Modificación del proyecto de obra
Los trabajos adicionales por cambios de proyecto también deben reflejarse en la certificación de avance para poder cobrarse.
Derecho civil · Guía práctica
Certificación de obra en disputa: cuando no hay acuerdo sobre el avance real
El comitente dice que la obra está muy atrasada; el contratista sostiene que avanzó según lo pactado. Cuando esa discusión no se resuelve con las certificaciones parciales que se fueron firmando durante la obra, la prueba pericial técnica suele ser lo único que permite establecer, con criterio objetivo, cuánto se construyó realmente.
Qué es la certificación de avance y por qué se discute
El art. 1269 del Código Civil y Comercial reconoce al comitente el derecho a verificar, en todo momento y sin perjudicar el desarrollo de los trabajos, el estado de avance, la calidad de los materiales y los trabajos efectuados. Sobre esa base se apoyan los certificados de avance, que documentan periódicamente qué porcentaje de la obra está terminado y habilitan los pagos parciales pactados. El problema aparece cuando esos certificados se discuten: porque no fueron firmados por ambas partes, porque el comitente sostiene que reflejan trabajos no ejecutados, o porque, al resolverse el contrato antes de la entrega final, no hay coincidencia sobre cuánto se avanzó realmente. En esos casos, la obra se considera aceptada solo cuando concurren las circunstancias del art. 747 (art. 1270), y mientras tanto la discusión sobre el grado de avance queda abierta.
El rol decisivo de la pericia técnica
En "Fretes Trejo, Pablo Luis c/ Concasa SA y otro s/Daños y Perjuicios - Resp. Prof. Ing. y Arq." (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala K, Exp. 73916/2017, sentencia del 01/07/2024), el comitente de una vivienda unifamiliar reclamó daños tras resolver el contrato de obra por incumplimiento de la constructora. En la apelación, el propio actor cuestionó que el juez de primera instancia se hubiera inclinado por el grado de avance estimado por la segunda pericia realizada en la causa, en lugar del cálculo de un ingeniero de parte, precisamente porque entre el primer y el segundo dictamen pericial otros contratistas habían seguido ejecutando trabajos en la vivienda. El caso muestra un punto clave: cuando el conflicto llega a la Justicia, el porcentaje de avance que finalmente se toma en cuenta para liquidar los daños es, por regla, el que resulta de la pericia técnica producida en el expediente, no el que cada parte sostiene por su cuenta.
Certificado de avance firmado por ambas partes no es lo mismo que Certificado unilateral objetado
el primero es prueba directa del porcentaje reconocido; el segundo, al ser cuestionado, necesita corroborarse con otra prueba, típicamente la pericia técnica.
Derecho a verificar del comitente (art. 1269) no es lo mismo que Aceptación de la obra (art. 1270)
verificar el avance durante la ejecución no equivale a aceptar la obra terminada, que recién ocurre cuando se dan las circunstancias del art. 747.
Pericia técnica sobre el estado actual no es lo mismo que Pericia técnica retrospectiva
el momento en que se hace la pericia importa, porque —como en el caso citado— otros contratistas pueden haber seguido trabajando entre el hecho discutido y el dictamen, alterando lo que el perito puede constatar.
Cómo actuar ante una disputa sobre el avance de obra
- Reuní todos los certificados de avance firmados durante la obra, aunque sean parciales o estén cuestionados por la otra parte.
- Documentá el estado de la obra cuanto antes, con fotos fechadas y, de ser posible, un acta notarial que constate lo construido a esa fecha.
- Pedí una prueba pericial anticipada si el conflicto puede demorar en judicializarse, para fijar el estado de la obra antes de que otros trabajos lo modifiquen.
- Conservá los presupuestos y facturas de materiales y mano de obra, que ayudan a corroborar el porcentaje de avance alegado.
- Si el desacuerdo persiste, iniciá el reclamo judicial con ofrecimiento de prueba pericial de ingeniería o arquitectura sobre el estado real de la obra.
Documentación para evaluar el caso
- Certificados de avance de obra, firmados o no por ambas partes.
- Contrato de obra, con el cronograma y el sistema de pagos pactado.
- Fotos y videos fechados del estado de la obra en distintos momentos.
- Presupuestos, facturas y comprobantes de pago de materiales y mano de obra.
- Comunicaciones donde se discutió el porcentaje de avance.
Preguntas frecuentes
¿Sirve un certificado de avance que solo firmó una de las partes?
Tiene menos fuerza probatoria que uno firmado por ambas, pero puede sumarse como indicio junto con otra prueba, especialmente la pericia técnica, para acreditar el estado real de la obra.
¿Puedo pedir una pericia antes de iniciar la demanda?
Sí, a través de una prueba anticipada, que resulta especialmente útil cuando la obra sigue en manos de otros contratistas y el estado actual podría modificarse antes del juicio.
¿Qué pasa si otros contratistas siguieron trabajando después del conflicto?
Como muestra el criterio judicial citado, eso puede alterar lo que una pericia posterior logra constatar, por lo que conviene documentar el estado de la obra lo antes posible tras surgir la disputa.
¿El juez está obligado a seguir lo que dice el perito?
El dictamen pericial no es prueba legal obligatoria, pero según el criterio judicial citado en la materia, el juez solo puede apartarse de él cuando presenta deficiencias significativas o fallas lógicas en su razonamiento.
Fuentes oficiales
Para verificar lo que decimos, siempre con la fuente primaria a mano:
- Ley 26.994, Código Civil y Comercial de la Nación, texto actualizado — arts. 1269 (derecho a verificar), 1270 (aceptación de la obra) y 1272 (plazos de garantía) (texto oficial)
- Fretes Trejo, Pablo Luis c/ Concasa SA y otro s/Daños y Perjuicios - Resp. Prof. Ing. y Arq. — Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala K (fallo oficial)
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