Derecho civil · Inmuebles: compra, escritura y pozo · Tema
Firmaste el boleto y la escritura no sale por algo ajeno a vos: el vendedor falleció, entró en concurso, vendió dos veces o se mudó, o el inmueble aparece con un embargo, una hipoteca o un loteo sin aprobar. Este tema ordena esas situaciones y te lleva a la guía que corresponde a tu caso.
El tema se abre en dos según el obstáculo esté en la persona que vende o en el inmueble y su título.
Doble venta, vendedor fallecido, en concurso o quiebra, sociedad en liquidación o vendedor que no se puede notificar: cómo seguir.
Embargo, gravamen oculto, loteo sin aprobación, tracto abreviado, PH sin reglamento o remate judicial: qué traba la escritura y cómo seguir.
Situaciones en las que la escritura se traba porque cambió algo en el vendedor o en el estado del inmueble.
Con esto vemos qué problema tiene el título y qué camino evita que pierdas lo que pagaste.
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El boleto te da un derecho concreto: que el vendedor te transmita el inmueble. Cuando algo del vendedor o del título lo traba, la pregunta es si ese derecho te protege frente a terceros. La respuesta depende de requisitos puntuales: buena fe, fecha cierta del boleto, publicidad de tu adquisición y, en varios supuestos, haber pagado como mínimo el 25% del precio, como se ve en la guía sobre el embargo que traba la escritura.
Del otro lado suelen aparecer tres respuestas. El vendedor dice que no sabía del gravamen, y según el criterio judicial citado eso no lo libera: como titular registral, podía conocer la situación de su inmueble (gravamen oculto). Los herederos dicen que no firmaron el boleto, pero escriturar no es una obligación inherente a la persona del vendedor (vendedor fallecido). El desarrollador invoca la demora del municipio, pero una prórroga sin límite puede ser abusiva (loteo sin aprobación final).
El camino habitual empieza por documentar: informe de dominio actualizado, boleto con su fecha cierta y comprobantes de pago. Sigue una intimación por medio fehaciente y, si el vendedor, sus herederos o la sociedad no cumplen, la demanda de escrituración. Cuando el obstáculo es un tercero, como un embargante que no reconoce tu prioridad, la vía formal suele ser la tercería de mejor derecho.
Cuándo conviene apurarse
El informe de dominio se pide apenas se convoca a escriturar, no el día de la firma (gravamen oculto). Y el 25% del precio tiene que estar pagado antes de que se trabe la cautelar o de que el vendedor se presente en concurso o sea declarado en quiebra, de modo que cada pago con fecha y comprobante cuenta.
El tema se divide según dónde esté el obstáculo. Si el problema es la persona que vende, mirá problemas del vendedor. Si está en el bien o en su documentación registral, mirá problemas del inmueble o del título. Cada guía de abajo tiene un caso concreto:
Doble venta no es lo mismo que embargo de un tercero
en la primera competís con otro comprador y pesan la buena fe, el porcentaje pagado, la fecha cierta y la publicidad de cada operación; en el segundo competís con un acreedor del vendedor y se aplican los cuatro requisitos del art. 1170 CCyC.
Concurso o quiebra no es lo mismo que sociedad en liquidación
el primero es un proceso judicial por insolvencia, con el art. 1171 CCyC como punto de partida; la segunda es una etapa societaria en la que firma el liquidador designado e inscripto.
Elegí la guía que se parezca a tu situación.
Muchas veces el reclamo se traba por un requisito que se mira de forma estricta. En el caso citado en la guía del embargo, se discutió si la fecha cierta del boleto debía ser anterior a la traba del embargo y no alcanzó con invocar la posesión previa. Por eso conviene acreditar los cuatro requisitos del art. 1170 CCyC uno por uno.
También hay diferencias de régimen que sorprenden. En una compra por subasta el título se completa con el auto que aprueba el remate y el oficio de inscripción, y el ejecutado no responde por evicción, así que el control previo del informe de dominio pesa más (remate judicial).
Casi todas las guías piden la misma base, porque los requisitos se acreditan con papeles y con fechas. Cuanto antes la ordenes, más rápido se puede evaluar si tu boleto tiene prioridad, si el vendedor está en mora y contra quién conviene dirigir el reclamo.
No necesariamente por ese solo dato. Según el art. 1170 CCyC, tenés que haber contratado con el titular registral, haber pagado como mínimo el 25% del precio antes de la cautelar, tener fecha cierta en el boleto y publicidad suficiente. Lo desarrolla la guía sobre el embargo que traba la escritura.
No. Según el art. 1024 CCyC, los efectos del contrato se extienden a los sucesores universales, y los herederos pueden ser demandados como el vendedor. Mirá el vendedor falleció.
Si el boleto tiene fecha cierta y pagaste como mínimo el 25% del precio, es oponible al concurso o la quiebra según el art. 1171 CCyC, y el juez debe disponer que se te otorgue la escritura. Si no se cumplen los requisitos, queda la verificación del crédito (vendedor en concurso o quiebra).
No. Agotada la búsqueda del domicilio real, se puede notificar por edictos, y un defensor oficial lo representa. El juicio puede llegar a sentencia aunque no se presente (cómo notificar al vendedor).
No necesariamente. El vendedor responde por la garantía de saneamiento y evicción, y se lo puede intimar a cancelar el gravamen o descontar la deuda del saldo de precio. Quien paga la deuda para poder escriturar puede reclamar luego la repetición (gravamen oculto).
Conti Abogados — Ciudad de Buenos Aires
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