Problemas del inmueble o del título que traban la escritura

Las guías

Elegí la guía según qué problema tiene el inmueble o su título.

• Embargo que traba la escrituraUn embargo sobre el inmueble no siempre te gana la partida: si tu boleto cumple cuatro requisitos, tiene prioridad y podés escriturar igual.
• Gravamen oculto al escriturarSi los certificados previos a la escritura revelan una hipoteca o un embargo que el vendedor no declaró en el boleto, hay remedios legales concretos.
• Loteo sin aprobación finalCuando el loteo todavía no tiene la aprobación municipal definitiva, escriturar cada lote por separado puede demorarse más de lo previsto en el boleto.
• Escritura por tracto abreviadoQué es el tracto abreviado (art. 16 Ley 17.801): escriturar la venta que otorgan los herederos sin inscribir antes la declaratoria. Cuándo aplica y qué pedir.
• Escriturar un departamento en PHPara escriturar una unidad de propiedad horizontal hace falta el reglamento de copropiedad inscripto: qué exigir si el trámite se demora.
• Escritura de remate judicialComprar en una subasta judicial no sigue el trámite de una compraventa privada: hay reglas propias para inscribir el dominio y sanear los gravámenes previos.

Problemas del inmueble o del título, en corto

Frente a un embargo o una inhibición, el art. 1170 CCyC protege al comprador de buena fe con boleto si se cumplen cuatro requisitos a la vez: contratar con el titular registral, haber pagado como mínimo el 25% del precio antes de la cautelar, fecha cierta y publicidad suficiente. Si el embargante no reconoce la prioridad, la vía formal suele ser la tercería de mejor derecho.

Cuando el gravamen aparece recién en el informe de dominio, el caso es el de gravamen oculto. El certificado registral previo (art. 23 de la Ley 17.801) revela el estado real del bien y el vendedor responde por la garantía de saneamiento y evicción. Se lo puede intimar a cancelar la deuda o descontarla del saldo de precio, y quien la paga para escriturar puede reclamar luego la repetición.

Si compraste un lote, el loteo sin aprobación municipal final impide escriturar cada fracción por separado, y la Ley 14.005 exige que el vendedor anote su voluntad de vender en lotes y a plazos. Si es un departamento, sin reglamento inscripto no hay título para transmitir la unidad (departamento en PH).

Hay dos casos con trámite propio. Si el vendedor murió, la escritura por tracto abreviado permite inscribir en un mismo paso la declaratoria de herederos y la escritura de venta. Y si compraste en subasta, la escritura de remate judicial se perfecciona desde el expediente de ejecución, sin escritura pública en los términos del art. 1017 CCyC.

Qué suele trabar estos reclamos

El punto más discutido es la prueba de cada requisito. En el caso citado sobre embargos, se cuestionó si la fecha cierta del boleto debía ser anterior a la traba o si alcanzaba la posesión previa, y cuando compiten muchos boletos sobre el mismo emprendimiento el análisis es individual y más estricto. En los loteos, una cláusula que prorroga el plazo "por todo el tiempo necesario" puede ser abusiva (loteo sin aprobación final).

• Una mora medida por la conducta: en propiedad horizontal, la demora del vendedor se evalúa por su diligencia frente al trámite de subdivisión y no solo por el vencimiento del plazo pactado, como en el caso citado de 180 días (departamento en PH).
• Un boleto que no transmite el dominio: aunque hayas pagado todo y tengas la posesión, el tribunal exigió la declaratoria de herederos antes de escriturar (tracto abreviado).
• Un informe de dominio mal fechado: en el remate, tiene que estar vigente al decretarse la subasta y no al concretarse (remate judicial).
• Un reclamo tardío por el gravamen: el pedido del informe de dominio conviene hacerlo apenas se convoca a escriturar (gravamen oculto).

Qué documentación juntar

Todos los casos arrancan con el boleto y el informe de dominio actualizado del inmueble, porque ahí se ve qué gravamen existe, desde cuándo y a nombre de quién está el bien. A eso se suma lo propio de cada situación.

• El boleto completo, con su fecha cierta si la tiene, y los comprobantes de pago con sus fechas.
• Embargo: el informe de dominio e inhibiciones del inmueble y del vendedor, y la prueba de tu posesión (facturas de servicios, testigos, actas).
• Gravamen oculto: las intimaciones enviadas al vendedor y sus respuestas.
• Lote o departamento: las constancias del trámite municipal, el plano de subdivisión y el reglamento de copropiedad inscripto o su constancia en trámite.
• Tracto abreviado: la declaratoria de herederos o la constancia de la sucesión en trámite, y la partida de defunción.
• Remate: copia del expediente de ejecución, la declaración de comprador definitivo y el comprobante del pago del saldo de precio.

Preguntas frecuentes