Apareció un gravamen oculto al pedir los certificados antes de escriturar

Por qué aparece un gravamen que no estaba en el boleto

El boleto de compraventa suele incluir la cláusula de que el vendedor entregará el inmueble "libre de deudas y gravámenes". Sin embargo, recién al pedir el certificado registral previo a la escritura (art. 23 de la Ley 17.801) se conoce el estado jurídico real y actualizado del bien.

Puede tratarse de un gravamen que el vendedor ocultó desde el inicio, o de uno inscripto después de firmado el boleto, por ejemplo un embargo trabado en un juicio ajeno a la operación.

En cualquier caso, el vendedor está obligado por la garantía de saneamiento y evicción prevista en el Código Civil y Comercial (arts. 1033, 1039 y 1040 de la Ley 26.994) a responder por los reclamos de terceros sobre el título que transmite.

Qué puede hacer el comprador cuando el gravamen aparece

La primera opción es intimar al vendedor, por medio fehaciente, a cancelar el gravamen antes de la fecha de escritura pactada. Si el vendedor no tiene los fondos, una alternativa habitual es descontar el monto de la deuda del saldo de precio pendiente, de modo que el propio comprador (o el escribano, con esos fondos) cancele el gravamen en el mismo acto.

En "S., J. G. c/ D., A. G. y otro s/Cobro de sumas de dinero" (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala H, sentencia del 01/11/2016), el comprador pagó de su bolsillo la deuda hipotecaria que el vendedor le había ocultado, para poder escriturar el inmueble a nombre de la sociedad que representaba.

La Cámara reconoció que ese pago liberó al vendedor de su obligación frente al acreedor hipotecario y que, por tratarse de un pago que lo benefició, el comprador tenía derecho a reclamarle la repetición de lo abonado. Tres distinciones ayudan a elegir el camino.

Cómo actuar cuando aparece un gravamen no declarado

Lo central es documentar el gravamen y reclamar por escrito antes de la fecha pactada. Estos son los pasos:

1. Pedí el informe de dominio actualizado (art. 23, Ley 17.801) apenas se convoque a escriturar, no solo el día de la firma.
2. Identificá la naturaleza del gravamen —hipoteca, embargo, inhibición— y su fecha de inscripción, para saber si es anterior o posterior al boleto.
3. Intimá al vendedor, por medio fehaciente, a cancelarlo antes de la fecha de escritura pactada.
4. Evaluá si conviene descontar el monto del saldo de precio o pagar la deuda para destrabar la operación y reclamar luego su repetición.
5. Si el vendedor no responde, consultá sobre la demanda de escrituración con descuento del gravamen o la resolución del boleto por incumplimiento.

Documentación para evaluar el caso

Para analizar el gravamen y las opciones que tenés, necesitamos ver:

• Boleto de compraventa firmado por ambas partes.
• Informe de dominio actualizado del inmueble.
• Intimaciones enviadas al vendedor y sus respuestas, si las hubo.
• Recibos de los pagos ya realizados a cuenta del precio.

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