Escriturar un departamento sujeto al régimen de propiedad horizontal

Por qué sin reglamento inscripto no hay escritura

El art. 2037 del Código Civil y Comercial define la propiedad horizontal como el derecho real que se ejerce sobre partes privativas y comunes de un edificio, «de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal». El reglamento, entonces, no es un papel accesorio: forma parte de la definición misma del derecho que estás comprando.

El art. 2038 exige que ese reglamento se redacte por escritura pública y se inscriba en el registro inmobiliario, y aclara que «se integra al título suficiente sobre la unidad funcional». En la práctica, esto significa que sin reglamento inscripto no hay título con el cual transmitir el dominio de un departamento en particular, aunque el edificio ya esté terminado y habitado.

Cuándo la demora del vendedor configura mora

En «T., D. A. c/ Aguilar Emprendimientos S.A. s/Escrituración» (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala K, Expte. CIV 61.744/2017, sentencia del 08/09/2022), la compradora había pactado que la escritura se otorgaría dentro de los 180 días posteriores a la afectación del inmueble al régimen de propiedad horizontal. La vendedora sostuvo que no estaba en mora porque había actuado con diligencia en los trámites de subdivisión.

El tribunal confirmó la condena a escriturar. Según el criterio judicial citado, la mora del vendedor no se evalúa solo por el vencimiento nominal del plazo, sino por su conducta efectiva frente al trámite administrativo pendiente y por su reticencia a responder los reclamos de la compradora. Invocar diligencia no alcanza si la conducta muestra lo contrario.

Qué hacer si la escritura de tu departamento se demora

Antes de reclamar, conviene saber en qué estado está el trámite de subdivisión y qué deuda arrastra la unidad. Este es el orden:

1. Pedí copia del reglamento de copropiedad y administración inscripto o, si todavía no existe, una constancia del estado del trámite de subdivisión.
2. Solicitá el estado de expensas del consorcio, porque quedan a cargo de quien resulte titular de la unidad.
3. Verificá que el plano de subdivisión esté aprobado y que el edificio esté efectivamente afectado al régimen de propiedad horizontal.
4. Reclamá la escrituración en forma fehaciente, por carta documento, si venció el plazo pactado.
5. Iniciá la demanda de escrituración si el vendedor persiste en el incumplimiento.

Documentación para evaluar el caso

Para revisar si hay mora y qué se puede exigir, reuní:

• El boleto de compraventa, con la cláusula sobre el plazo y las condiciones para escriturar.
• El reglamento de copropiedad y administración inscripto, o la constancia del trámite en curso.
• El plano de subdivisión, aprobado o en trámite.
• Los comprobantes de todos los pagos realizados.
• Las cartas documento intercambiadas con el vendedor.
• Un informe de dominio actualizado del inmueble.

Preguntas frecuentes