La obra de al lado me dañó la casa al excavar o demoler: a quién le reclamo

Por qué la excavación y la demolición son un caso aparte

A diferencia de una filtración desde la obra vecina, los daños de una excavación o de una demolición suelen ser rápidos y progresivos: al retirar suelo junto a tus cimientos, o una construcción apoyada contra tu pared, el inmueble puede perder apoyo y las fisuras agrandarse en días.

Por eso el orden es otro: primero evitar que el daño crezca, después preservar la prueba y recién ahí discutir quién paga. Los apartados siguientes siguen esa secuencia.

Frenar el daño: las herramientas urgentes

En la justicia nacional de la Ciudad de Buenos Aires, el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (CPCCN) prevé la denuncia de daño temido (art. 623 bis): quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un daño grave e inminente a sus bienes puede pedir al juez medidas de seguridad.

Si el juez comprueba en el lugar el riesgo grave y la urgencia, puede disponer las medidas para hacer cesar el peligro. Tiene un límite: procede si no intervino antes la autoridad administrativa por el mismo motivo, y la intervención administrativa simultánea o posterior cierra el procedimiento judicial.

En paralelo, el Código Civil y Comercial regula la acción preventiva (arts. 1711 a 1713): procede cuando una acción u omisión antijurídica hace previsible un daño o su agravamiento, sin necesidad de probar culpa. La sentencia puede imponer obligaciones de hacer o de no hacer, como ejecutar trabajos de protección o suspender una tarea.

Preservar la prueba antes de que la obra avance

La excavación se rellena, se construye encima y el mecanismo del daño deja de verse. El art. 326 CPCCN permite pedir la producción anticipada de un reconocimiento judicial o dictamen pericial sobre el estado de cosas o lugares, cuando hay motivos justificados para temer que después sea imposible o muy difícil.

Estas medidas no esperan a la mediación: la Ley 26.589 excluye de la mediación previa obligatoria a las medidas cautelares y a la prueba anticipada (art. 5, incisos f y g). El reclamo de fondo por los daños, en cambio, en general sí requiere mediación previa.

Quién responde frente al vecino

La excavación y la demolición pueden encuadrar como actividad riesgosa (art. 1757 CCyC): la responsabilidad es objetiva, y ni el permiso de obra ni el cumplimiento de técnicas de prevención eximen. Responde quien realiza la actividad, se sirve u obtiene provecho de ella (art. 1758), lo que, según el caso, puede alcanzar al dueño que encarga la obra y a la empresa que la ejecuta.

Además, el art. 1277 hace responsables al constructor, a los subcontratistas y a los profesionales, incluso frente a terceros, por los daños que cause el incumplimiento de las normas administrativas de la construcción.

Un matiz: la actividad de los profesionales liberales, como el director de obra o el calculista, no queda comprendida en la responsabilidad por actividades riesgosas (art. 1768); frente a ellos el reclamo se apoya en el art. 1277 o en su culpa. El reparto entre todos los intervinientes se desarrolla en responsabilidad solidaria entre comitente, contratista y subcontratistas.

El seguro de la obra

El vecino dañado puede citar en garantía a la aseguradora de responsabilidad civil de la obra hasta que la causa se reciba a prueba (art. 118 de la Ley 17.418). La sentencia será ejecutable contra ella en la medida del seguro.

Las coberturas y exclusiones de esas pólizas se analizan en seguro de responsabilidad civil de la obra. Por eso conviene pedir cuanto antes los datos de la póliza a la constructora y al titular del terreno.

Cómo actuar si la obra de al lado te dañó la casa

Estos pasos ordenan la reacción, de lo más urgente a lo que puede esperar:

1. Si hay riesgo de derrumbe o desprendimiento, priorizá la seguridad y pedí intervención urgente; si actúa la autoridad administrativa, la denuncia judicial de daño temido se cierra.
2. Dejá constancia inmediata del daño con acta notarial y fotos, y evaluá la prueba anticipada pericial si la obra avanza rápido.
3. Identificá la obra: titular del terreno, constructora, director de obra y datos del permiso.
4. Intimá por escrito al dueño de la obra y a la constructora a adoptar medidas de protección y a informarte los datos de su seguro.
5. Tené presente el plazo: el reclamo de daños derivados de la responsabilidad civil prescribe a los tres años (art. 2561 CCyC).

Documentación para evaluar el caso

Para evaluar el daño, la relación con la obra y los responsables, necesitamos reunir estos documentos, o la mayor parte de ellos:

• Fotos y videos fechados del daño, de la obra lindera y, si los tenés, del estado previo de tu casa.
• Acta notarial de constatación o informe técnico sobre las fisuras y su evolución.
• Datos de la obra: titular del terreno, constructora, director de obra, permiso y póliza de seguro.
• Intimaciones, denuncias y respuestas intercambiadas con la obra, su aseguradora o el organismo de control.
• Presupuestos y comprobantes de gastos de apuntalamiento, reparación o alojamiento alternativo.

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