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Herramientas del juicio de escrituración: cautelares, astreintes, escritura judicial y daños
Para quien ya demandó, o está por hacerlo, y quiere saber qué pedir además de la escritura: cómo proteger el inmueble durante el juicio, cómo presionar al vendedor y qué hacer si igualmente no firma.
- 4 guías
- CABA y Provincia de Buenos Aires
Las guías
Las cuatro guías del subtema.
- Anotación de litis sobre el inmuebleLa anotación de litis avisa a terceros que un inmueble está en juicio, pero no impide que el vendedor lo venda: para eso hace falta otra cautelar.
- Astreintes para escriturarSi el vendedor ya fue condenado a escriturar y sigue sin presentarse, se le pueden imponer astreintes: una multa diaria que crece hasta que cumpla.
- El juez firma la escrituraCuando el vendedor condenado a escriturar no cumple, el art. 1018 del Código Civil permite que el juez firme la escritura en su lugar.
- Daños por demora en escriturarCuando el vendedor demora la escritura, se puede exigir su otorgamiento y además reclamar los daños patrimoniales que esa demora te generó, como el alquiler.
Qué se pide y en qué orden
Durante el proceso el comprador necesita que el vendedor no pueda disponer del inmueble. La anotación de litis (art. 229 del Código Procesal) publicita el juicio ante terceros, pero según la Sala F en Peñalva no impide la libre disponibilidad del bien. El embargo preventivo del art. 211 sí apunta a asegurar la transmisión prometida. Ver anotación de litis.
Con la sentencia, el vendedor recibe un plazo para escriturar. Si no cumple, se pueden pedir astreintes, sanciones conminatorias que corren desde la notificación de la resolución firme y se liquidan periódicamente (art. 804). Si persiste, el remedio final es que el juez otorgue la escritura en su representación. Ver astreintes y el juez firma la escritura.
Los daños son una pretensión distinta, que puede acumularse en la misma demanda: alquiler pagado mientras se esperaba, oportunidad de compra perdida y, si la demora superó lo razonable, daño moral. Procede cuando la demora es imputable al vendedor. Ver daños por demora.
Herramientas que se confunden
Astreintes no es lo mismo que escritura otorgada por el juez
Las astreintes presionan económicamente; la escritura judicial resuelve el fondo aunque el vendedor nunca aparezca. Son remedios compatibles, y pedir astreintes antes no es un requisito del otorgamiento judicial. Ver el juez firma la escritura.
Astreintes no es lo mismo que daños y perjuicios
Las astreintes son una sanción conminatoria, no un resarcimiento. El daño sufrido por la demora se reclama por una vía distinta, y si el boleto prevé cláusula penal se reclama esa suma. Ver astreintes y daños por demora.
Cautelar trabada no es lo mismo que cautelar firme
Las cautelares no causan estado: pueden ser revocadas, sustituidas o modificadas si cambian las circunstancias del juicio. Ver anotación de litis.
Requisito del otorgamiento judicial
El art. 1018 exige que tus contraprestaciones estén cumplidas o aseguradas, es decir, el pago del precio o su garantía. Sin eso, el juez no puede avanzar. Ver el juez firma la escritura.
Cómo se ordena el pedido
- En la demanda. Pedí la cautelar con la caución que fije el juez, el apercibimiento de astreintes y que, en caso de incumplimiento, la escritura se otorgue por el escribano que se designe.
- Notificá la sentencia. Hacelo de manera fehaciente, con el plazo otorgado para presentarse a firmar; de esa notificación corren las astreintes.
- Vencido el plazo. Solicitá que se designe escribano y se proceda conforme al art. 512 del Código Procesal; luego inscribí la escritura en el Registro de la Propiedad Inmueble.
- Durante todo el juicio. Controlá periódicamente el estado registral del inmueble y guardá los comprobantes del daño: contratos de alquiler, recibos y ofertas de compra perdidas.
Para el cuadro completo del juicio, desde la intimación hasta la conversión en dinero, ver el juicio de escrituración.
Preguntas frecuentes
¿La anotación de litis impide que el vendedor venda?
No por sí sola: solo da publicidad a terceros. Para asegurar el bien en un juicio de cumplimiento de compraventa existe el embargo preventivo del art. 211. Ver anotación de litis.
¿Necesito dar una caución para trabar estas medidas?
Sí. El juez fija una caución, real o juratoria según el caso, antes de ordenar la cautelar. Ver anotación de litis.
¿Quién firma la escritura si no la firma el vendedor?
La firma el escribano designado por el juzgado, en representación del vendedor remiso, con los mismos efectos traslativos que si la hubiera firmado él. Ver el juez firma la escritura.
¿Puedo reclamar el alquiler que pagué mientras esperaba?
Sí, si se prueba que fue consecuencia directa de una demora imputable al vendedor; es uno de los rubros de daño patrimonial más habituales. Ver daños por demora.
Conti Abogados — Ciudad de Buenos Aires
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