Derecho civil · Inmuebles: compra, escritura y pozo · Cuando el vendedor o el inmueble traen problemas · Subtema
Problemas del vendedor que traban tu escritura
Acá van los casos en que el obstáculo es la persona que vende: vendió el mismo inmueble a otro, falleció, entró en concurso o quiebra, es una sociedad en liquidación o cambió de domicilio. Cada situación tiene su regla y su orden de pasos.
- 5 guías
- CABA y Provincia de Buenos Aires
Las guías
Elegí la guía según qué le pasó al vendedor.
- Doble venta de un inmuebleSi el vendedor le vendió tu mismo inmueble a otra persona, no gana quien firmó primero: definen la buena fe, el pago y la publicidad.
- Vendedor fallecido: escriturarSi el vendedor murió antes de firmar la escritura, la obligación de escriturar no se extingue: pasa a sus herederos y podés demandarlos.
- Vendedor en concurso o quiebraSi el vendedor cayó en concurso o quiebra, tu boleto no queda automáticamente perdido: puede ser oponible a ese proceso universal.
- Vendedor en disolución societariaSi la sociedad vendedora está en trámite de disolución o liquidación, hay que verificar quién puede firmar la escritura en su representación legal.
- No puedo notificar al vendedorQué hacer para avanzar con la demanda de escrituración cuando el vendedor cambió de domicilio y no se lo puede notificar personalmente.
Problemas del vendedor, en corto
En una doble venta la prioridad no la define el orden de las firmas: pesan la buena fe, haber pagado como mínimo el 25% del precio, la fecha cierta del boleto y la publicidad de la adquisición. Si perdés la prioridad, te queda el reclamo contra el vendedor por incumplimiento. En el caso citado, la Cámara confirmó la condena a restituir la seña doblada conforme al art. 1059 CCyC.
Si el vendedor falleció, el art. 1024 CCyC extiende los efectos del contrato a sus sucesores universales y escriturar no es una obligación inherente a su persona. Hace falta que se inscriba la declaratoria de herederos, y después se puede escriturar de los herederos al comprador por tracto abreviado. Si los herederos no se presentan, la vía es la demanda de escrituración forzada del art. 1018 CCyC.
Si el vendedor está en concurso preventivo o quiebra, el art. 1171 CCyC hace oponible el boleto de fecha cierta, de comprador de buena fe, si se pagó como mínimo el 25% del precio. Entonces el juez debe disponer que se te otorgue la escritura, y si queda un saldo a plazo se constituye una hipoteca de primer grado a favor de la masa.
Si vende una sociedad en liquidación, firma el liquidador designado e inscripto (art. 105 de la Ley 19.550) y no los administradores originales, que solo atienden asuntos urgentes (art. 99). Y si no podés notificar al vendedor, se buscan su domicilio real con oficios y, agotada esa búsqueda, se notifica por edictos.
Perder la prioridad no es lo mismo que quedarte sin reclamo
frente al otro comprador puede que pierdas el inmueble, pero contra el vendedor te queda el reclamo por incumplimiento, con restitución de lo pagado y daños.
Concurso o quiebra no es lo mismo que disolución y liquidación societaria
los primeros son procesos judiciales por insolvencia con sus propios representantes; la segunda se rige por la Ley General de Sociedades y queda a cargo del liquidador.
Qué suele trabar estos reclamos
En los reclamos contra herederos, el freno habitual es la sucesión sin iniciar. Como acreedor por la obligación de escriturar, tenés interés legítimo para promoverla o instar su trámite. Conviene identificar a los herederos declarados o pedir que se los cite por edictos si no hay declaratoria, para que la sentencia sea oponible a todos (vendedor fallecido).
En el concurso o la quiebra, el fuero de atracción solo alcanza a las acciones contra el propio concursado o fallido y no a otras sociedades del mismo grupo, con otro CUIT, como resolvió la Cámara en el caso citado. En la notificación, el domicilio especial del boleto (art. 75 CCyC) sigue valiendo mientras no se acredite su cambio, y un domicilio falso puede verse como indicio de mala fe.
- Un boleto sin fecha cierta o con menos del 25% pagado: en el concurso, la posición se reduce a la de un acreedor quirografario (vendedor en concurso o quiebra).
- Un segundo comprador que conocía la primera venta: su mala fe lo deja en peor posición (doble venta).
- Intentar edictos sin haber agotado antes los oficios de búsqueda: el juez exige acreditar cada gestión previa.
Qué documentación juntar
La base es común a los cinco casos y se completa con un documento propio de cada uno. Con esto se puede evaluar qué posición tenés frente al otro comprador, los herederos, la masa o la sociedad.
- El boleto de compraventa completo, con su fecha cierta si la tiene, y los comprobantes de pago con sus fechas.
- Doble venta: el informe de dominio actualizado y cualquier prueba de tu posesión o publicidad.
- Vendedor fallecido: la partida de defunción y la constancia de la sucesión, con expediente y juzgado.
- Concurso o quiebra: la constancia de la presentación o de la sentencia de quiebra, con el juzgado interviniente.
- Sociedad en liquidación: el estatuto, la causal de disolución y la constancia de inscripción del liquidador.
- Vendedor que no se encuentra: las constancias de las notificaciones intentadas y sus resultados negativos.
Preguntas frecuentes
Firmé antes que el otro comprador, ¿gano la doble venta?
No automáticamente. La prioridad depende de la buena fe, el porcentaje pagado, la fecha cierta y la publicidad de cada operación. Está desarrollado en doble venta del inmueble.
¿Puedo iniciar yo la sucesión del vendedor fallecido?
Sí, como acreedor del causante por la obligación de escriturar tenés interés legítimo para instar o promover la sucesión y poder identificar a los herederos (el vendedor falleció).
No llegué al 25% del precio antes del concurso, ¿perdí todo?
Tu boleto no sería oponible en los términos del art. 1171 CCyC, pero en general podés verificar tu crédito para intentar recuperar lo pagado (vendedor en concurso o quiebra).
¿Quién firma por una sociedad que está en liquidación?
El liquidador designado e inscripto, según el art. 105 de la Ley 19.550. Antes de firmar o pagar sumas importantes conviene pedir la constancia de su inscripción (sociedad en liquidación).
¿Puedo pedir edictos sin intentar otras vías?
No es lo recomendable: se exige acreditar que se agotaron las gestiones razonables para ubicar el domicilio real. Por eso conviene documentar cada intento (cómo notificar al vendedor).
Conti Abogados — Ciudad de Buenos Aires
¿Querés que revisemos tu caso?
Contanos qué te pasó y qué documentación tenés. Te decimos con claridad qué se puede hacer, en qué plazo y qué necesitamos de tu parte para empezar.
Consultas solo por mensaje: no atendemos llamadas. Respondemos por WhatsApp de lunes a viernes, de 9 a 19. Atendemos casos que tramitan en la Argentina, aunque vivas afuera.