Filtraciones por impermeabilización
Otro defecto constructivo frecuente que puede volver la obra impropia para su destino, con el mismo marco de responsabilidad.
Derecho civil · Guía práctica
Fallas en instalaciones eléctricas o sanitarias de una obra nueva
Una obra puede estar perfectamente sólida y, sin embargo, quedar inhabitable si las instalaciones eléctricas o sanitarias fallan: cortes de luz, cañerías que pierden o instalaciones de gas que no cumplen la normativa vigente. Este tipo de defectos tiene su propia lógica de reclamo, distinta de la que aplica a los daños puramente estructurales.
Un defecto no necesita comprometer la estructura para generar responsabilidad
El art. 1271 del Código Civil y Comercial establece que las normas sobre vicios o defectos se aplican también a las diferencias de calidad de la obra, lo que incluye las instalaciones. Y el art. 1273 no exige que el defecto ponga en riesgo la solidez del edificio: alcanza con que lo haga impropio para su destino. Una instalación eléctrica subdimensionada, cañerías sanitarias mal ejecutadas o una instalación de gas que no cumple con la normativa pueden encuadrar en este supuesto, porque afectan directamente la habitabilidad de la unidad, aunque las paredes y la losa estén en perfectas condiciones.
Quién puede reclamar: la unidad propia o el consorcio
En un edificio de propiedad horizontal, este tipo de reclamos suele generar una discusión adicional sobre quién tiene legitimación para demandar. En "Cons. de Prop. Neptuno 55 Torres I y II c/ Construcción de Vivienda para la Armada s/ Cumplimiento de Contrato" (Cámara Nacional Civil, Sala H, sentencia del 15/09/2014), el consorcio reclamó directamente a la constructora la reparación integral de las cañerías de gas, que presentaban pérdidas por fallas de construcción y no cumplían con las exigencias reglamentarias vigentes. El tribunal confirmó el rechazo de primera instancia porque entendió que ese reclamo, al derivar de los contratos de compraventa individuales entre cada comprador y la constructora, correspondía a cada titular de unidad y no al consorcio, salvo que este hubiera afrontado la reparación y reclamara luego el reembolso. La enseñanza práctica es clara: antes de litigar, conviene definir si el reclamo lo debe iniciar cada propietario afectado, el consorcio, o ambos según qué instalaciones estén comprometidas (privativas o comunes).
Defecto estructural no es lo mismo que Defecto en instalaciones
el primero compromete la solidez del edificio; el segundo puede dejarlo impropio para su destino sin afectar la estructura, y ambos activan la responsabilidad del art. 1273 del Código Civil y Comercial.
Instalación de una unidad privativa no es lo mismo que Instalación de partes comunes del edificio
según el caso citado, el reclamo por instalaciones vinculadas a los contratos de compraventa individuales corresponde a cada propietario, mientras que el consorcio puede reclamar cuando afrontó la reparación de partes comunes y busca su reembolso.
Vicio aparente al recibir la unidad no es lo mismo que Falla que se manifiesta con el uso
muchas fallas eléctricas o sanitarias, como las pérdidas de gas del caso citado, se detectan recién con el uso cotidiano de la instalación, no en una inspección visual al momento de la entrega.
Cómo actuar
- Documentá la falla concreta: cortes de luz recurrentes, pérdidas de agua o gas, con fecha y fotos o videos.
- Pedí una inspección técnica (electricista matriculado, gasista matriculado o instalador sanitario) que certifique el origen del defecto y si cumple con la normativa vigente.
- Definí quién debe reclamar: si la instalación es privativa de tu unidad, el reclamo suele corresponderte a vos; si es de partes comunes, evaluá si conviene que lo haga el consorcio.
- Notificá por escrito al contratista o a la constructora para que tome conocimiento formal del defecto.
- Conservá los comprobantes de cualquier reparación urgente que hayas debido pagar, para poder reclamarlos junto con el resto del daño.
Documentación para evaluar el caso
- Contrato de compraventa o de obra, y acta de recepción de la unidad o del edificio.
- Informe técnico de un profesional matriculado sobre el defecto y su origen.
- Fotos, videos o facturas de reparaciones ya realizadas.
- Reglamento de copropiedad, si el reclamo involucra instalaciones de partes comunes.
Preguntas frecuentes
¿Necesito que la falla eléctrica o sanitaria comprometa la estructura del edificio para reclamar?
No. El art. 1273 del Código Civil y Comercial responsabiliza al constructor tanto por los daños que comprometen la solidez de la obra como por los que la hacen impropia para su destino, y una instalación defectuosa suele encuadrar en este segundo supuesto.
¿El consorcio puede reclamar por fallas en las instalaciones de mi unidad?
En general no, si la falla deriva de tu contrato individual de compraventa con la constructora. Según el fallo citado, ese reclamo corresponde a cada propietario, salvo que se trate de instalaciones comunes que el consorcio haya reparado.
¿Y si la falla está en las instalaciones comunes del edificio?
Ahí el consorcio sí puede tener legitimación para reclamar, especialmente si ya afrontó el costo de la reparación y busca su reembolso frente a la constructora.
¿Qué prueba necesito para acreditar que la instalación no cumple la normativa?
Un informe de un profesional matriculado (electricista, gasista o instalador sanitario, según el caso) que constate el defecto y su apartamiento de las exigencias reglamentarias suele ser la prueba central de este tipo de reclamos.
Fuentes oficiales
Para verificar lo que decimos, siempre con la fuente primaria a mano:
- Ley 26.994, Código Civil y Comercial de la Nación — arts. 1271 a 1274 (vicios o defectos de la obra y responsabilidad del constructor cuando la hacen impropia para su destino) (texto oficial)
- Cons. de Prop. Neptuno 55 Torres I y II c/ Construcción de Vivienda para la Armada s/ Cumplimiento de Contrato — Cámara Nacional Civil, Sala H, sentencia del 15/09/2014 (fallo oficial)
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