Certificados, pagos y recepción de la obra: lo que se debe y lo que se retiene

Las guías

Cada guía cubre una de las cuatro etapas: pago, avance, garantía y recepción.

• Certificados de obra impagosSi el dueño de la obra no paga lo certificado, el contratista puede suspender los trabajos, reclamar intereses y hasta resolver el contrato.
• Certificación de obra en disputaCuando comitente y contratista no coinciden en el porcentaje de avance de la obra, la pericia técnica suele ser la prueba que resuelve el conflicto.
• Fondo de reparo en la obraEl fondo de reparo es la garantía que el comitente retiene del pago para cubrir defectos posteriores, y que debe liberar en el plazo pactado.
• Recepción provisoria y definitivaFirmar la recepción de la obra sin reservas puede perjudicar tu reclamo por vicios: la provisoria y la definitiva no son lo mismo.

Del certificado al acta de recepción, en corto

El certificado de avance documenta qué porcentaje de la obra está terminado y habilita los pagos parciales. El comitente tiene derecho a verificar en todo momento el estado de avance, la calidad de los materiales y los trabajos (art. 1269 CCyC). Cuando los certificados no están firmados por ambas partes, el avance se discute y la pericia técnica suele resolverlo (certificación de obra en disputa).

Si el comitente no paga lo certificado, la mora es automática cuando hay plazos o cuotas determinados y corren intereses desde cada vencimiento. El contratista puede suspender los trabajos, pero conviene notificarlo antes para que no se le impute abandono. La contracara: un defecto menor no justifica dejar de pagar todo (certificados de obra impagos).

Al final de la obra, el acta de recepción define qué reclamos quedan abiertos. Con plazo de garantía, la recepción es provisoria y no hace presumir la aceptación; sin él, aceptada la obra el contratista queda libre de los vicios aparentes (art. 1272 CCyC). El fondo de reparo suele acompañar ese período (recepción provisoria y definitiva y fondo de reparo).

Qué suele trabar estos reclamos

En el pago, la traba habitual es el defecto invocado como excusa. En el caso resuelto por el Juzgado Nacional en lo Civil N° 63, «Total Concreto S.A. c/ Sánchez, Giannina Soledad», la comitente dejó de pagar las cuotas por desperfectos en una vivienda ya habitada y fue condenada igual: los defectos no volvían la obra ruinosa ni inapta, y una excepción parcial solo habría permitido retener lo necesario para sanearlos.

En el avance, la traba es el momento de la pericia. En «Fretes Trejo c/ Concasa SA» (Cámara Civil, Sala K), el actor cuestionó que se tomara la segunda pericia porque otros contratistas habían seguido trabajando en la vivienda entre un dictamen y otro. Por eso conviene documentar el estado de la obra cuanto antes y evaluar una prueba pericial anticipada.

En la recepción, el riesgo es firmar sin reserva específica. En «Sesto c/ Furné» (Cámara Civil, Sala C) se discutió si la falta de reserva en el instrumento y en el momento exacto de la recepción extinguía los daños moratorios, y un trámite de mediación posterior no suplía esa omisión.

Cómo actuar y qué documentación juntar

Según de qué lado estés, el orden de los pasos cambia, pero la base es la misma: tener prueba de lo certificado y de lo ejecutado antes de intimar.

1. Reuní los certificados y las constancias de presentación y aprobación, aunque estén cuestionados.
2. Calculá la mora y los intereses desde el vencimiento de cada certificado o cuota impaga.
3. Intimá fehacientemente al pago o a la liberación del fondo, con un plazo razonable.
4. Documentá el estado de la obra con fotos fechadas o un acta notarial, antes de que otros trabajos lo modifiquen.
5. Antes de firmar la recepción, inspeccioná la obra con un profesional y dejá cada observación por escrito.

Los papeles que sirven son el contrato con el sistema de pagos y la cláusula del fondo de reparo, los certificados, el acta de recepción provisoria y definitiva, las fotos y las comunicaciones donde se discutió el avance o se reclamó el pago.

Preguntas frecuentes