Filtraciones o humedad desde una obra en el inmueble vecino: quién responde frente al lindero

Quién responde por las filtraciones que vienen del vecino

El art. 1757 CCyC establece que toda persona responde por el daño causado por el riesgo o vicio de las cosas, con un factor de atribución objetivo: ni la autorización administrativa para el uso de la cosa ni el cumplimiento de las técnicas de prevención eximen de responsabilidad. El art. 1758 CCyC extiende esa responsabilidad, de forma concurrente, al dueño y al guardián de la cosa -quien ejerce su uso, dirección y control, o quien obtiene un provecho de ella-. Cuando la obra defectuosa la ejecutó un constructor, subcontratista o profesional, el art. 1277 CCyC agrega que todos ellos están obligados a observar las normas administrativas y son responsables, incluso frente a terceros ajenos al contrato de obra, por cualquier daño derivado de su incumplimiento. Esto significa que el vecino afectado por una filtración no necesita ser parte del contrato de obra ni del contrato de locación del inmueble de donde proviene el daño para reclamar: le alcanza con probar el vicio de la cosa y la relación de causalidad con el perjuicio sufrido.

Cuándo responde el propietario y cuándo el inquilino o el contratista

En "Consorcio de Propietarios Charcas 2715 Capital Federal c/ Dia Argentina SA y otros s/Daños y Perjuicios" (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala D, Expte. CIV 2159/2018, sentencia del 19/09/2024), el consorcio actor reclamó por filtraciones y humedades que afectaban su sótano, sus bauleras y la sala de medidores, originadas en el local lindero alquilado a un supermercado. La pericia determinó que el deterioro provenía de la falta de mantenimiento del inmueble vecino y de un caño pluvial posiblemente deteriorado. La Cámara confirmó que, tratándose de daños producidos por deficiencias en la conservación del inmueble lindero, la cuestión queda subsumida en el art. 1757 CCyC, y que el deber de conservación alcanzaba tanto a las propietarias (dueñas de la cosa) como a la sociedad locataria que explotaba el local (guardián de la cosa), en los términos del art. 1758 CCyC. Ordenó que las demandadas llevaran a cabo las tareas de reparación indicadas por el perito -entre ellas, la impermeabilización de la medianera y de los sectores afectados- y confirmó la condena a resarcir los daños, difiriendo únicamente la actualización del monto para la etapa de ejecución de sentencia.

Cómo actuar frente a filtraciones que vienen del vecino

1. Documentá el daño con fotos y fechas apenas aparece la humedad o la filtración.
2. Notificá fehacientemente al propietario y al ocupante del inmueble lindero, para que tomen conocimiento y puedan tomar medidas.
3. Pedí una prueba pericial anticipada que determine el origen del daño y el estado del inmueble vecino, antes de que se pierda la evidencia.
4. Identificá a todos los responsables posibles: el propietario, el inquilino o empresa que ocupa el inmueble y, si corresponde, el contratista que ejecutó la obra.
5. Cuantificá el costo de reparación de tu propiedad, incluida la impermeabilización que sea necesaria.

Documentación para evaluar el caso

• Fotografías y registro de fechas de la aparición y evolución de la humedad o filtración.
• Cartas documento o intimaciones cursadas al propietario o al ocupante del inmueble lindero.
• Informe técnico o pericial sobre el origen del daño, si ya lo tenés.
• Presupuestos de reparación de los sectores afectados de tu propiedad.

Preguntas frecuentes