Escritura de remate judicial
Otro escenario donde el estudio del título y de los gravámenes registrados es determinante antes de escriturar.
Derecho civil · Guía práctica
Apareció un gravamen oculto al pedir los certificados antes de escriturar
Pedir el informe de dominio actualizado antes de escriturar es el paso que separa una compra segura de un problema serio. Cuando aparece una hipoteca, un embargo o una inhibición que el vendedor no mencionó al firmar el boleto, la operación no se cae: hay herramientas legales concretas para resolverlo sin perder lo ya pagado.
Por qué aparece un gravamen que no estaba en el boleto
El boleto de compraventa suele incluir la cláusula de que el vendedor entregará el inmueble "libre de deudas y gravámenes". Sin embargo, recién al pedir el certificado registral previo a la escritura (art. 23 de la Ley 17.801) se conoce el estado jurídico real y actualizado del bien. Puede tratarse de un gravamen que el vendedor ocultó desde el inicio, o de uno inscripto después de firmado el boleto, por ejemplo un embargo trabado en un juicio ajeno a la operación. En cualquier caso, el vendedor está obligado por la garantía de saneamiento y evicción prevista en el Código Civil y Comercial (arts. 1033, 1039 y 1040 de la Ley 26.994) a responder por los reclamos de terceros sobre el título que transmite.
Qué puede hacer el comprador cuando el gravamen aparece
La primera opción es intimar al vendedor, por medio fehaciente, a cancelar el gravamen antes de la fecha de escritura pactada. Si el vendedor no tiene los fondos, una alternativa habitual es descontar el monto de la deuda del saldo de precio pendiente, de modo que el propio comprador (o el escribano, con esos fondos) cancele el gravamen en el mismo acto. En "Severino, José Genero c/ Di Cicca, Antonio Gabriel y otro s/Cobro de sumas de dinero" (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala H, sentencia del 01/11/2016), el comprador pagó de su bolsillo la deuda hipotecaria que el vendedor le había ocultado, para poder escriturar el inmueble a nombre de la sociedad que representaba. La Cámara reconoció que ese pago liberó al vendedor de su obligación frente al acreedor hipotecario y que, por tratarse de un pago que lo benefició, el comprador tenía derecho a reclamarle la repetición de lo abonado.
Garantía de saneamiento y evicción no es lo mismo que Vicios redhibitorios
la garantía de evicción cubre los reclamos de terceros sobre el título, como un gravamen no cancelado, mientras que los vicios redhibitorios se refieren a defectos materiales de la cosa que se transmite.
Descontar el gravamen del saldo de precio no es lo mismo que Resolver el boleto por incumplimiento
son caminos distintos, según el criterio judicial citado: el primero permite completar la operación descontando la deuda, el segundo pone fin al contrato cuando el vendedor no puede o no quiere sanear el título.
Pagar la deuda para destrabar la escritura no es lo mismo que Perder ese dinero
según el criterio judicial citado, quien paga la deuda de otro para poder escriturar el bien que compró puede reclamar luego la repetición de lo abonado al vendedor, que resultó beneficiado por ese pago.
Cómo actuar cuando aparece un gravamen no declarado
- Pedí el informe de dominio actualizado (art. 23, Ley 17.801) apenas se convoque a escriturar, no solo el día de la firma.
- Identificá la naturaleza del gravamen —hipoteca, embargo, inhibición— y su fecha de inscripción, para saber si es anterior o posterior al boleto.
- Intimá al vendedor, por medio fehaciente, a cancelarlo antes de la fecha de escritura pactada.
- Evaluá si conviene descontar el monto del saldo de precio o pagar la deuda para destrabar la operación y reclamar luego su repetición.
- Si el vendedor no responde, consultá sobre la demanda de escrituración con descuento del gravamen o la resolución del boleto por incumplimiento.
Documentación para evaluar el caso
- Boleto de compraventa firmado por ambas partes.
- Informe de dominio actualizado del inmueble.
- Intimaciones enviadas al vendedor y sus respuestas, si las hubo.
- Recibos de los pagos ya realizados a cuenta del precio.
Preguntas frecuentes
¿El vendedor puede alegar que no sabía del gravamen?
Según el criterio judicial citado, esa circunstancia no lo libera de su responsabilidad: como titular registral, estaba en condiciones de conocer la situación de su propio inmueble antes de comprometerse a escriturarlo libre de deudas y gravámenes.
Si pago yo la deuda para destrabar la escritura, ¿puedo recuperar ese dinero?
Sí. Según el criterio judicial citado, quien paga la deuda de otro para poder escriturar el bien que compró puede reclamar la repetición de lo abonado al vendedor, que es quien resultó beneficiado por ese pago.
¿Puedo negarme a escriturar hasta que se cancele el gravamen?
En general sí, porque el vendedor está obligado a entregar el dominio libre de gravámenes salvo pacto en contrario; conviene canalizar el reclamo por medio fehaciente antes de la fecha pactada para no quedar en mora.
¿Qué pasa si el gravamen se inscribió después de firmado el boleto?
Corresponde analizar la buena fe y la diligencia de cada parte según las circunstancias del caso; en cualquier caso, el comprador de buena fe cuenta con la garantía de saneamiento del vendedor prevista en el Código Civil y Comercial.
Fuentes oficiales
Para verificar lo que decimos, siempre con la fuente primaria a mano:
- Ley 26.994, Código Civil y Comercial de la Nación, texto actualizado — arts. 1033, 1039 y 1040 (garantía de saneamiento y evicción) (texto oficial)
- Ley 17.801, Registro de la Propiedad Inmueble, texto actualizado — art. 23 (certificación registral previa a la escritura) (texto oficial)
- Severino, José Genero c/ Di Cicca, Antonio Gabriel y otro s/Cobro de sumas de dinero — Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala H (fallo oficial)
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Otro riesgo frecuente al escriturar, vinculado a la validez de quien firmó el boleto en representación del vendedor.
Anotación de litis sobre el inmueble
La anotación de litis publicita el juicio de escrituración ante terceros, aunque para impedir que el vendedor venda conviene otra cautelar.
Astreintes para escriturar
Si el vendedor ya fue condenado a escriturar y sigue sin presentarse, se le pueden imponer astreintes: una multa diaria que crece hasta que cumpla.
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