Recepción provisoria y definitiva
Firmar la recepción sin reservas puede complicar un reclamo posterior por este mismo tipo de vicio.
Derecho civil · Guía práctica
Grietas o asentamientos en una construcción reciente: cuándo es un vicio grave y qué prueba hace falta
Una fisura en una construcción reciente no siempre es estética: cuando compromete la solidez del inmueble o lo hace impropio para su destino, la ley pone en cabeza del constructor una responsabilidad reforzada, de la que no se libera alegando defectos del suelo o de los materiales. Identificarlo a tiempo, con la pericia correcta, define si el reclamo prospera.
Cuándo una grieta deja de ser estética y pasa a ser un vicio grave
El art. 1273 del CCyC responsabiliza al constructor de una obra en inmueble destinada a tener larga duración por los daños que comprometen su solidez o que la hacen impropia para su destino, frente al comitente y frente a quien adquiera la obra después. La norma es exigente con el constructor: no es causa ajena que lo libere el vicio del suelo, aunque el terreno pertenezca al comitente o a un tercero, ni el vicio de los materiales, aunque él no los haya provisto. Esto importa en la práctica porque el argumento más común frente a un asentamiento —"el terreno tenía un problema previo"— no alcanza para exonerar al constructor si la obra no lo tuvo en cuenta.
Quiénes responden y por cuánto tiempo
El art. 1274 extiende esta responsabilidad, según la causa del daño, al subcontratista, al proyectista, al director de obra y a cualquier otro profesional ligado al comitente por un contrato referido a la obra dañada. El art. 1275 exige que el daño se produzca dentro de los diez años de aceptada la obra, y el art. 1276 declara nula cualquier cláusula que pretenda excluir o limitar esta responsabilidad. En "Segovia, Rubén Osvaldo y otro c/ Fuks, Julio Sergio y otros" (Cámara Civil, Sala K, Expte. CIV 079970/2017/CA001, sentencia del 07/05/2026), la pericia acreditó que las grietas en el patio y en la medianera de la unidad de los actores se debían a movimientos estructurales por asentamientos diferenciales, originados en las excavaciones y el retiro de tanques enterrados de una obra lindera de varias plantas y subsuelos. La Cámara confirmó la condena contra la constructora y contra la sociedad titular de la obra, rechazando la excepción de falta de legitimación pasiva que uno de los codemandados había opuesto.
Vicio grave (compromete la solidez o la aptitud de la obra) no es lo mismo que Vicio menor o defecto estético
solo el primero activa el régimen agravado de los arts. 1273 a 1276 CCyC, con extensión de responsabilidad y plazo de diez años; el segundo se rige por las reglas generales de vicios ocultos.
Grieta por asentamiento de la obra propia no es lo mismo que Grieta causada por una obra vecina
en el segundo caso, según el criterio judicial citado, el responsable no es quien construyó tu inmueble sino quien ejecutó la obra lindera cuya excavación provocó el movimiento del suelo.
Responsabilidad del constructor no es lo mismo que Responsabilidad exclusiva del dueño del terreno
según los artículos citados, el vicio del suelo no exime al constructor, que debió advertirlo o prevenirlo con las reglas del arte.
Cómo actuar frente a grietas o asentamientos recientes
- Fotografiá y fechá cada fisura o desnivel apenas lo detectés, y repetí el registro cada pocas semanas para documentar su evolución.
- Identificá si hay una obra lindera en curso, porque las excavaciones y el retiro de estructuras enterradas son una causa frecuente de asentamiento diferencial.
- Pedí una pericia de ingeniería o arquitectura que determine el mecanismo del daño (asentamiento, vicio de proyecto, vicio de ejecución) y no solo describa la fisura.
- Identificá a todos los responsables posibles: constructor, director de obra, proyectista y subcontratistas según la causa técnica del daño.
- Iniciá el reclamo dentro de los diez años de aceptada la obra, plazo de caducidad que fija el art. 1275 CCyC.
Documentación para evaluar el caso
- Fotografías y videos fechados de las grietas, con su evolución en el tiempo.
- Plano o proyecto de la obra propia, si está disponible, y de la obra lindera si el daño proviene de ella.
- Cualquier informe técnico o municipal ya realizado sobre la obra vecina o la propia construcción.
- Datos de contacto del constructor, director de obra y empresa a cargo de la obra que se sospecha causante del daño.
Preguntas frecuentes
¿El constructor puede eximirse diciendo que el terreno tenía un problema que no se veía?
No. Según el criterio judicial citado, el vicio del suelo no es causa ajena que libere al constructor, aunque el terreno pertenezca al comitente o a un tercero.
Las grietas aparecieron después de que empezó una obra en el terreno de al lado, ¿a quién le reclamo?
Según el criterio judicial citado, si la pericia acredita que el asentamiento se originó en las excavaciones o los trabajos de esa obra, el reclamo se dirige contra la constructora y los demás responsables de esa obra lindera, no contra quien construyó tu inmueble.
¿Hasta cuándo puedo reclamar si la grieta apareció años después de terminada la construcción?
El art. 1275 CCyC fija un plazo de diez años desde la aceptación de la obra para que el daño se manifieste y pueda reclamarse bajo este régimen agravado.
¿Sirve una cláusula del contrato que excluye la responsabilidad del constructor por este tipo de daños?
No. El art. 1276 CCyC declara nula cualquier cláusula que dispense o limite la responsabilidad por daños que comprometan la solidez de la obra o la hagan impropia para su destino.
Fuentes oficiales
Para verificar lo que decimos, siempre con la fuente primaria a mano:
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Conti Abogados — Ciudad de Buenos Aires
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