Rescisión por fuerza mayor en la obra
La alternativa cuando el desfasaje de costos es tan severo que conviene terminar el contrato en lugar de renegociar el precio.
Derecho civil · Guía práctica
Redeterminación de precios en un contrato de obra de larga duración
En una obra que se extiende varios meses o años, es habitual que los costos de materiales y mano de obra se disparen muy por encima de lo previsto al firmar el contrato. La ley no permite que cualquiera de las partes modifique el precio por su cuenta, pero sí ofrece vías concretas para reclamar su actualización cuando el desfasaje es real.
La regla general: el precio pactado no se toca solo
El art. 1255 del Código Civil y Comercial establece que, si la obra se contrató por un precio global o por unidad de medida, ninguna de las partes puede pretender modificar el precio total alegando que la obra exige más o menos trabajo, o que su costo resultó mayor o menor al previsto. Esta regla busca dar previsibilidad a ambas partes, pero tiene una excepción expresa: el propio artículo remite al art. 1091, la teoría de la imprevisión, para los casos en que la alteración de costos es extraordinaria y no una simple oscilación del mercado.
Cuándo sí procede ajustar el precio
Hay dos caminos distintos. El primero es el de las variaciones del proyecto: el art. 1264 permite al contratista comunicar la necesidad de modificaciones no previstas para ejecutar la obra conforme a las reglas del arte, con indicación del costo estimado, y el art. 1265 dispone que, a falta de acuerdo sobre esas diferencias de precio, se fijan judicialmente. El segundo camino es el de la imprevisión propiamente dicha: cuando el desfasaje no proviene de un cambio en el proyecto sino de una alteración extraordinaria de las circunstancias económicas generales (una devaluación abrupta, por ejemplo), corresponde encuadrar el reclamo en el art. 1091 y pedir la adecuación del contrato.
Redeterminación por variación del proyecto (arts. 1264-1265 CCyC) no es lo mismo que Redeterminación por imprevisión (art. 1091 CCyC)
la primera responde a un cambio en lo que hay que construir; la segunda, a una alteración extraordinaria de las circunstancias económicas ajena al proyecto en sí.
Sistema de ajuste alzado no es lo mismo que Sistema de coste y costas
en el ajuste alzado el precio queda fijo salvo las excepciones legales; en el sistema de coste y costas, regulado en el art. 1263, la retribución se determina directamente sobre el valor real de los materiales, la mano de obra y otros gastos, por lo que la actualización es más directa.
Renegociar el precio no es lo mismo que Rescindir el contrato
ante el mismo desfasaje de costos, la redeterminación busca continuar la obra en condiciones actualizadas, mientras que la rescisión busca terminar la relación cuando ya no conviene seguir adelante.
Cómo actuar
- Identificá el sistema de contratación pactado (ajuste alzado, unidad de medida o coste y costas), porque condiciona la vía de reclamo disponible.
- Documentá la evolución real de los costos de materiales y mano de obra desde la firma del contrato hasta la fecha del reclamo.
- Distinguí si el desfasaje proviene de un cambio del proyecto o de una alteración general de la economía, para encuadrar el reclamo correctamente.
- Intimá formalmente a la otra parte a renegociar el precio antes de discontinuar los trabajos.
- Si no hay acuerdo, iniciá el reclamo judicial de fijación de las diferencias de precio o de adecuación del contrato.
Documentación para evaluar el caso
- Contrato de obra, con el sistema de contratación y el precio originalmente pactados.
- Certificados de avance de obra y comprobantes de pagos ya realizados.
- Índices o informes de costos de la construcción del período en cuestión.
- Comunicaciones cursadas entre las partes sobre el reclamo de actualización.
Preguntas frecuentes
¿Puedo subir el precio de la obra porque los materiales aumentaron?
No de forma unilateral. El art. 1255 del Código Civil y Comercial prohíbe modificar el precio pactado por un mayor costo, salvo que se configure alguno de los supuestos de imprevisión del art. 1091 o que se trate de variaciones del proyecto encuadradas en los arts. 1264 y 1265.
¿Qué diferencia hay entre pedir una redeterminación y plantear la imprevisión?
La redeterminación por variaciones del proyecto (arts. 1264-1265) responde a cambios en lo que hay que construir; la imprevisión (art. 1091) responde a una alteración extraordinaria de las circunstancias económicas generales, ajena al proyecto.
Si contraté la obra por coste y costas, ¿igual necesito redeterminar el precio?
En ese sistema, regulado por el art. 1263, la retribución ya se calcula sobre el valor real de los materiales y la mano de obra, por lo que la actualización es más automática que en el ajuste alzado.
¿Quién fija el nuevo precio si no nos ponemos de acuerdo?
Según el art. 1265 del Código Civil y Comercial, a falta de acuerdo entre las partes, las diferencias de precio surgidas de modificaciones autorizadas se fijan judicialmente.
Fuentes oficiales
Para verificar lo que decimos, siempre con la fuente primaria a mano:
Seguí leyendo
Obra sin permiso municipal
Otro problema frecuente en obras que se extienden en el tiempo, con su propio reparto de responsabilidades.
Imprevisión contractual
El marco general de la teoría de la imprevisión, que también puede fundar un reclamo de redeterminación de precios.
Ampliación de obra no pactada
Si pediste trabajos adicionales sobre la marcha sin ponerlos por escrito, el contratista puede no cobrarlos, aunque los haya ejecutado igual.
Contratos de obra
Contratista que abandona la obra, vicios de construcción, certificados no pagados y rescisiones: el régimen del contrato de obra y sus conflictos.
Derecho civil
Daños y accidentes, sucesiones, amparos de salud, alquileres y consorcios: el área civil del estudio con guías prácticas por situación y sus plazos.
Conti Abogados — Ciudad de Buenos Aires
¿Querés que revisemos tu caso?
Contanos qué te pasó y qué documentación tenés. Te decimos con claridad qué se puede hacer, en qué plazo y qué necesitamos de tu parte para empezar.
Consultas solo por mensaje: no atendemos llamadas. Respondemos por WhatsApp de lunes a viernes, de 9 a 19.