Fideicomiso inmobiliario: qué reclamar si la obra no se termina

Qué es y quién es quién

Buena parte de los edificios se desarrolla a través de un fideicomiso. Eso cambia contra quién se demanda, con qué bienes se cobra y qué pasa si el patrimonio no alcanza. También importa si entraste como comprador de una unidad o como fiduciante de un fideicomiso al costo.

En el fideicomiso, el fiduciante transmite bienes —normalmente el terreno o el dinero— al fiduciario, que los administra para un fin y los entrega al beneficiario o fideicomisario (art. 1666). En un desarrollo inmobiliario, el comprador puede ser un adquirente que firmó un boleto o un fiduciante-beneficiario que aporta dinero para la construcción.

Fideicomiso “al costo”: el precio no es fijo

En el fideicomiso al costo, el fiduciante-beneficiario se obliga a pagar lo que realmente cueste la obra. La Sala B de la Cámara Comercial, en Palacios c/ E2 S.A., consideró que trasladar los mayores costos reales no es por sí abusivo, aunque dejó a salvo el derecho a exigir rendición de cuentas y a cuestionar sumas que no respondan a costos reales.

«Ahora bien, la previsión de que los fiduciantes-beneficiarios deban afrontar las variaciones efectivas del costo del emprendimiento no resulta, por sí sola, abusiva en los términos del artículo 37 de la ley 24.240 (CNCom, Sala E, “R., T. J. M. y otro c/ Desarrollos Inmobiliarios del Pilar”, 12.11.2024). Tampoco considero abusiva, en el caso, la renuncia a formular reclamos por diferencias respecto del valor presupuestado. Ello es así porque no importa una renuncia genérica a los derechos de los consumidores ni impide que los fiduciantes-beneficiarios exijan la rendición de cuentas sobre el destino de los fondos o cuestionen sumas que no respondan a mayores costos reales.»

CNCom, Sala B, “PALACIOS, ELEONORA contra E2 S.A. sobre ORDINARIO”, expte. COM 017697/2018/CA002, 25/08/2026 (voto de la Dra. Vásquez, apartado III.3). Texto oficial

Si el fideicomiso no alcanza: liquidación judicial

El patrimonio fideicomitido no puede quebrar: si es insuficiente, se liquida judicialmente con las reglas concursales que resulten aplicables (art. 1687). La Sala A de la Cámara Comercial admitió que también los acreedores pueden pedir esa liquidación, si prueban su crédito, el reclamo sin respuesta y la insuficiencia, y si interpelan al fiduciario que está en funciones.

«Por el contrario, nada obsta para reconocer ese derecho también a los acreedores, siempre y cuando acrediten (i) la existencia de su crédito, (ii) la negativa o ausencia de una respuesta debidamente documentada frente a sus reclamos y (iii) la existencia de indicios que den cuenta de un estado objetivo de insuficiencia.»

CNCom, Sala A, “PAGGI, GRACIELA LILIANA Y OTRO c/ FIDEICOMISO GUARDIA NACIONAL 25 DE CAPITAL FEDERAL s/LIQUIDACIÓN JUDICIAL”, expte. COM 010335/2026/CA001, 16/09/2026 (punto 6.1). Texto oficial

Si quiebra la desarrolladora o la fiduciaria

Con boleto de fecha cierta, buena fe y al menos el 25 % del precio pagado, el boleto es oponible a la quiebra del vendedor y el juez debe disponer que se otorgue la escritura (art. 1171 del Código y art. 146 de la ley 24.522).

La Sala C de la Cámara Comercial lo aplicó en Lorenzo; pero la Sala A recordó en Pizzi que igual hay que pasar por la verificación ante la sindicatura.

«A partir de la entrada en vigencia del CCyC, la oponibilidad del boleto de compraventa frente al concurso o quiebra del vendedor requiere buena fe del adquirente, el pago del porcentual mínimo del 25% del precio y fecha cierta anterior a la declaración del concurso o de la quiebra (conf. arts. 146 LCQ y 1171 CCyC; v. Rouillon, Adolfo A. N., Régimen de concursos y quiebras. Ley 24522, Astrea, 17ma. Edición, Bs. As., 2015, p. 272).»

CNCom, Sala C, “Incidente Nº 8 - INCIDENTISTA: LORENZO, PABLO JOSE s/INCIDENTE DE REVISION DE CREDITO”, expte. COM 000830/2023/8, 22/06/2026 (punto 3). Texto oficial

«Es que, contrariamente a lo postulado por el recurrente, el adquirente de un inmueble por boleto debe ocurrir al proceso verificatorio para que le sea reconocido su derecho a la escrituración.»

CNCom, Sala A, “INDUPLACK FIDUCIARIA S.A. s/QUIEBRA s/ INCIDENTE DE VERIFICACION DE CREDITO por PIZZI, MIGUEL ANGEL”, expte. COM 021359/2024/91/CA005, 03/06/2026 (punto 3). Texto oficial

Medidas cautelares en conflictos de fideicomiso

Las cautelares fuertes —prohibición de innovar, embargo— exigen verosimilitud del derecho. Cuando hay imputaciones cruzadas de incumplimiento, la Sala D de la Cámara Comercial consideró suficiente la anotación de litis, que da publicidad al pleito frente a terceros.

«Bajo este escenario, la anotación de la litis vigente resulta una protección suficiente. Dicha medida garantiza la publicidad del litigio frente a terceros y resguarda la eficacia de la sentencia, cualquiera sea el resultado del pleito.»

CNCom, Sala D, “IMFELD O FARRELL, DIANA c/ FIDEICOMISO ROOSEVELT 4063 Y OTROS s/ ORDINARIO”, expte. COM 001218/2020/CA001 - CA003, 20/08/2026 (punto 4). Texto oficial

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