Derecho civil · Construcción y contratos de obra · Tema
Grietas, filtraciones, instalaciones que fallan o una obra que parecía bien terminada y a los meses muestra su problema. Acá se ordenan los reclamos por defectos de construcción, según se hayan visto al recibir la obra o aparecido después, y contra quién se dirigen.
Los defectos se ordenan en dos grupos: el régimen general de vicios con la pregunta de quién responde, y las fallas concretas que más se reclaman.
Cuándo hay ruina, qué cubre la garantía de diez años y cómo se reparten la responsabilidad el constructor, el director de obra y el calculista.
Cómo se prueba y quién reclama por grietas, filtraciones, fallas eléctricas o sanitarias y defectos en partes comunes de una obra reciente.
Reclamos por una obra entregada con fallas, a cargo del constructor, el director de obra o el calculista.
El tiempo corre desde que aparece el defecto, por eso lo primero es fechar el problema y ver quién lo puede responder.
Lo que tenés que tener a mano
Si lo tenés, sumalo
Si el defecto sigue avanzando, mandanos fotos nuevas cada tanto; sirven como prueba de la evolución.
No todos los defectos de una construcción se reclaman de la misma manera. La diferencia depende de la gravedad y del momento en que se manifiestan. El Código Civil y Comercial separa tres escenarios: el vicio aparente, que estaba a la vista al recibir la obra; el vicio oculto, que no era detectable en ese momento; y el defecto grave, que compromete la solidez o vuelve la obra impropia para su destino.
El vicio aparente se pierde, en principio, si aceptaste la obra sin reservas y no se pactó plazo de garantía (art. 1272 CCyC). El vicio oculto se denuncia dentro de los 60 días desde que se manifestó, con una garantía que caduca a los tres años de la recepción. Los dos relojes están explicados en vicios aparentes y vicios ocultos.
El defecto grave tiene otro régimen. Los arts. 1273 a 1276 CCyC hacen responder al constructor por los daños que comprometen la solidez de la obra o la hacen impropia para su destino, durante diez años desde la aceptación, aunque hayas recibido sin reservas y aunque el contrato diga lo contrario. Se desarrolla en vicios tras la entrega y en ruina de la obra.
Dos plazos que corren en paralelo
El plazo de 60 días para denunciar un vicio oculto y la caducidad de tres años de la garantía no se suman ni se reemplazan: perder el primero extingue el reclamo aunque el segundo siga abierto. Por eso conviene ubicar el defecto en su nivel antes de hacer cualquier otra cosa.
Las defensas se repiten de un caso a otro, y la mayoría tiene respuesta en el propio Código. Conocerlas de antemano ayuda a decidir qué prueba reunir y a quién dirigir el reclamo.
El camino habitual es el mismo en casi todos los casos: reunir prueba, notificar por escrito, apoyarse en un informe técnico y recién después reclamar. Lo que cambia es qué plazo está corriendo y quiénes son los responsables.
Elegí la guía que se parezca a tu caso, o empezá por alguno de los dos subtemas.
Las guías de este tema se agrupan en dos subtemas. El de vicios, ruina y quién responde explica el marco legal y los responsables; el de fallas concretas en la obra baja a los defectos que más se reclaman. Estas distinciones ayudan a elegir por dónde empezar.
Vicio común no es lo mismo que defecto grave
Si el defecto no afecta la solidez ni el destino de la obra, rige la garantía por vicios (vicios aparentes y ocultos). Si la compromete, rige la responsabilidad de diez años (ruina de la obra y defecto grave de construcción).
Constructor no es lo mismo que director de obra o calculista
El constructor responde por el resultado; el director, por el control que debía hacer, y el calculista, por el cálculo estructural. Se desarrolla en responsabilidad del director de obra y en responsabilidad del calculista.
Grieta no es lo mismo que filtración o falla de instalación
La grieta suele discutirse con una pericia estructural (grietas en una obra reciente); la filtración, como vicio no visible al recibir (filtraciones en terraza o losa); la instalación, como obra impropia para su destino (fallas en instalaciones de obra nueva).
Reclamo del propietario no es lo mismo que reclamo del consorcio
Si el defecto está en una parte común, la legitimación es del consorcio; si está en una unidad privativa, del propietario. Ver el consorcio reclama por defectos en partes comunes.
Aunque falte algún papel, con lo que tengas se puede hacer una primera evaluación. Lo que más pesa en estos reclamos es poder fechar el defecto y mostrar quién intervino en la obra.
El error más común es firmar la recepción sin dejar constancia de lo que está mal. Otro es esperar a que el daño se agrave sin notificar: el plazo de 60 días corre desde que el vicio oculto se manifestó. Y un tercero es dirigir el reclamo solo al constructor cuando la causa pudo estar en el proyecto, el cálculo o la dirección de obra.
Depende del defecto. Los vicios aparentes que no objetaste quedan, en principio, saldados si no se pactó garantía. Los vicios ocultos y los daños que comprometen la solidez de la obra siguen reclamables. Ver vicios aparentes y ocultos y ruina de la obra.
Para un vicio oculto, tenés 60 días desde que se manifestó y la garantía caduca a los tres años de recibida la obra. Si el daño compromete la solidez o el destino de la obra, debe producirse dentro de los diez años desde la aceptación (vicios tras la entrega).
Contra el constructor y, según la causa del daño, también contra el vendedor profesional de la obra, el subcontratista, el proyectista y el director de obra. Un informe técnico ayuda a definir quién responde por qué (defecto grave de construcción).
En principio sí. La responsabilidad por defectos que comprometen la solidez protege también a quien adquirió el inmueble después, aunque nunca haya contratado con el constructor. El plazo de diez años cuenta desde que se aceptó la obra, no desde tu compra (ruina de la obra).
Si el defecto está en una parte común, la legitimación para reclamar corresponde al consorcio, a través del administrador. Si está en una unidad privativa, reclama el propietario. Se explica en consorcio y defectos de obra.
Conti Abogados — Ciudad de Buenos Aires
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