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Fallas concretas en la obra: grietas, filtraciones, instalaciones y partes comunes
Una grieta, una mancha de humedad o una instalación que falla son defectos distintos y se reclaman con pruebas distintas. Esta página reúne las fallas más frecuentes en una obra reciente y explica quién reclama y qué pericia hace falta en cada una.
- 4 guías
- CABA y Provincia de Buenos Aires
Las guías
Cada guía parte de una falla concreta y de la prueba que hace falta para reclamarla.
- Grietas en una obra recienteGrietas o asentamientos en una obra reciente pueden ser un vicio grave: qué prueba pericial hace falta para acreditarlo y reclamar.
- Filtraciones por impermeabilizaciónLas filtraciones en la terraza o losa suelen aparecer con el tiempo y revelan una impermeabilización mal hecha. El constructor puede responder igual.
- Fallas en instalaciones de obra nuevaLas fallas eléctricas o sanitarias de una obra nueva pueden hacerla impropia para su destino, aunque no comprometan la estructura del edificio.
- Consorcio: defectos en partes comunesCuando la humedad o las filtraciones afectan partes comunes del edificio, es el consorcio, no cada propietario, quien tiene que reclamar al responsable.
Cuatro fallas frecuentes, en corto
Una grieta no siempre es estética. Si compromete la solidez o el destino de la obra, rige la responsabilidad reforzada de los arts. 1273 a 1276 CCyC. La prueba es una pericia de ingeniería o arquitectura que determine el mecanismo del daño, y no solo describa la fisura. Si el asentamiento viene de una obra lindera, la pericia define contra quién se reclama (grietas en una obra reciente).
La filtración casi nunca aparece el día de la entrega, y esa demora no juega en tu contra. Suele ser un vicio no ostensible al recibir la obra, por el que el contratista sigue respondiendo (art. 1272 CCyC). Si además compromete la solidez o la habitabilidad, entra el plazo de diez años (filtraciones en terraza o losa).
Una instalación eléctrica, sanitaria o de gas defectuosa no necesita afectar la estructura: alcanza con que haga la obra impropia para su destino. Y cuando el defecto está en una parte común del edificio, la discusión pasa a ser quién reclama, si cada propietario o el consorcio (fallas en instalaciones de obra nueva y defectos en partes comunes).
Quién reclama y contra quién
En un edificio de propiedad horizontal, el consorcio es una persona jurídica (art. 2044 CCyC), representada por el administrador (art. 2065 CCyC). Si el defecto está en una cosa o parte común, como terrazas, fachadas o cañerías generales, la legitimación para reclamar es del consorcio. Si está en una unidad privativa, es del propietario de esa unidad.
El reclamo se dirige, según el rol de cada uno, contra la desarrolladora, la constructora, el director de obra y el proyectista. En las instalaciones hay un antecedente que conviene tener presente: la Cámara Civil, Sala H, rechazó el reclamo del consorcio por las cañerías de gas porque derivaba de las compraventas individuales, salvo que el consorcio hubiera afrontado la reparación y pidiera el reembolso.
Grieta de la obra propia no es lo mismo que grieta causada por una obra vecina
En el segundo caso, según el criterio judicial citado, responde quien ejecutó la obra lindera cuya excavación movió el suelo, y no quien construyó tu inmueble (grietas en una obra reciente).
Filtración menor no es lo mismo que filtración que compromete la solidez
La primera se resuelve como defecto de garantía común; la segunda activa el régimen de obra en ruina, con plazo de diez años (filtraciones en terraza o losa).
Defecto en cosa común no es lo mismo que deterioro por falta de mantenimiento
Solo el primero responde al régimen de defectos de construcción; si el daño se debe a falta de mantenimiento posterior, el análisis es otro (el consorcio reclama por defectos en partes comunes).
Cómo probar la falla y qué documentación juntar
En todos estos casos el reclamo se gana o se pierde en la prueba técnica. Conviene registrar el daño apenas aparece y repetir el registro si evoluciona, notificar por escrito a los responsables y pedir un informe de un profesional habilitado.
- Fotografiá y fechá cada grieta, mancha o falla, y repetí el registro cada pocas semanas para mostrar su evolución.
- Pedí el informe adecuado: pericia de ingeniería o arquitectura para grietas; informe técnico del origen para filtraciones; electricista, gasista o instalador matriculado para instalaciones.
- Definí quién reclama según la falla esté en una unidad privativa o en una parte común.
- Notificá por escrito al contratista o a la constructora y conservá los comprobantes de cualquier reparación urgente.
- Verificá el plazo desde la recepción de la obra, porque el de diez años es de caducidad.
Sirven también el contrato de obra o de compraventa, el acta de recepción, el reglamento de propiedad horizontal, el acta que acredita al administrador y los planos de la obra propia y de la lindera si el daño viene de ahí.
Preguntas frecuentes
El constructor dice que el terreno tenía un problema previo, ¿eso lo libera?
No. Según el art. 1273 CCyC, el vicio del suelo no es causa ajena que libere al constructor, aunque el terreno pertenezca al comitente o a un tercero (grietas en una obra reciente).
La filtración apareció dos años después de la entrega, ¿puedo reclamar?
Sí. El art. 1272 CCyC mantiene la responsabilidad del contratista por los vicios no ostensibles al recibir la obra, y que el deterioro aparezca con el tiempo no equivale a haberlo aceptado (filtraciones en terraza o losa).
¿La falla eléctrica o sanitaria tiene que comprometer la estructura?
No. El art. 1273 CCyC alcanza también los daños que hacen la obra impropia para su destino. Un informe de un profesional matriculado suele ser la prueba central (fallas en instalaciones de obra nueva).
Un propietario detectó humedad que viene de la terraza, ¿reclama él o el consorcio?
Depende del origen. Si proviene de una parte común, la legitimación para reclamar su reparación es del consorcio, aunque el daño se manifieste dentro de una unidad (consorcio y defectos de obra).
Conti Abogados — Ciudad de Buenos Aires
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