El vendedor no quiere escriturar
El caso base de la acción de escrituración forzada, aplicable también contra los herederos remisos.
Derecho civil · Guía práctica
El vendedor murió antes de escriturar: la demanda de escrituración contra sus herederos
Firmaste el boleto, pero el vendedor falleció antes de escriturar. Su muerte no borra la obligación: los efectos del contrato pasan a sus herederos, y si ellos tampoco escrituran, podés demandarlos exactamente igual que al vendedor original.
Por qué la obligación de escriturar sobrevive al vendedor
El art. 1024 CCyC establece que los efectos del contrato se extienden, activa y pasivamente, a los sucesores universales, salvo que la obligación sea inherente a la persona del causante, incompatible con su naturaleza, o esté prohibida por una cláusula o la ley. Escriturar un inmueble no es una obligación inherente a la persona del vendedor: cualquiera que ocupe su lugar como titular del dominio puede cumplirla. Por eso, los herederos del vendedor heredan también su deber de escriturar, en la medida de los bienes que reciben.
Qué implica en la práctica: la sucesión y el tracto abreviado
Para escriturar contra herederos suele hacer falta que la sucesión del vendedor esté iniciada (o iniciarla vos mismo, si tenés interés legítimo para hacerlo). El Registro de la Propiedad exige la cadena completa de titularidad: primero debe inscribirse la declaratoria de herederos, y luego puede escriturarse directamente de los herederos al comprador por la vía del tracto abreviado, sin necesidad de que el inmueble pase formalmente a nombre de cada heredero antes de transferirse. Si los herederos no impulsan estos trámites ni se presentan a escriturar, la vía es la misma demanda de escrituración forzada del art. 1018 CCyC.
Qué reconoció la Justicia en un caso de escrituración contra herederos
En "Guerrero, María Rosa c/ Herederos de la Sra. Evelina Florinda Carolina D'Orsi s/Escrituración" (Cámara Nacional Civil, Sala D, Exp. CIV 053073/2007, sentencia del 11/05/2022), la demanda de escrituración se dirigió contra los herederos de la vendedora fallecida. El juez de grado designó una escribana para otorgar la escritura traslativa de dominio "supliendo a la parte vendedora" ante su falta de otorgamiento voluntario, confirmando en los hechos que la vía judicial de escrituración forzada opera igual cuando el obligado remiso es el heredero y no el vendedor original.
Obligación de escriturar no es lo mismo que Obligación inherente a la persona
la primera se transmite a los herederos porque puede cumplirla cualquiera que ocupe la posición del vendedor; solo las obligaciones verdaderamente personales se extinguen con la muerte.
Sucesión iniciada no es lo mismo que Sucesión pendiente de iniciar
si los herederos no impulsan la sucesión del vendedor, el comprador con interés legítimo puede promoverla o instar su trámite para destrabar la escrituración.
Demanda contra "los herederos" no es lo mismo que Demanda contra personas identificadas
conviene identificar nominalmente a los herederos declarados (o pedir que se los cite por edictos si no hay declaratoria) para que la sentencia sea oponible a todos.
Cómo actuar si el vendedor falleció antes de escriturar
- Verificá si ya existe una sucesión iniciada del vendedor fallecido, y en qué juzgado tramita.
- Identificá a los herederos mediante la declaratoria de herederos, si ya se dictó, o promové (o instá) la sucesión si nadie la inició.
- Intimá a los herederos a presentarse a escriturar, una vez identificados.
- Reuní la prueba de tu cumplimiento: el boleto, los pagos realizados y cualquier gestión previa con el vendedor o sus herederos.
- Iniciá la demanda de escrituración contra los herederos si no se presentan voluntariamente a firmar.
Documentación para evaluar el caso
- El boleto de compraventa completo, con el precio y los pagos realizados.
- El certificado de defunción del vendedor, si lo tenés.
- Constancia de la sucesión del vendedor, si ya está iniciada (expediente y juzgado).
- Cualquier comunicación previa con los herederos sobre la escrituración pendiente.
Preguntas frecuentes
El vendedor murió y nadie inició su sucesión, ¿puedo hacerlo yo como comprador?
Sí, como acreedor del causante (por la obligación de escriturar) tenés interés legítimo para instar o promover la sucesión, de modo de poder identificar a los herederos y avanzar con el trámite.
¿Los herederos pueden negarse a escriturar alegando que ellos no firmaron el boleto?
No: la obligación de escriturar no es inherente a la persona del vendedor, por lo que se transmite a sus herederos junto con el resto de su patrimonio, conforme al art. 1024 CCyC.
¿Necesito esperar a que termine toda la sucesión para poder escriturar?
No necesariamente: alcanza con que se inscriba la declaratoria de herederos para poder escriturar directamente de los herederos al comprador por tracto abreviado, sin esperar la partición final.
Si los herederos no se ponen de acuerdo entre ellos, ¿eso frena mi escrituración?
No debería: la demanda de escrituración forzada se dirige contra todos los herederos identificados, y el juez puede ordenar el otorgamiento aunque no exista consenso entre ellos sobre otros aspectos de la sucesión.
Fuentes oficiales
Para verificar lo que decimos, siempre con la fuente primaria a mano:
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