Vicios aparentes y ocultos en la obra
El régimen general de vicios aparentes y ocultos; esta página trata el caso más grave, cuando el defecto compromete la solidez o la aptitud de la obra.
Derecho civil · Guía práctica
Vicios de construcción aparecidos después de entregada la obra: la garantía decenal
Recibir la obra sin reservas no te deja sin defensa frente a defectos que aparecen después. Cuando ese defecto compromete la solidez de la construcción o la vuelve impropia para su destino, el Código Civil y Comercial pone una responsabilidad reforzada y prolongada sobre el constructor y otros participantes de la obra.
Qué cubre la garantía decenal y quién responde
El art. 1273 CCyC establece que el constructor de una obra realizada en un inmueble destinado por su naturaleza a tener larga duración responde frente al comitente y al adquirente por los daños que comprometen su solidez y por los que la hacen impropia para su destino. La ley es estricta con las eximentes: el constructor solo se libera probando una causa ajena, y expresamente aclara que no lo es el vicio del suelo (aunque el terreno pertenezca al comitente o a un tercero) ni el vicio de los materiales, aunque no los haya provisto el propio contratista. El art. 1274 CCyC extiende esta responsabilidad, de forma concurrente, a quien vende una obra que construyó o hizo construir como parte de su actividad profesional habitual, a quien actúa como mandatario del dueño de la obra cumpliendo una función similar a la de un contratista y, según la causa del daño, al subcontratista, al proyectista, al director de obra y a cualquier otro profesional ligado al comitente por un contrato de obra referido a la parte dañada.
El plazo de diez años y la nulidad de las cláusulas de exclusión
El art. 1275 CCyC fija el plazo de caducidad: para que se aplique esta responsabilidad, el daño debe producirse dentro de los diez años de aceptada la obra. Y el art. 1276 CCyC refuerza la protección declarando nula toda cláusula que dispense o limite esta responsabilidad. En "Total Concreto S.A. c/ Sánchez, Giannina Soledad s/ Cumplimiento de Contrato" y su acumulado "Sánchez c/ Total Concreto s/ Daños y Perjuicios" (Juzgado Nacional en lo Civil N° 63, sentencia del 18/09/2026), el juzgado analizó el reclamo de la comitente por defectos que se revelaron después de haber ocupado la vivienda: sostuvo que, más allá de la fecha de entrega, la contratista había asumido una obligación de saneamiento que alcanza a los "defectos no ostensibles al momento de la recepción" (arts. 1271 y 1272 inc. b CCyC) y que se enlaza con la "amplia y extendida garantía postcontractual" propia de este tipo de contratos, reforzada por la profesionalidad de la constructora demandada, reconociendo el reclamo por ese déficit constructivo acreditado.
Vicio aparente aceptado sin reservas no es lo mismo que Defecto que compromete la solidez de la obra
el primero libera al contratista si no se pactó garantía (art. 1272 CCyC); el segundo queda cubierto por la responsabilidad decenal aunque hayas recibido la obra sin objeciones.
Vicio oculto menor no es lo mismo que Ruina o impropiedad para el destino
el vicio oculto que no afecta la solidez sigue el régimen general de garantía por defectos ocultos; solo el defecto grave activa el plazo de diez años y la responsabilidad extendida de los arts. 1273 a 1276.
Responsabilidad del constructor no es lo mismo que Responsabilidad extendida a otros participantes
el art. 1273 responsabiliza al constructor; el art. 1274 suma, según la causa del daño, al vendedor profesional, al subcontratista, al proyectista y al director de obra.
Cómo actuar ante un defecto que aparece después de la entrega
- Documentá el defecto apenas lo detectes, con fotos, videos y la fecha en que apareció.
- Notificá fehacientemente al constructor (y, si corresponde, al vendedor o al director de obra) describiendo el defecto y pidiendo su reparación.
- Conseguí un informe técnico que determine si el defecto compromete la solidez o la aptitud de la construcción para su destino.
- Verificá el tiempo transcurrido desde la aceptación de la obra, porque el plazo de diez años es de caducidad.
- Identificá a todos los responsables posibles: constructor, vendedor profesional, subcontratista, proyectista y director de obra, según lo que indique la pericia.
Documentación para evaluar el caso
- El contrato de obra o el boleto de compraventa, con sus anexos y planos.
- El acta de recepción de la obra (provisoria o definitiva), si existe.
- Fotos, videos e informes técnicos sobre el defecto detectado.
- Las comunicaciones cursadas al constructor o al vendedor reclamando la reparación.
Preguntas frecuentes
Recibí la obra sin hacer ninguna reserva, ¿pierdo el derecho a reclamar?
No para los defectos que comprometen la solidez o la aptitud de la construcción: la garantía decenal de los arts. 1273 a 1276 CCyC opera aunque la recepción haya sido sin reservas.
¿Puedo reclamarle solo al constructor o también a otros responsables?
Según la causa del daño, el art. 1274 CCyC permite dirigir el reclamo, de forma concurrente, también contra el vendedor profesional, el subcontratista, el proyectista o el director de obra.
Ya pasaron ocho años desde que me entregaron la construcción, ¿todavía puedo reclamar?
Sí, mientras el daño se haya producido dentro de los diez años de aceptada la obra, conforme al plazo de caducidad del art. 1275 CCyC.
El contrato dice que el constructor no responde por vicios posteriores a la entrega, ¿esa cláusula es válida?
No: el art. 1276 CCyC declara nula toda cláusula que dispense o limite esta responsabilidad cuando el defecto compromete la solidez o la aptitud de la obra.
Fuentes oficiales
Para verificar lo que decimos, siempre con la fuente primaria a mano:
Seguí leyendo
Grietas en una obra reciente
Un tipo frecuente de defecto que suele encuadrar directamente en la responsabilidad decenal por obra en ruina.
Responsabilidad solidaria en una obra
Cómo se reparte la responsabilidad cuando en la obra intervinieron varios profesionales o empresas.
Ampliación de obra no pactada
Si pediste trabajos adicionales sobre la marcha sin ponerlos por escrito, el contratista puede no cobrarlos, aunque los haya ejecutado igual.
Contratos de obra
Contratista que abandona la obra, vicios de construcción, certificados no pagados y rescisiones: el régimen del contrato de obra y sus conflictos.
Derecho civil
Daños y accidentes, sucesiones, amparos de salud, alquileres y consorcios: el área civil del estudio con guías prácticas por situación y sus plazos.
Conti Abogados — Ciudad de Buenos Aires
¿Querés que revisemos tu caso?
Contanos qué te pasó y qué documentación tenés. Te decimos con claridad qué se puede hacer, en qué plazo y qué necesitamos de tu parte para empezar.
Consultas solo por mensaje: no atendemos llamadas. Respondemos por WhatsApp de lunes a viernes, de 9 a 19.