Filtraciones por fallas de impermeabilización en terraza o losa

La garantía legal por vicios de la impermeabilización

El art. 1272 del Código Civil y Comercial distingue dos situaciones. De los vicios aparentes el contratista queda libre una vez aceptada la obra, si no hay plazo de garantía. De los vicios no ostensibles al momento de la recepción sigue respondiendo, con la extensión y los plazos previstos para la garantía por vicios ocultos.

Una filtración originada en una membrana mal colocada o en una pendiente insuficiente suele encuadrar justamente en esta segunda categoría, porque no se detecta a simple vista al recibir la obra. Por eso el hecho de que aparezca meses o años después de la entrega no le quita fuerza al reclamo.

Cuándo la filtración compromete la solidez o la habitabilidad

Si la filtración es severa y compromete la solidez de la construcción o la hace impropia para su destino, entra en juego el art. 1273 del Código Civil y Comercial. Esa norma responsabiliza al constructor de una obra realizada en inmueble destinado por su naturaleza a tener larga duración, salvo que pruebe una causa ajena (y ni el vicio del suelo ni el de los materiales cuentan como tal).

Según el art. 1274, esta responsabilidad se extiende a quien vende una obra que construyó o hizo construir profesionalmente, y alcanza incluso al subcontratista o al director de obra según la causa del daño. El plazo para reclamar es de diez años desde la aceptación de la obra (art. 1275), y cualquier cláusula que pretenda limitar esta responsabilidad se tiene por no escrita (art. 1276).

Un caso reciente ilustra cómo se analiza este tipo de reclamos: en "Total Concreto S.A. c/ S., G. S. s/ Cumplimiento de Contrato" (Juzgado Nacional en lo Civil N° 63, sentencia del 18/08/2026), la comitente reclamó por deficiencias en la construcción de su vivienda. La pericia constató, entre otros defectos, la necesidad de impermeabilizar la azotea con membrana asfáltica y reparar microfisuras que generaban filtraciones en las carpinterías.

El juzgado destacó que los deterioros "fueron apareciendo con el transcurso del tiempo", lo que descartó el argumento de la constructora de que la obra había sido aceptada sin ningún reproche.

Cómo actuar frente a una filtración

Antes de reclamar daños, conviene dejar armado el expediente técnico y la intimación. Esta secuencia ordena los pasos:

1. Documentá la filtración apenas la detectés: fotos, videos y fecha de la primera aparición.
2. Notificá por escrito al contratista para que tome conocimiento formal del reclamo y pueda inspeccionar el defecto.
3. Pedí un informe técnico o una pericia de parte que determine el origen del problema (membrana, pendiente, sellado de juntas) y el costo de la reparación.
4. Verificá el plazo transcurrido desde la recepción de la obra, porque el plazo de diez años del art. 1275 del Código Civil y Comercial corre desde esa fecha.
5. Intimá la reparación antes de reclamar los daños, salvo que el contratista ya se haya desentendido del problema.

Documentación que sirve para evaluar el caso

Para ubicar el defecto en el régimen que corresponde y estimar el costo de la reparación, se necesita:

• Contrato de obra y acta de recepción, con la fecha exacta de entrega.
• Fotos y videos de la filtración, idealmente con fecha, y de los daños que causó dentro de la vivienda.
• Presupuesto o informe técnico sobre el origen del defecto y el costo de repararlo.
• Comunicaciones cursadas con el contratista sobre el reclamo.

Preguntas frecuentes