Certificación de obra en disputa: cuando no hay acuerdo sobre el avance real

Qué es la certificación de avance y por qué se discute

El art. 1269 del Código Civil y Comercial reconoce al comitente el derecho a verificar, en todo momento y sin perjudicar el desarrollo de los trabajos, el estado de avance, la calidad de los materiales y los trabajos efectuados. Sobre esa base se apoyan los certificados de avance, que documentan periódicamente qué porcentaje de la obra está terminado y habilitan los pagos parciales pactados.

El problema aparece cuando esos certificados se discuten: porque no fueron firmados por ambas partes, porque el comitente sostiene que reflejan trabajos no ejecutados, o porque, al resolverse el contrato antes de la entrega final, no hay coincidencia sobre cuánto se avanzó. En esos casos, la obra se considera aceptada solo cuando concurren las circunstancias del art. 747 (art. 1270), y mientras tanto la discusión queda abierta.

El rol decisivo de la pericia técnica

En «F., P. L. c/ Concasa SA y otro s/Daños y Perjuicios - Resp. Prof. Ing. y Arq.» (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala K, Exp. 73916/2017, sentencia del 01/07/2024), el comitente de una vivienda unifamiliar reclamó daños tras resolver el contrato de obra por incumplimiento de la constructora.

En la apelación, el propio actor cuestionó que el juez de primera instancia se hubiera inclinado por el grado de avance estimado por la segunda pericia realizada en la causa, en lugar del cálculo de un ingeniero de parte. Lo hizo porque, entre el primer y el segundo dictamen pericial, otros contratistas habían seguido ejecutando trabajos en la vivienda.

El caso muestra un punto central: cuando el conflicto llega a la Justicia, el porcentaje de avance que finalmente se toma en cuenta para liquidar los daños es, por regla, el que resulta de la pericia técnica producida en el expediente, no el que cada parte sostiene por su cuenta.

Cómo actuar ante una disputa sobre el avance de obra

Como la pericia depende del estado en que se encuentre la obra, lo primero es dejar constancia del avance antes de que cambie:

1. Reuní todos los certificados de avance firmados durante la obra, aunque sean parciales o estén cuestionados por la otra parte.
2. Documentá el estado de la obra cuanto antes, con fotos fechadas y, de ser posible, un acta notarial que constate lo construido a esa fecha.
3. Pedí una prueba pericial anticipada si el conflicto puede demorar en judicializarse, para fijar el estado de la obra antes de que otros trabajos lo modifiquen.
4. Conservá los presupuestos y facturas de materiales y mano de obra, que ayudan a corroborar el porcentaje de avance alegado.
5. Si el desacuerdo persiste, iniciá el reclamo judicial con ofrecimiento de prueba pericial de ingeniería o arquitectura sobre el estado real de la obra.

Documentación para evaluar el caso

Para armar la prueba del avance necesitamos reunir lo siguiente:

• Certificados de avance de obra, firmados o no por ambas partes.
• Contrato de obra, con el cronograma y el sistema de pagos pactado.
• Fotos y videos fechados del estado de la obra en distintos momentos.
• Presupuestos, facturas y comprobantes de pago de materiales y mano de obra.
• Comunicaciones donde se discutió el porcentaje de avance.

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