Grietas en una obra reciente
Muchos daños a terceros por una obra son, precisamente, grietas o asentamientos en el inmueble lindero.
Derecho civil · Guía práctica
Responsabilidad solidaria entre comitente, contratista y subcontratistas frente a terceros dañados por la obra
Cuando una obra en construcción daña a un vecino o a un peatón, el tercero afectado no tiene por qué averiguar primero quién tuvo exactamente la culpa dentro de la obra: la ley le permite dirigirse contra el dueño, el contratista, el director de obra o los subcontratistas, y son ellos quienes discuten entre sí cómo se reparte la responsabilidad.
Quiénes responden frente al tercero dañado
El art. 1277 del CCyC establece que el constructor, los subcontratistas y los profesionales que intervienen en una construcción están obligados a observar las normas administrativas y son responsables, incluso frente a terceros, de cualquier daño producido por el incumplimiento de esas disposiciones. Este artículo se combina con el art. 1274, que extiende la responsabilidad por daños que comprometen la solidez de la obra o la hacen impropia para su destino —de forma concurrente, según la causa del daño— al subcontratista, al proyectista, al director de obra y a cualquier otro profesional ligado al comitente por un contrato referido a la obra dañada. En conjunto, ambas normas dan al tercero perjudicado un abanico amplio de posibles demandados.
Cómo se determina quién responde en cada caso
En "Tomaszewski, Sandra María c/ Arguibel 2860 SA y otros" (Cámara Civil, Sala J, Expte. CIV 036261/2020/CA002, sentencia del 14/08/2025), la propietaria de un inmueble lindero a una obra de varios subsuelos demandó al titular del terreno donde se construía, al director de la obra y al responsable técnico, por los daños de filtraciones, desplazamientos y descenso de suelo que afectaron su unidad. La pericia acreditó que el bombeo de agua durante la excavación fue la causa eficiente del daño, y la Cámara confirmó la condena solidaria contra los responsables de la obra, con extensión a las aseguradoras citadas en garantía. El fallo conexo "Munaro, María Elena c/ Arguibel 2860 SA y otros", sobre el mismo hecho, llegó a idéntica conclusión respecto de otra unidad afectada del mismo edificio lindero.
Responsabilidad del dueño de la obra no es lo mismo que Responsabilidad del director o del contratista
según los arts. 1274 y 1277 CCyC, todos pueden responder de forma concurrente frente al tercero, según cuál haya sido la causa técnica del daño.
Reclamo del tercero contra la obra no es lo mismo que Discusión interna sobre cómo se reparte la responsabilidad
el tercero dañado puede demandar a cualquiera de los responsables; la distribución entre ellos (por culpa, por contrato) se discute después, entre los propios demandados.
Daño durante la ejecución de la obra no es lo mismo que Daño por incumplimiento de normas administrativas
el art. 1277 CCyC responsabiliza en particular por este segundo supuesto, que suele acreditarse con la falta de permisos, medidas de seguridad o controles exigidos por el municipio.
Cómo actuar si una obra vecina te causó un daño
- Documentá el daño apenas aparece: fotos y videos fechados, y su evolución si se agrava con el tiempo.
- Identificá a todos los intervinientes en la obra: el titular del terreno, la constructora, el director de obra y, si podés, los subcontratistas.
- Reclamá ante el organismo municipal o de control que corresponda, porque esas denuncias suelen ser prueba relevante del incumplimiento de normas administrativas.
- Pedí una pericia técnica que determine el mecanismo del daño (bombeo, excavación, vibraciones) y su relación con la obra.
- Demandá a todos los responsables posibles, para no quedar limitado si en el proceso se determina que la responsabilidad recayó en uno distinto del que inicialmente identificaste.
Documentación para evaluar el caso
- Fotografías y videos fechados del daño, con su evolución.
- Denuncias ya presentadas ante organismos de control de obras (municipales o del gobierno local).
- Datos de la obra: cartel de obra, permiso de construcción, titular registral del terreno, si los tenés.
- Presupuestos o informes técnicos sobre la reparación necesaria.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que demandar solo al dueño del terreno donde se construye, o también a la constructora?
Según el criterio judicial citado, podés demandar a todos los que hayan intervenido en la obra —dueño, director, responsable técnico, contratista— porque la responsabilidad frente al tercero es concurrente.
No sé quién de todos los que trabajaron en la obra causó el daño, ¿eso me impide reclamar?
No. Podés dirigir la demanda contra todos los posibles responsables identificados en la obra, y la prueba pericial durante el proceso determina cuál fue la causa técnica y quién responde.
¿El seguro de la constructora cubre este tipo de reclamos?
Con frecuencia sí: en el fallo citado la condena se hizo extensiva a la aseguradora citada en garantía por la obra, dentro de los límites de la póliza contratada.
¿Hasta cuándo dura la responsabilidad del contratista frente a este tipo de daños?
Depende de la causa del daño: si compromete la solidez de la obra o la hace impropia para su destino, el plazo es de diez años desde la aceptación de la obra (art. 1275 CCyC); otros daños se rigen por los plazos generales de prescripción.
Fuentes oficiales
Para verificar lo que decimos, siempre con la fuente primaria a mano:
- Código Civil y Comercial de la Nación (arts. 1274 y 1277, extensión de responsabilidad y responsabilidades complementarias frente a terceros) (texto oficial)
- Tomaszewski, Sandra María c/ Arguibel 2860 SA y otros s/Daños y Perjuicios — Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala J (fallo oficial)
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Recepción provisoria y definitiva
Las responsabilidades del contratista frente a daños de la obra suelen subsistir, como mínimo, hasta la recepción provisoria.
Ampliación de obra no pactada
Si pediste trabajos adicionales sobre la marcha sin ponerlos por escrito, el contratista puede no cobrarlos, aunque los haya ejecutado igual.
Certificación de obra en disputa
Cuando comitente y contratista no coinciden en el porcentaje de avance de la obra, la pericia técnica suele ser la prueba que resuelve el conflicto.
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Conti Abogados — Ciudad de Buenos Aires
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