Vicios ocultos o redhibitorios
La garantía por vicios ocultos explicada en general, más allá del departamento.
Derecho civil · Inmuebles: compra, escritura y pozo · Compra en pozo y fideicomisos
Departamento entregado con fallas: vicios ocultos, amenities y metros de menos
El vendedor responde por los vicios ocultos aunque el contrato no lo diga: hay que denunciarlos por escrito dentro de los 60 días de advertidos, y la garantía en inmuebles dura 3 años desde la recepción (arts. 1054 y 1055). Lo que la publicidad prometió integra el contrato y se puede exigir (art. 8 de la ley 24.240).
En corto
- El vendedor responde por los vicios ocultos aunque el contrato no lo diga, y hay que denunciarlos por escrito dentro de los 60 días de advertidos.
- La garantía en inmuebles dura 3 años desde la recepción; la acción por vicios redhibitorios prescribe al año.
- La publicidad que prometió pileta, gimnasio o SUM integra el contrato y se puede exigir (art. 8 de la ley 24.240).
- Lo de adentro de tu unidad lo reclamás vos; lo estructural y lo común lo reclama el consorcio.
El mapa de lo que puede salir mal
Recibiste el departamento pero no es el que compraste: aparecen humedades, las terminaciones son peores, faltan amenities o tiene menos metros. Acá el reclamo no busca recuperar todo el precio sino que arreglen, descuenten o indemnicen, y se juega contra plazos cortos. Si en cambio la obra nunca se entregó, mirá departamento en pozo no entregado.
| Lo que pasa | Qué es jurídicamente | Qué se puede pedir |
|---|---|---|
| Humedad, filtraciones u hongos a los meses de mudarse | Vicio oculto; si hace la unidad impropia para su destino, redhibitorio (arts. 1051 y 1053) | Reparación, quita del precio o resolución, más daños (arts. 1039, 1040 y 1056) |
| Grietas importantes o problemas estructurales | Ruina o impropiedad para el destino (arts. 1273 y 1274) | Daños contra constructor, proyectista, director de obra y vendedor profesional |
| Terminaciones peores que las de la memoria descriptiva | Diferencia de calidad (art. 1271); calidad prometida por el vendedor (art. 1052, inc. b) | Subsanación o quita; resolución si es grave |
| Pileta, gimnasio o SUM del folleto que no existen | Publicidad que integra el contrato (art. 8 ley 24.240; art. 1103 CCyC) | Cumplimiento, prestación equivalente o rescisión, con daños (art. 10 bis) |
| Menos metros que el plano o la publicidad | Diferencia de superficie mayor al 5 % (arts. 1135 y 1136) | Ajuste del precio y, según el caso, resolución |
| Ascensores, bombas o caldera central que fallan | Vicio en partes comunes: acción del consorcio | Reparación y daños contra la cadena (art. 40 ley 24.240) |
Dato útil
La gente no busca “vicios redhibitorios”: busca el síntoma. Por eso conviene describir cada problema con fotos, fechas y el documento que lo prometía (boleto, anexo de especificaciones, folleto o render).
La entrega: lo que firmás importa
La recepción de la cosa hace presumir que no había vicios aparentes y que la calidad era adecuada (art. 747). Aceptada la obra, el constructor queda libre de los vicios que se veían (art. 1272, inc. a). Lo que no se podía ver con un examen normal sigue cubierto como vicio oculto.
Qué hacer
- Ir con un técnico o con una lista escrita de control.
- Medir la superficie real contra el plano.
- Dejar cada observación en el acta de entrega o recibir “en disconformidad”.
- Filmar y fotografiar todo, con fecha.
- Guardar folleto, renders y anexo de especificaciones.
Qué evitar
- Firmar “de plena conformidad” con defectos a la vista.
- Tirar la publicidad y los chats con el vendedor.
- Hacer arreglos antes de constatar el estado.
- Dejar pasar meses sin reclamar por escrito.
