El vendedor murió antes de escriturar: la demanda de escrituración contra sus herederos

Por qué la obligación de escriturar sobrevive al vendedor

El art. 1024 CCyC establece que los efectos del contrato se extienden, activa y pasivamente, a los sucesores universales, salvo que la obligación sea inherente a la persona del causante, incompatible con su naturaleza, o esté prohibida por una cláusula o la ley.

Escriturar un inmueble no es una obligación inherente a la persona del vendedor: cualquiera que ocupe su lugar como titular del dominio puede cumplirla. Por eso, los herederos del vendedor heredan también su deber de escriturar, en la medida de los bienes que reciben.

Qué implica en la práctica: la sucesión y el tracto abreviado

Para escriturar contra herederos suele hacer falta que la sucesión del vendedor esté iniciada (o iniciarla vos mismo, si tenés interés legítimo para hacerlo). El Registro de la Propiedad exige la cadena completa de titularidad: primero debe inscribirse la declaratoria de herederos.

Luego puede escriturarse directamente de los herederos al comprador por la vía del tracto abreviado, sin necesidad de que el inmueble pase formalmente a nombre de cada heredero antes de transferirse. Si los herederos no impulsan estos trámites ni se presentan a escriturar, la vía es la misma demanda de escrituración forzada del art. 1018 CCyC.

Qué reconoció la Justicia en un caso de escrituración contra herederos

En "G., M. R. c/ Herederos de la Sra. Evelina Florinda Carolina D'Orsi s/Escrituración" (Cámara Nacional Civil, Sala D, Exp. CIV 053073/2007, sentencia del 11/05/2022), la demanda de escrituración se dirigió contra los herederos de la vendedora fallecida.

El juez de grado designó una escribana para otorgar la escritura traslativa de dominio "supliendo a la parte vendedora" ante su falta de otorgamiento voluntario, confirmando en los hechos que la vía judicial de escrituración forzada opera igual cuando el obligado remiso es el heredero y no el vendedor original. Tres distinciones ordenan el tema.

Cómo actuar si el vendedor falleció antes de escriturar

Primero hay que saber quiénes son los herederos y en qué estado está la sucesión. Después se intima y, si hace falta, se demanda:

1. Verificá si ya existe una sucesión iniciada del vendedor fallecido, y en qué juzgado tramita.
2. Identificá a los herederos mediante la declaratoria de herederos, si ya se dictó, o promové (o instá) la sucesión si nadie la inició.
3. Intimá a los herederos a presentarse a escriturar, una vez identificados.
4. Reuní la prueba de tu cumplimiento: el boleto, los pagos realizados y cualquier gestión previa con el vendedor o sus herederos.
5. Iniciá la demanda de escrituración contra los herederos si no se presentan voluntariamente a firmar.

Documentación para evaluar el caso

Para evaluar cómo avanzar contra los herederos, necesitamos ver:

• El boleto de compraventa completo, con el precio y los pagos realizados.
• El certificado de defunción del vendedor, si lo tenés.
• Constancia de la sucesión del vendedor, si ya está iniciada (expediente y juzgado).
• Cualquier comunicación previa con los herederos sobre la escrituración pendiente.

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