora puede oponer al tercero damnificado las exclusiones pactadas dentro de los límites del seguro. El detalle está en la guía del seguro de responsabilidad civil de la obra.
No. La obra pública adjudicada por licitación se rige por la Ley 13.064 y los conflictos contractuales con el Estado suelen requerir reclamo administrativo previo y tramitar en el fuero contencioso administrativo. Los daños a terceros pueden ir a la justicia civil: diferencias entre obra pública y privada.
Si la obra no toca partes necesariamente comunes ni aumenta la superficie cubierta, en principio no, siempre dentro del reglamento de copropiedad. Cerrar un balcón o un sector descubierto, en cambio, puede exigir unanimidad. Está en la guía de refacción y consorcio.
Conti Abogados — Ciudad de Buenos Aires
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