Incumplimiento de un contrato de obra llave en mano: qué reclamar

Qué caracteriza a la obra por ajuste alzado y llave en mano

El art. 1262 del Código Civil y Comercial reconoce el «ajuste alzado», también llamado retribución global, como uno de los sistemas de contratación de la obra, junto con la unidad de medida, el coste y costas u otro sistema convenido. Cuando además el contratista asume el proyecto, la dirección, la provisión de materiales y la ejecución completa por un precio cerrado, en la práctica se habla de obra «llave en mano».

El comitente no tiene que coordinar distintos gremios ni proveedores: un solo responsable entrega el resultado final funcionando. Esa concentración de responsabilidades tiene una contracara. Si algo falla —un plazo incumplido, un defecto de construcción, una instalación que no funciona—, al contratista le resulta más difícil trasladarle la culpa a un tercero, porque asumió la obra de punta a punta.

Cuando la entrega «llave en mano» llega tarde y con defectos

En «C., D. c/ Proyectar Tu Casa SA s/Cumplimiento de Contrato» (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala D, Exp. 83392/2019, sentencia del 08/07/2025), el comitente relató haber contratado a la demandada «en la modalidad de ajuste alzado y llave en mano instaurada en el art. 1262 del Código Civil y Comercial» para construir su casa, con proyecto, dirección de obra y provisión de materiales y mano de obra.

La obra, que debía entregarse en dieciocho meses, se completó con casi nueve meses de atraso respecto del plazo pactado. Una vez entregada aparecieron defectos: humedad en paredes, problemas en la pileta y en la rampa de acceso, y falta de entrega de los planos aprobados por la Municipalidad.

La sentencia de primera instancia, confirmada en lo sustancial por la Cámara, tuvo por acreditados tanto la entrega tardía de la obra como los defectos de construcción. Reconoció así la responsabilidad de la constructora por ambos incumplimientos dentro del mismo contrato llave en mano.

Cómo actuar frente al incumplimiento de una obra llave en mano

Con una promesa integral, el reclamo se arma documentando por separado el atraso y los defectos:

1. Revisá el contrato para confirmar que efectivamente pactaron ajuste alzado y un alcance llave en mano (proyecto, dirección, materiales y mano de obra a cargo del contratista).
2. Documentá el atraso comparando la fecha de entrega pactada con la fecha real, y calculá la cláusula penal si el contrato la prevé.
3. Relevá los defectos con un acta notarial y fotos apenas los detectes, distinguiendo los aparentes de los que puedan ser ocultos.
4. Intimá por escrito al contratista a subsanar los defectos y a reconocer la cláusula penal por el atraso, fijando un plazo razonable de respuesta.
5. Si no hay solución, iniciá el reclamo judicial por cumplimiento de contrato, cláusula penal y daños y perjuicios derivados de los defectos de construcción.

Documentación para evaluar el caso

Para estudiar el reclamo necesitamos reunir lo siguiente:

• Contrato de obra, con la cláusula de sistema de contratación y la cláusula penal por atraso, si existe.
• Actas o cartas documento donde se dejó constancia del atraso o los defectos.
• Fotos, videos y, de ser posible, actas notariales del estado de la obra entregada.
• Planos y documentación municipal, para verificar si fueron entregados por el contratista.
• Presupuestos de reparación de los defectos detectados.

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