Responsabilidad solidaria entre comitente, contratista y subcontratistas frente a terceros dañados por la obra

Quiénes responden frente al tercero dañado

El art. 1277 del CCyC dispone que el constructor, los subcontratistas y los profesionales que intervienen en una construcción están obligados a observar las normas administrativas. Responden, incluso frente a terceros, de cualquier daño producido por el incumplimiento de esas disposiciones. La norma alcanza a todos los que participan de la obra, no solo a quien firmó el contrato con el dueño.

A ese artículo se suma el art. 1274, que extiende la responsabilidad por los daños que comprometen la solidez de la obra o la hacen impropia para su destino. Alcanza al subcontratista, al proyectista, al director de obra y a cualquier otro profesional ligado al comitente por un contrato referido a la obra dañada, de forma concurrente, según la causa del daño.

En conjunto, ambas normas le dan al tercero perjudicado un abanico amplio de posibles demandados. La consecuencia práctica es que no hace falta saber de antemano quién causó el daño: la causa técnica se determina durante el proceso, con la prueba pericial.

Cómo se determina quién responde en cada caso

En «T., S. M. c/ Arguibel 2860 SA y otros» (Cámara Civil, Sala J, Expte. CIV 036261/2020/CA002, sentencia del 14/08/2025), la propietaria de un inmueble lindero a una obra de varios subsuelos demandó al titular del terreno donde se construía, al director de la obra y al responsable técnico. Reclamaba por filtraciones, desplazamientos y descenso de suelo que afectaron su unidad.

La pericia acreditó que el bombeo de agua durante la excavación fue la causa eficiente del daño. La Cámara confirmó la condena solidaria contra los responsables de la obra, con extensión a las aseguradoras citadas en garantía. El fallo conexo «M., M. E. c/ Arguibel 2860 SA y otros», sobre el mismo hecho, llegó a idéntica conclusión respecto de otra unidad afectada del mismo edificio lindero.

Cómo actuar si una obra vecina te causó un daño

El orden en que reúnas la prueba y elijas a los demandados influye en el resultado. Estos son los pasos, en secuencia:

1. Documentá el daño apenas aparece. Fotos y videos fechados, y su evolución si se agrava con el tiempo.
2. Identificá a todos los intervinientes en la obra. El titular del terreno, la constructora, el director de obra y, si podés, los subcontratistas.
3. Reclamá ante el organismo municipal o de control que corresponda, porque esas denuncias suelen ser prueba relevante del incumplimiento de normas administrativas.
4. Pedí una pericia técnica que determine el mecanismo del daño (bombeo, excavación, vibraciones) y su relación con la obra.
5. Demandá a todos los responsables posibles, para no quedar limitado si en el proceso se determina que la responsabilidad recayó en uno distinto del que identificaste al principio.

Documentación para evaluar el caso

Para analizar tu reclamo necesitamos reunir, en lo posible, lo siguiente:

• Fotografías y videos fechados del daño, con su evolución.
• Denuncias ya presentadas ante organismos de control de obras, municipales o del gobierno local.
• Datos de la obra, si los tenés: cartel de obra, permiso de construcción y titular registral del terreno.
• Presupuestos o informes técnicos sobre la reparación necesaria.

Preguntas frecuentes