Derecho civil · Construcción y contratos de obra · Tema
Casi todos los conflictos de obra terminan en plata: certificados que no se pagan, adicionales que nadie quiere reconocer, costos que se disparan o un fondo de reparo que no se libera. Acá se explica cómo se fija el precio, cómo se certifica y se paga, y qué pasa cuando el proyecto cambia sobre la marcha.
El precio se ordena en dos frentes: lo que se certifica, se paga y se retiene al recibir la obra, y lo que cambia o se ajusta mientras se construye.
Certificados impagos, avance de obra en disputa, fondo de reparo y recepción provisoria o definitiva: qué derechos tiene cada parte al pagar y…
Adicionales pedidos sobre la marcha, cambios de proyecto, redeterminación del precio y ajuste alzado o coste y costas: qué se cobra y cómo se prueba.
Disputas por plata en una obra privada, tanto del lado de quien paga como del que cobra.
Con los números de la obra ordenados te decimos cuánto se puede reclamar o discutir y con qué prueba.
Lo que tenés que tener a mano
Si lo tenés, sumalo
Si los adicionales se pidieron de palabra, anotá fechas y quién los pidió y mandanos todo lo que haya, aunque sean mensajes sueltos.
El art. 1262 CCyC enumera los sistemas para contratar el precio: ajuste alzado (o retribución global), unidad de medida, coste y costas u otro que convengan las partes. Si nada se pactó ni surge de los usos, se presume el ajuste alzado y que el contratista provee los materiales. Por eso conviene dejar la modalidad por escrito (ajuste alzado o coste y costas).
En ajuste alzado o por unidad de medida, ninguna parte puede modificar el precio total alegando que la obra costó más o menos de lo previsto (art. 1255 CCyC). La excepción es la imprevisión del art. 1091, que exige una alteración extraordinaria y no una simple oscilación del mercado. Las vías para actualizar el precio se desarrollan en redeterminación de precios.
Del lado del pago, la primera obligación del comitente es abonar la retribución pactada (art. 1257 inc. a CCyC). Si hay plazos o cuotas determinados, la mora es automática y corren intereses desde cada vencimiento. El contratista puede, además, suspender los trabajos con la excepción de incumplimiento (certificados de obra impagos).
El proyecto aceptado no se cambia sin papel
El contratista no puede variar el proyecto aceptado sin autorización escrita del comitente (art. 1264 CCyC), salvo modificaciones imprevisibles necesarias según las reglas del arte. Sin constancia escrita, cobrar un adicional se vuelve mucho más difícil. Se explica en ampliación de obra no pactada.
En estos reclamos los argumentos se repiten de ambos lados. Ubicarlos temprano permite saber qué prueba falta y qué carta jugar primero.
El camino se parece en todos los casos: reunir los papeles de lo pactado y de lo ejecutado, calcular la diferencia, intimar por escrito con un plazo razonable y, si no hay acuerdo, reclamar judicialmente con prueba pericial técnica o contable según corresponda.
Elegí la guía que se parezca a tu conflicto, o entrá por alguno de los dos subtemas.
Las nueve guías se distinguen por el momento de la obra en que aparece el conflicto. Si el problema es lo que se paga y se retiene, el camino es el subtema de certificados, pagos y recepción; si es lo que cambió o se encareció, el de adicionales, cambios y ajuste del precio.
Certificado impago no es lo mismo que disputa sobre el porcentaje certificado
En el primero el comitente no discute cuánto se hizo, sino que no paga lo reconocido (certificados de obra impagos). En el segundo se discute el avance, y la pericia suele resolverlo (certificación de obra en disputa).
Adicional pedido por el comitente no es lo mismo que cambio decidido por el contratista
El segundo exige autorización escrita; el primero puede acreditarse por cualquier medio de prueba. Ver trabajos adicionales no facturados y ampliación de obra no pactada.
Cambio del proyecto no es lo mismo que suba general de costos
El primero se rige por los arts. 1264 y 1265 CCyC; la segunda, por la imprevisión del art. 1091 (el comitente modificó el proyecto y redeterminación de precios).
Fondo de reparo no es lo mismo que recepción definitiva
El fondo es una garantía pactada que suele retenerse con la recepción provisoria y liberarse con la definitiva (fondo de reparo y recepción provisoria y definitiva).
Lo que más pesa en estos reclamos es poder demostrar qué se pactó, qué se hizo y qué se pagó. Con los papeles que tengas se puede hacer una primera evaluación.
El error más repetido es ejecutar o aceptar adicionales sin dejar nada por escrito. Le sigue firmar la recepción sin reservas específicas, que puede cerrar reclamos por vicios aparentes y por daños moratorios. Y es común también usar un defecto menor como excusa para dejar de pagar todo, cuando la ley solo habilita a retener lo proporcional.
El art. 1262 CCyC presume, salvo prueba en contrario, que la obra se contrató por ajuste alzado y que el contratista provee los materiales. Quien invoca coste y costas debe probar que esa fue la modalidad convenida (ajuste alzado o coste y costas).
Solo de forma proporcional. Según el criterio judicial citado, un defecto menor no autoriza a desconocer todo lo certificado: como máximo permite retener lo necesario para repararlo (certificados de obra impagos).
Si el adicional fue autorizado y no hay acuerdo sobre el precio, la diferencia se fija judicialmente (art. 1265 CCyC), no de forma unilateral por el contratista (ampliación de obra no pactada).
No de forma unilateral. El art. 1255 CCyC lo impide salvo imprevisión o variaciones del proyecto encuadradas en los arts. 1264 y 1265 (redeterminación de precios).
Hasta el vencimiento del plazo de garantía pactado o la recepción definitiva, salvo defectos reclamados dentro de ese plazo que justifiquen seguir reteniendo la parte necesaria (fondo de reparo).
Conti Abogados — Ciudad de Buenos Aires
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