Ejecución de la caución de obra
La garantía que debería haber respaldado el cumplimiento del contratista dentro del emprendimiento, si es que se constituyó.
Derecho civil · Guía práctica
El desarrollador no entrega tu vivienda comprada en pozo: incumplimiento en un fideicomiso al costo
Compraste "en pozo" pagando cuotas a un fideicomiso al costo y la fecha de entrega prometida quedó atrás, sin que el edificio esté terminado. En estos casos no alcanza con reclamarle al desarrollador que vendió las unidades: la fiduciaria, que administra los fondos aportados por los inversores, también puede ser responsable por la demora si no gestionó diligentemente el emprendimiento.
Qué es un fideicomiso al costo y por qué se demora la entrega
En un fideicomiso "al costo", a diferencia de uno "a precio fijo", el adquirente no conoce de antemano el valor final de su unidad: paga cuotas y refuerzos que se ajustan según el avance y el costo real de la construcción, y asume junto a los demás inversores el riesgo del proyecto. El contrato de fideicomiso (arts. 1666 y 1667 CCyC) pone la propiedad de los bienes en cabeza del fiduciario, quien se obliga a administrarlos en beneficio de los adquirentes y a transmitirles la unidad al cumplirse el fin del fideicomiso. El art. 1674 CCyC exige al fiduciario cumplir sus obligaciones "con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios que actúa sobre la base de la confianza depositada en él". Cuando la obra se demora por desfinanciamiento, por el abandono del contratista principal o por la falta de gestión oportuna de la mora de otros suscriptores, esa demora puede ser, a la vez, un incumplimiento del contrato de obra que subyace al emprendimiento (arts. 1251 y 1256 CCyC, que obligan a ejecutar la obra en el tiempo convenido) y una falla en la diligencia exigida al fiduciario.
Qué responsabilidad tiene la fiduciaria frente al desarrollador
En "Mac Mahon, Santiago Cristóbal y otros c/ Bapro Mandatos y Negocios SA y otro s/Cumplimiento de Contrato" (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala C, Exptes. CIV 17298/2013 y acumulados -Gette, Caruso y Moccia-, sentencia del 15/12/2025), los actores habían adquirido unidades en el "Emprendimiento Sucre" mediante boletos de compraventa que accedían a un fideicomiso al costo. La fiduciaria (Bapro Mandatos y Negocios SA) sostuvo que el incumplimiento en terminar la obra no le era imputable, porque las tareas de ejecución material estaban a cargo del desarrollador. La Cámara confirmó que el fiduciario es el responsable final por las inversiones realizadas, porque de lo contrario se admitiría un fideicomiso anómalo donde la fiduciaria actúa como mero soporte dominial y recaudador sin responsabilidad real. Tuvo en cuenta que la fiduciaria no convocó oportunamente a una asamblea de beneficiarios para resolver el desfinanciamiento del proyecto, y que el atraso climático invocado no constituía caso fortuito porque debió ser previsto. En consecuencia, condenó a la fiduciaria y al desarrollador a entregar la posesión de las unidades en condiciones de habitabilidad y a responder por los daños (daño emergente, lucro cesante y daño moral) desde el vencimiento del plazo pactado hasta la entrega efectiva.
Fideicomiso al costo no es lo mismo que Fideicomiso a precio fijo
en el primero, el precio final depende del costo real de la obra y el adquirente asume el riesgo del proyecto; en el segundo, el precio queda fijado de antemano, independientemente de cómo evolucionen los costos.
Responsabilidad del desarrollador por la ejecución de la obra no es lo mismo que Responsabilidad del fiduciario por la administración del fideicomiso
según el criterio judicial citado, ambas son concurrentes: el fiduciario no puede desligarse alegando que la construcción estaba a cargo de otro, porque su deber de diligencia alcanza a la gestión integral del emprendimiento.
Demora por causas climáticas o de mercado no es lo mismo que Caso fortuito que exime de responsabilidad
según el criterio judicial citado, las demoras previsibles (como las climáticas) no constituyen caso fortuito y no eximen de responsabilidad al fiduciario ni al desarrollador.
Cómo actuar frente a la demora en la entrega
- Reuní el boleto de compraventa y el contrato de fideicomiso, con el cronograma de obra y de pagos pactado.
- Verificá el estado de tus pagos para acreditar que cumpliste con las cuotas y refuerzos exigidos.
- Cursá una intimación fehaciente a la fiduciaria y al desarrollador, fijando un plazo razonable para la entrega.
- Reclamá copia de las actas de asamblea de beneficiarios donde se haya tratado el atraso o el desfinanciamiento del proyecto.
- Cuantificá el daño de la demora: alquiler alternativo, intereses, y cualquier otro perjuicio económico o moral acreditable.
Documentación para evaluar el caso
- Boleto de compraventa y contrato de fideicomiso, con sus anexos.
- Comprobantes de pago de todas las cuotas y refuerzos abonados.
- Comunicaciones cursadas a la fiduciaria y al desarrollador reclamando la entrega.
- Actas de asambleas de beneficiarios, si las tenés a disposición.
Preguntas frecuentes
¿Puedo reclamarle solo al desarrollador si la fiduciaria dice que ella no construye?
No necesariamente. Según el criterio judicial citado, el fiduciario responde por la gestión diligente del emprendimiento aunque la ejecución material de la obra esté a cargo del desarrollador o del contratista.
La asamblea de beneficiarios aprobó un nuevo cronograma de pagos, ¿tengo que aceptarlo?
Depende de los términos del contrato de fideicomiso y de si esa decisión te resulta oponible; en el caso citado, la Cámara consideró que ciertas modificaciones no eran oponibles a los beneficiarios que no habían sido debidamente distinguidos por categoría.
¿Qué puedo reclamar además de la entrega de la unidad?
Según el criterio judicial citado, además del cumplimiento (entrega de la posesión y escrituración cuando sea jurídicamente posible), corresponde el resarcimiento de los daños ocasionados por la demora: daño emergente, lucro cesante y daño moral.
El contrato tiene una cláusula que limita la responsabilidad de la fiduciaria, ¿es válida?
Las cláusulas que dispensan al fiduciario de la culpa o el dolo propio o de sus dependientes no son oponibles al adquirente, por tratarse de una regla de orden público conforme a la Ley 24.441.
Fuentes oficiales
Para verificar lo que decimos, siempre con la fuente primaria a mano:
- Ley 26.994, Código Civil y Comercial de la Nación, texto actualizado — arts. 1251 a 1257 (contrato de obra) y 1666 a 1674 (contrato de fideicomiso) (texto oficial)
- Mac Mahon, Santiago Cristóbal y otros (Gette, Caruso, Moccia) c/ Bapro Mandatos y Negocios SA y otro s/Cumplimiento de Contrato — Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala C (fallo oficial)
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