Refacción de una unidad en propiedad horizontal: cuándo hace falta el consentimiento del consorcio

Qué distingue una refacción privativa de una que necesita autorización

El art. 2037 del Código Civil y Comercial (CCyC) define la propiedad horizontal como un derecho que se ejerce sobre partes privativas y partes comunes que son "interdependientes" y conforman "un todo no escindible". El art. 2041 enumera las cosas necesariamente comunes -entre ellas, los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras indispensables para la seguridad, y los muros divisorios de unidades entre sí-, con carácter enunciativo. Si la refacción no toca ninguno de esos elementos ni las instalaciones centrales del edificio, en principio el propietario puede encararla dentro de su unidad sin pedir consentimiento a los demás consorcistas, sujeto siempre al reglamento de copropiedad (art. 2046, inc. a) y a no comprometer la seguridad del inmueble (art. 2047, inc. c).

Cuándo hace falta mayoría y cuándo unanimidad

El art. 2051 CCyC exige el consentimiento de la mayoría de los propietarios, con informe técnico previo de un profesional autorizado, para mejoras u obra nueva sobre cosas y partes comunes. El art. 2052 eleva ese estándar a la unanimidad cuando la obra, aunque no implique elevar pisos ni excavar, modifica de manera sustancial la estructura del inmueble, o cuando se realiza en interés particular y solo beneficia a un propietario. En "G, L V c/ D, E s/Interdicto" (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala L, Expte. CIV 8140/2017, sentencia del 27/09/2022), el demandado había cerrado con techo un sector descubierto de su propia unidad funcional. La Cámara sostuvo que, aun cuando ese sector fuera privativo y no común, para realizar una obra que implique un aumento de la superficie cubierta es necesario obtener el consentimiento unánime de todos los copropietarios, porque esa modificación exige a su vez reformar el reglamento de propiedad horizontal (art. 2053 CCyC), a costa de quien se benefició con la mejora. En el caso puntual, sin embargo, rechazó la demolición porque el propio antecesor de la actora había prestado su conformidad años antes, lo que hacía inadmisible el reclamo posterior por ir contra los propios actos.

Cómo actuar antes de encarar la refacción

1. Revisá el reglamento de copropiedad para saber qué está definido como parte privativa y qué como parte común en tu unidad.
2. Pedí un informe técnico de un profesional matriculado que determine si la obra afecta estructura, seguridad, salubridad o el aspecto exterior del edificio.
3. Consultá si la obra aumenta la superficie cubierta, porque ese solo hecho puede exigir la unanimidad de los propietarios según el criterio judicial citado.
4. Presentá el pedido de autorización al administrador con la documentación técnica, para que se trate en asamblea si corresponde.
5. Conservá la prueba de cualquier conformidad que te dé el consorcio o los vecinos linderos, por si la obra se cuestiona más adelante.

Documentación para evaluar el caso

• Reglamento de copropiedad y administración del edificio.
• Planos de la unidad y, si existen, de la obra proyectada.
• Actas de asamblea donde se haya tratado (o denegado) la autorización.
• Informe técnico o pericial sobre el impacto de la obra en la estructura o la seguridad del edificio.

Preguntas frecuentes