Astreintes para escriturar
El paso previo habitual antes de pedir que el juez otorgue directamente la escritura.
Derecho civil · Guía práctica
El juez firma la escritura si el vendedor condenado no se presenta
Cuando el vendedor condenado a escriturar directamente no se presenta a firmar, el comprador no queda atrapado en un callejón sin salida: el art. 1018 del Código Civil y Comercial permite que sea el propio juez quien otorgue la escritura en su representación, a través de un escribano designado en la causa.
Cómo funciona el otorgamiento judicial de la escritura
El art. 1018 CCyC dispone que, cuando el otorgamiento pendiente del instrumento constituye una obligación de hacer -y no una forma exigida bajo sanción de nulidad-, si la parte condenada a otorgarlo es remisa, el juez lo hace en su representación, siempre que las contraprestaciones estén cumplidas o aseguradas. Esto significa que el comprador debe haber pagado el precio -o estar en condiciones de garantizarlo- para que el juez pueda avanzar. El art. 512 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (Ley 17.454) es la herramienta procesal que hace operativo ese mecanismo en la etapa de ejecución de sentencia.
Qué se pidió y qué resolvió la Justicia en un caso real
En "Albarracín Salas, Tatiana Milagros y otro c/ Montiel, Jorge Luis y otros s/Escrituración" (Juzgado Civil N° 63, Expte. CIV 099473/2021, sentencia del 19/08/2026), tras la rebeldía de los codemandados, el juzgado condenó a escriturar dentro del término de treinta días, "bajo apercibimiento de lo dispuesto en el art. 512 del CPCC y por intermedio del escribano que en su oportunidad se designe". Esa fórmula es la aplicación concreta del art. 1018 del Código Civil y Comercial: si vencido el plazo el vendedor no se presenta, la escritura se otorga igual, por medio del escribano que el juzgado designe, sin necesidad de la firma del vendedor.
Rebeldía del vendedor no es lo mismo que Imposibilidad de escriturar
la incomparecencia del vendedor no frustra la escrituración; habilita justamente a que el juez la otorgue en su representación, una vez cumplidos los requisitos del art. 1018 CCyC.
Escritura otorgada por el juez no es lo mismo que Nulidad de la venta
el mecanismo no invalida ni modifica lo pactado en el boleto, sólo suple la firma faltante del vendedor para trasladar el dominio en los mismos términos acordados.
Astreintes no es lo mismo que Otorgamiento judicial de la escritura
son dos remedios distintos y compatibles: las astreintes presionan económicamente al vendedor, mientras que el otorgamiento judicial resuelve el problema de fondo aunque el vendedor nunca se presente.
Cómo actuar para que el juez otorgue la escritura
- Verificá que las contraprestaciones estén cumplidas: el pago íntegro del precio o su garantía suficiente, requisito central del art. 1018 CCyC.
- Pedí en la demanda que, para el caso de incumplimiento, el juez otorgue la escritura por intermedio del escribano que se designe.
- Notificá fehacientemente al vendedor la sentencia y el plazo otorgado para presentarse a firmar.
- Vencido el plazo sin que el vendedor cumpla, solicitá que se designe escribano y se proceda conforme al art. 512 del Código Procesal.
- Inscribí la escritura otorgada judicialmente en el Registro de la Propiedad Inmueble, con el mismo efecto que si la hubiera firmado el vendedor.
Documentación para evaluar el caso
- Sentencia firme que condena al vendedor a escriturar, con el plazo otorgado.
- Constancia de la notificación de la sentencia al vendedor.
- Comprobantes del pago íntegro del precio o de su garantía.
- Boleto de compraventa y toda la documentación registral del inmueble.
Preguntas frecuentes
¿El juez puede otorgar la escritura sin que yo haya pagado todo el precio?
No, según el art. 1018 del Código Civil y Comercial, el otorgamiento judicial exige que las contraprestaciones del comprador estén cumplidas o que su cumplimiento esté asegurado.
¿Quién firma la escritura si no la firma el vendedor?
La firma el escribano designado por el juzgado, en representación del vendedor remiso, conforme al criterio judicial citado y al art. 512 del Código Procesal Civil y Comercial.
¿Necesito pedir primero astreintes antes de llegar a este mecanismo?
No es un requisito, aunque suele solicitarse antes o en paralelo; el otorgamiento judicial de la escritura procede una vez agotado el plazo fijado en la condena, con independencia de que se hayan pedido astreintes.
¿Esta escritura tiene la misma validez que si la hubiera firmado el vendedor?
Sí, la escritura otorgada por el juez en representación del vendedor remiso produce los mismos efectos traslativos de dominio que si hubiera sido firmada voluntariamente por él.
Fuentes oficiales
Para verificar lo que decimos, siempre con la fuente primaria a mano:
- Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), texto actualizado — art. 1018 (otorgamiento del instrumento por el juez ante la mora del obligado) (texto oficial)
- Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (Ley 17.454), texto actualizado — art. 512 (ejecución de sentencias que condenan a una obligación de hacer) (texto oficial)
- Albarracín Salas, Tatiana Milagros y otro c/ Montiel, Jorge Luis y otros s/Escrituración — Juzgado Civil N° 63 (fallo oficial)
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