Plazos, abandono y rescisión de un contrato de obra: qué podés hacer

Las guías

Elegí la guía según quién incumplió y qué querés hacer con el contrato.

• Contratista que abandona la obraCuando el contratista deja la obra sin terminar, el comitente puede intimarlo, resolver el contrato y terminarla por cuenta de aquel.
• Demora en el plazo de obraEl contratista que se atrasa puede deber una multa diaria si el contrato la pactó, pero esa cláusula penal tiene límites que un juez puede reducir.
• Contrato de obra llave en manoEn la obra llave en mano el contratista se compromete a entregar todo terminado y funcionando; si no cumple, el reclamo tiene particularidades propias.
• Rescisión unilateral por el comitenteEl comitente puede desistir de la obra sin que el contratista haya incumplido, pero debe pagarle los gastos, trabajos y la ganancia esperada.
• Rescisión por fuerza mayor en la obraUn hecho imprevisible que vuelve la obra excesivamente onerosa puede habilitar su rescisión sin responsabilidad. Te explicamos cuándo y cómo.
• Obra o servicio mal ejecutadoUna reforma mal hecha, una obra sin terminar, un profesional que no actuó con la diligencia debida: qué obligaciones tenía y qué se puede reclamar.

Qué casos atendemos

Casos en que la obra no avanza o el contrato se quiere terminar, desde cualquiera de los dos lados.

• El contratista abandonó la obra sin terminarlaDocumentamos el estado de la obra, intimamos al contratista y definimos cómo resolver el contrato y completar los trabajos.
• Demora en el plazo de obra y multas por moraRevisamos el plazo pactado y la cláusula de multa, y reclamamos o defendemos la aplicación de la mora según tu posición.
• Contrato llave en mano incumplidoRevisamos lo pactado en el contrato cerrado y lo entregado, e intimamos o reclamamos según el incumplimiento.
• Rescindir el contrato de obra siendo el comitenteAnalizamos las alternativas contractuales y legales para rescindir, y preparamos la comunicación que evita un reclamo en contra.
• Rescisión por fuerza mayor o imprevisiónEvaluamos si el hecho invocado justifica la rescisión o la revisión del contrato, y planteamos la posición que corresponda.
• Obra o servicio mal ejecutadoDocumentamos los trabajos defectuosos o incompletos y reclamamos la reparación, la rebaja del precio o la indemnización.

La obra no avanza o no termina: las salidas que da la ley

El contratista debe ejecutar la obra en el tiempo convenido o, a falta de pacto, en el que razonablemente corresponda según su índole (art. 1256 CCyC). Es una obligación de resultado: no alcanza con haber empezado, hay que terminar en las condiciones pactadas. Cuando eso no ocurre, lo que se reclama depende de qué pasó y de quién incumplió.

Si el contratista se atrasa, puede deber la multa por mora que el contrato haya pactado, con límites que un juez puede ajustar (demora en el plazo de obra). Si deja la obra sin terminarla, el comitente puede intimarlo, resolver el contrato y terminarla por otro a costa del contratista (contratista que abandona la obra).

Si en cambio el que quiere salir es el comitente, el art. 1261 CCyC le permite desistir por su sola voluntad, pero debe pagar los gastos, los trabajos y la utilidad esperada (rescisión unilateral por el comitente). Y si un hecho extraordinario vuelve la obra excesivamente onerosa o imposible, hay una vía distinta (rescisión por fuerza mayor).

Qué suele alegar la otra parte y cómo se responde

Casi todos los conflictos por plazos y abandono se discuten con los mismos argumentos. Conviene tenerlos presentes antes de intimar, porque de ellos depende qué prueba juntar.

• «Dejé de trabajar porque no me pagaron». Si hay una deuda real de certificados o cuotas, la suspensión puede ser legítima (art. 1031 CCyC). Por eso conviene revisar el estado de pagos antes de hablar de abandono (abandono de obra).
• «Me atrasé porque pidieron cambios». El contratista debe individualizar y probar qué adicionales concretos incidieron en el cronograma. Si no lo hace, la demora sigue corriendo en su contra (demora en el plazo de obra).
• «La multa es exagerada». El art. 794 CCyC faculta al juez a reducirla cuando es desproporcionada con la gravedad del incumplimiento.
• «Los costos se dispararon». Una suba previsible para el rubro no alcanza para invocar imprevisión: hace falta una alteración extraordinaria y ajena al riesgo asumido (rescisión por fuerza mayor o imprevisión).

1. Revisá el contrato: fecha de entrega, cláusula penal, sistema de contratación y causales de resolución.
2. Reuní la prueba del estado de la obra con fotos fechadas, actas notariales o un informe técnico.
3. Intimá por carta documento a cumplir en un plazo razonable, con apercibimiento de resolver.
4. Resolvé de forma fehaciente si vence el plazo sin respuesta, con la causa lo más precisa posible.
5. Presupuestá la terminación con otro contratista para tener la base del reclamo económico.

Qué guía corresponde a cada situación

Las seis guías de este tema se distinguen por quién incumple o quién quiere salir del contrato, y conviene ubicar tu caso antes de intimar. Estas distinciones ordenan la elección.

Si el conflicto nace de que no te pagan lo certificado, la vía es otra: está en certificados de obra impagos.

Qué documentación juntar y qué errores evitar

Con el contrato y algunas pruebas del estado de la obra se puede hacer una primera evaluación. Faltar alguno de estos papeles no impide empezar.

• El contrato de obra o la carta oferta, con anexos, planos y cláusula penal si existe.
• Los comprobantes de pago hasta la fecha del atraso o del abandono.
• Las comunicaciones cursadas al contratista: mensajes, mails y cartas documento.
• Fotos, actas o un informe técnico del estado de la obra.
• Los pedidos de adicionales o prórrogas hechos durante la obra.

El error más frecuente es contratar a otro constructor antes de intimar y resolver, porque eso desordena el reclamo posterior de los costos de terminación. Otro es suspender los trabajos sin notificar, lo que puede volverse en contra de quien suspende. Y también se equivoca quien califica de abandono lo que en realidad es una suspensión por falta de pago.

Preguntas frecuentes