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CONTIABOGADOS

Derecho civil · Guía práctica

Escriturar un departamento sujeto al régimen de propiedad horizontal

Comprar un departamento no siempre alcanza con pagar el precio y esperar la escritura: si el edificio todavía no está afectado al régimen de propiedad horizontal, la unidad funcional no existe jurídicamente como objeto de dominio autónomo. Hasta que el reglamento de copropiedad se inscriba, la escrituración queda condicionada a ese trámite previo.

Por qué la unidad funcional necesita el reglamento inscripto

El art. 2037 del Código Civil y Comercial define la propiedad horizontal como el derecho real que se ejerce sobre partes privativas y comunes de un edificio, "de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal". El art. 2038 exige que ese reglamento se redacte por escritura pública y se inscriba en el registro inmobiliario, aclarando que "se integra al título suficiente sobre la unidad funcional". En la práctica, esto significa que sin reglamento inscripto no hay título con el cual transmitir el dominio de un departamento en particular, aunque el edificio ya esté terminado y habitado.

Cuándo la demora del vendedor configura mora

En "Tebovich, Débora Alejandra c/ Aguilar Emprendimientos S.A. s/Escrituración" (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala K, Expte. CIV 61.744/2017, sentencia del 08/09/2022), la compradora había pactado que la escritura se otorgaría dentro de los 180 días posteriores a la afectación del inmueble al régimen de propiedad horizontal. La vendedora sostuvo que no había incurrido en mora porque, a su criterio, actuó con diligencia en los trámites de subdivisión. El tribunal confirmó la condena a escriturar y, según el criterio judicial citado, evaluó la mora del vendedor no solo por el vencimiento nominal del plazo, sino por su conducta efectiva frente al trámite administrativo pendiente y su reticencia a responder los reclamos de la compradora.

Reglamento de copropiedad inscripto no es lo mismo que Reglamento solo redactado

recién con la inscripción registral, según el art. 2038 CCyC, el reglamento se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.

Plazo pactado para escriturar no es lo mismo que Plazo razonable cuando depende de un trámite administrativo

según el criterio judicial citado, cuando la escritura depende de la aprobación del plano de subdivisión, la mora se evalúa con relación a la diligencia del vendedor en ese trámite, no solo con el vencimiento nominal del plazo.

Unidad funcional no es lo mismo que Unidad complementaria

la cochera o baulera asociada a un departamento suele tener nomenclatura catastral propia y debe consignarse por separado tanto en el boleto como en la escritura.

Cómo actuar si la escritura de tu departamento se demora

  1. Pedí copia del reglamento de copropiedad y administración inscripto o, si aún no existe, una constancia del estado del trámite de subdivisión.
  2. Solicitá el estado de expensas del consorcio, porque quedan a cargo de quien resulte titular de la unidad.
  3. Verificá que el plano de subdivisión esté aprobado y el edificio efectivamente afectado al régimen de propiedad horizontal.
  4. Reclamá fehacientemente (carta documento) la escrituración si venció el plazo pactado.
  5. Iniciá la demanda de escrituración si el vendedor persiste en el incumplimiento.

Documentación para evaluar el caso

Preguntas frecuentes

¿Puedo exigir la escrituración si el edificio todavía no está afectado a propiedad horizontal?

Según el criterio judicial citado, no puede escriturarse una unidad que jurídicamente no existe hasta la subdivisión, pero sí podés reclamar que el vendedor complete ese trámite en un plazo razonable, con la cláusula penal pactada si corresponde.

¿Quién paga los gastos de subdivisión y del reglamento de copropiedad?

Depende de lo pactado en el boleto; habitualmente quedan a cargo del vendedor mientras no se traslade expresamente esa carga al comprador.

¿Qué pasa si las expensas están impagas al momento de escriturar?

Conviene exigir un certificado de deuda de expensas antes de la escritura, porque esa deuda queda vinculada a la titularidad de la unidad.

¿Tengo derecho a una cláusula penal por la demora en escriturar?

Sí, si está pactada en el boleto, como ocurrió en el caso citado, donde la demora en la subdivisión no eximió a la vendedora de su obligación de escriturar.

Fuentes oficiales

Para verificar lo que decimos, siempre con la fuente primaria a mano:

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Deudas de expensas

Antes de escriturar conviene revisar el estado de expensas del consorcio, que queda a cargo de quien resulte titular de la unidad.

El vendedor no quiere escriturar

Si además de la subdivisión pendiente el vendedor directamente se niega a escriturar, esta es la vía general para reclamarlo.

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