Redeterminación de precios de la obra
La alternativa a la rescisión cuando lo que se busca es ajustar el precio, no terminar el contrato.
Derecho civil · Construcción y contratos de obra · Plazos, abandono y rescisión
Rescisión del contrato de obra por fuerza mayor o imprevisión
Una suba brusca de costos, la falta de un insumo esencial o un hecho externo que vuelve la obra mucho más cara de lo previsto no siempre te obliga a seguir adelante a cualquier precio. El Código Civil y Comercial prevé herramientas puntuales para estos casos, pero exige acreditar que el hecho fue realmente extraordinario e imprevisible, no una simple suba de costos del rubro.
En corto
- La imprevisión (art. 1091 CCyC) exige una alteración extraordinaria de las circunstancias que vuelva excesivamente onerosa la prestación, por causas ajenas a las partes y al riesgo asumido.
- La parte afectada puede pedir la resolución total o parcial del contrato o su adecuación, en forma extrajudicial o ante un juez.
- Si la ejecución de la obra se hace imposible por una causa no imputable a nadie, el contrato se extingue y el contratista cobra una compensación equitativa (art. 1267 CCyC).
- Una suba de costos previsible para el rubro no alcanza para invocar imprevisión.
Cuándo la ley habilita a no continuar la obra
El art. 1091 del Código Civil y Comercial regula la teoría de la imprevisión. Si en un contrato de ejecución diferida o permanente la prestación de una de las partes se vuelve excesivamente onerosa por una alteración extraordinaria de las circunstancias, sobrevenida por causas ajenas a las partes y al riesgo que cada una asumió, la parte afectada puede plantear la resolución total o parcial del contrato, o pedir su adecuación.
Ese planteo se puede hacer en forma extrajudicial o ante un juez. Además, el art. 1267 dispone que, si la ejecución de la obra o su continuación se hace imposible por una causa no imputable a ninguna de las partes, el contrato se extingue, y el contratista tiene derecho a una compensación equitativa por la tarea ya efectuada.
Resolución total o solo adecuación del precio
La imprevisión no siempre implica terminar el contrato: el propio art. 1091 permite optar por pedir la adecuación de sus términos en lugar de la resolución. En una obra que ya está avanzada, esto suele ser preferible, porque evita perder lo invertido y permite renegociar el precio o el plazo para continuarla en condiciones razonables.
La resolución lisa y llana conviene más cuando la alteración de las circunstancias es tan severa que ya no tiene sentido continuar, o cuando la relación entre las partes se deterioró al punto de hacer inviable seguir trabajando juntas.
Imprevisión (art. 1091 CCyC) no es lo mismo que Imposibilidad de ejecución (art. 1267 CCyC)
La imprevisión supone que la prestación sigue siendo posible pero se volvió excesivamente onerosa; la imposibilidad supone que la ejecución directamente no puede continuar por la causa sobreviniente.
Fuerza mayor no es lo mismo que Riesgo propio del rubro
Una suba de precios dentro de lo esperable para la actividad no alcanza para invocar imprevisión; se exige una alteración extraordinaria y ajena al riesgo que cada parte asumió al contratar.
Resolución del contrato no es lo mismo que Adecuación del contrato
Son dos salidas distintas frente al mismo hecho imprevisible, y la elección depende de si conviene más terminar la relación o renegociarla para continuar la obra.
Cómo actuar
El hecho tiene que ser realmente extraordinario y no una fluctuación previsible del rubro, así que conviene ordenar la prueba antes de notificar nada:
- Identificá el hecho concreto que alteró las condiciones originales de la obra y la fecha en que se produjo.
- Reuní la prueba de que la alteración fue extraordinaria (informes de mercado, índices de costos, normativa sobreviniente) y no una fluctuación previsible del rubro.
- Evaluá si te conviene pedir la resolución o la adecuación del contrato, según el estado de avance de la obra.
- Notificá formalmente a la otra parte tu intención de resolver o renegociar, antes de suspender los trabajos.
- Documentá el estado de la obra al momento del hecho, para sustentar el reclamo de compensación por la tarea ya realizada.
Documentación para evaluar el caso
Para evaluar si el hecho alcanza el estándar legal necesitamos reunir lo siguiente:
- Contrato de obra, con el precio, el plazo y el sistema de contratación pactados.
- Prueba del hecho imprevisible invocado (noticias, informes técnicos, índices oficiales de costos de la construcción).
- Certificados de avance de obra o fotos que acrediten lo ya ejecutado.
- Comunicaciones cursadas entre las partes sobre el problema.
Preguntas frecuentes
¿Alcanza con que la obra se haya encarecido para pedir la rescisión?
No. El art. 1091 del Código Civil y Comercial exige una alteración extraordinaria de las circunstancias, ajena a las partes y al riesgo propio de la actividad. Una suba de costos previsible para el rubro de la construcción no suele alcanzar ese estándar.
¿Puedo pedir que se ajuste el precio en lugar de terminar el contrato?
Sí. El mismo art. 1091 permite plantear la adecuación del contrato como alternativa a su resolución, lo que suele convenir cuando la obra ya está avanzada.
Si el contrato se extingue por imposibilidad de continuar, ¿el contratista pierde todo lo trabajado?
No necesariamente. Según el art. 1267 del Código Civil y Comercial, el contratista tiene derecho a una compensación equitativa por la tarea efectivamente realizada hasta ese momento.
¿Quién soporta la pérdida de los materiales si un hecho de fuerza mayor los destruye antes de usarlos?
Según el art. 1258 del Código Civil y Comercial, la pérdida la soporta la parte que estaba obligada a proveer esos materiales conforme al sistema de contratación pactado.
Fuentes oficiales
Para verificar lo que decimos, siempre con la fuente primaria a mano:
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