Los plazos: el reclamo que se pierde por el calendario
| Plazo | Cuánto | Desde | Norma |
|---|---|---|---|
| Denuncia del vicio oculto | 60 días | Que se manifiesta o pudo advertirse | Art. 1054 |
| Caducidad de la garantía en inmuebles | 3 años (ampliables por pacto) | La recepción | Art. 1055, inc. a |
| Prescripción del reclamo por vicios redhibitorios | 1 año | Reglas generales | Art. 2564, inc. a |
| Ruina de obra de larga duración | Daño dentro de 10 años; acción en 1 año | Aceptación de la obra / producida la ruina | Arts. 1275 y 2564, inc. c |
Riesgo
No denunciar a tiempo extingue la garantía por vicios ocultos, salvo que el vendedor haya conocido o debido conocer el defecto (art. 1054). En Nowogrodzki la Sala A declaró prescripta la acción contra la vendedora bajo el régimen del Código Civil, que daba tres meses; sólo prosperó el reclamo contra el consorcio por las partes comunes.
«En el particular caso de autos, la pauta que cobra vigencia es la prevista en el artículo 4041 del Código Civil, que establece un plazo de tres meses para la prescripción de la acción redhibitoria y para la acción estimatoria.»
CNCiv, Sala A, “NOWOGRODZKI PABLO c/ INVERSIONES URBANAS FIDUCIARIAS SA Y OTROS s/DAÑOS Y PERJUICIOS”, expte. 19538/2013, 26/12/2025 (voto del Dr. Li Rosi, punto IV.ii). Texto oficial
Contra quién se reclama
Contra el vendedor, aunque no haya construido: la garantía por saneamiento existe aunque el contrato no la mencione (arts. 1033, 1034 y 1036), y frente a quien vende profesionalmente las cláusulas que la suprimen o achican se tienen por no convenidas (art. 1038). Por los defectos que comprometen la solidez, la responsabilidad se extiende al constructor, al proyectista y al director de obra (art. 1274).
En una compra de consumo responde toda la cadena (art. 40 de la ley 24.240).
«el negocio a través del cual una empresa constructora vende inmuebles a estrenar, debe encuadrarse como una relación de consumo inmobiliario, motivo por el cual tanto el consumidor como los sucesivos adquirentes poseen garantía legal por defectos o vicios de cualquier índole cuando afecten la identidad entre lo ofrecido y lo entregado o su correcto funcionamiento (art. 11 de la ley 24.240)»
CNCiv, Sala J, “Consorcio de Propietarios Avda. D. Á. 415 c/ B. S.R.L. y otro s/ vicios redhibitorios — ordinario”, expte. 48.595/2015, 24/09/2020 (voto de la Dra. Verón, punto 4.3). Texto oficial
«el enajenante debe asegurar al adquirente, no solo la posesión pacífica del objeto vendido, sino también el disfrute útil del mismo; naciendo de allí, precisamente, la garantía del primero por los vicios redhibitorios»
CNCiv, Sala B, “A., C. M. y otro c/ A+P Emprendimientos S.A. y otros s/ cumplimiento de contrato”, expte. 68.680/2012, 19/08/2021 (voto del Dr. Ramos Feijóo). Texto oficial
Tu unidad, las partes comunes y el consorcio
Lo que está dentro de tu unidad lo reclamás vos; lo estructural y lo común —terraza, pileta, ascensores, frente, cañerías troncales— lo reclama el consorcio (defectos en partes comunes de una obra). Si un defecto común daña tu unidad, ese daño sí es tuyo: en A. la Cámara condenó a la constructora y a la directora técnica por la humedad que la pileta de la terraza metía en el departamento.
Qué NO dicen estos fallos
No todo lo que se ve en el folleto es exigible si después el reglamento de propiedad horizontal lo regula distinto: en Pomeranc la Sala B rechazó el reclamo por un espacio común reservado a otra unidad porque el reglamento integraba el título y la escritura probaba que el comprador lo conocía.
«De tal modo, a tenor de lo que consta en la escritura de la venta en cuestión, no puede considerarse sino que el Reglamento ha integrado la oferta de contrato aceptada por Pomeranc en el acto de adquisición de la unidad funcional de marras, quedando así incorporado al consorcio y obligado a cumplir ese conjunto de reglas.»
CNCiv, Sala B, “POMERANC, MARTIN c/FELIPE VALLESE 1463 S.R.L. Y OTRO s/DAÑOS Y PERJUICIOS”, expte. 40162/2019, 15/11/2023 (voto de la Dra. Maggio, punto IV.2.d). Texto oficial
Preguntas frecuentes
Me entregaron el departamento con humedad: ¿qué hago primero?
Denunciarlo por escrito al vendedor dentro de los 60 días de advertido y hacerlo ver por un técnico. Esa denuncia mantiene viva la garantía (art. 1054 del Código Civil y Comercial); después se negocia la reparación o se reclama.
¿Qué diferencia hay entre vicio aparente, oculto y redhibitorio?
El aparente se ve con un examen normal al recibir y, si no se deja constancia, en principio se pierde. El oculto no se podía ver y queda cubierto por la garantía legal durante tres años. El redhibitorio es el oculto grave: hace la cosa impropia para su destino o le baja tanto el valor que no se habría comprado, y permite resolver (arts. 1051 y 1056).
Firmé la recepción “de conformidad”: ¿perdí todo?
No. La conformidad cubre lo que se veía; los defectos que no podían advertirse con un examen normal siguen cubiertos por la garantía legal (arts. 747 y 1053).
El defecto apareció al año y medio: ¿llego tarde?
No, si está dentro de los tres años desde la recepción. Si se manifestó de a poco, los 60 días para denunciar se cuentan desde que se pudo advertir (art. 1054).
La pileta o el gimnasio del folleto nunca se hicieron: ¿puedo reclamar?
Sí. Las precisiones de la publicidad integran el contrato (art. 8 de la ley 24.240 y art. 1103 del Código). Se puede exigir el cumplimiento, aceptar algo equivalente o rescindir, con daños (art. 10 bis). Antes, revisá qué dice el reglamento de propiedad horizontal.
El departamento tiene menos metros que el plano: ¿hay algo que hacer?
Si la diferencia supera el 5 %, hay derecho a ajustar el precio y, según el caso, a resolver (arts. 1135 y 1136). La medición contra el plano es una prueba simple y contundente.
La constructora me dio una “garantía de un año”: ¿vale?
Vale como piso, no como techo: frente a quien vende profesionalmente, la garantía legal no se puede suprimir ni reducir (art. 1038) y las cláusulas que limitan derechos del consumidor se tienen por no convenidas (art. 37 de la ley 24.240).
¿Reclamo yo o el consorcio?
Lo de adentro de tu unidad, vos. Lo estructural y lo común, el consorcio, con decisión de asamblea. Si el defecto común daña tu unidad, ese daño lo reclamás vos.
Fuentes oficiales
Para verificar lo que decimos, siempre con la fuente primaria a mano:
- Código Civil y Comercial de la Nación (texto actualizado) (texto oficial)
- Ley 24.240 de Defensa del Consumidor (texto actualizado) (texto oficial)
- CNCiv, Sala J, “Consorcio de Propietarios Avda. D. Á. 415 c/ B. S.R.L. y otro s/ vicios redhibitorios — ordinario”, expte. 48.595/2015, 24/09/2020 (fallo oficial)
- CNCiv, Sala B, “Aun, Cecilia Marcela y otro c/ A+P Emprendimientos S.A. y otros s/ cumplimiento de contrato”, expte. 68.680/2012, 19/08/2021 (fallo oficial)
- CNCiv, Sala A, “NOWOGRODZKI PABLO c/ INVERSIONES URBANAS FIDUCIARIAS SA Y OTROS s/DAÑOS Y PERJUICIOS”, expte. 19538/2013, 26/12/2025 (fallo oficial)
- CNCiv, Sala B, “POMERANC, MARTIN c/FELIPE VALLESE 1463 S.R.L. Y OTRO s/DAÑOS Y PERJUICIOS”, expte. 40162/2019, 15/11/2023 (fallo oficial)
- CNCiv, Sala J, “Consorcio de Propietarios Avda. D. Á. 415 c/ B. S.R.L. y otro s/ vicios redhibitorios — ordinario”, expte. 48.595/2015, 24/09/2020 (organismo oficial)
- CNCiv, Sala B, “A., C. M. y otro c/ A+P Emprendimientos S.A. y otros s/ cumplimiento de contrato”, expte. 68.680/2012, 19/08/2021 (organismo oficial)
- CNCiv, Sala A, “NOWOGRODZKI PABLO c/ INVERSIONES URBANAS FIDUCIARIAS SA Y OTROS s/DAÑOS Y PERJUICIOS”, expte. 19538/2013, 26/12/2025 (fallo oficial)
- CNCiv, Sala B, “POMERANC, MARTIN c/FELIPE VALLESE 1463 S.R.L. Y OTRO s/DAÑOS Y PERJUICIOS”, expte. 40162/2019, 15/11/2023 (fallo oficial)
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