Juicio de escrituración: qué hacer si pagaste y no te escrituran

Qué podés exigir y con qué requisitos

La escritura es la obligación central del vendedor y, cuando no llega, la ley da herramientas concretas: intimar, demandar y, si hace falta, que el juez firme en su lugar. Los problemas típicos se repiten: el vendedor que no aparece, el que murió, el que quebró o el que ya no es dueño. Cada situación puntual tiene su desarrollo en la sección de escrituración de inmuebles del estudio.

El boleto de compraventa es un contrato válido que obliga al vendedor a otorgar la escritura. El Código lo trata como una obligación de hacer: si la parte condenada es remisa, el juez otorga la escritura en su representación, siempre que las contraprestaciones estén cumplidas o se asegure su cumplimiento (art. 1018). Por eso el punto de partida es probar lo pagado y ofrecer, si falta algo, pagar el saldo al escriturar.

Cada una de estas situaciones tiene su propia guía: la muerte del vendedor, el concurso o la quiebra, la doble venta y el saldo de precio pendiente. En todas, el primer trabajo es el mismo: reunir el boleto y los comprobantes de pago, porque con ellos se prueba que tu parte está cumplida o asegurada.

La mora: por qué conviene intimar con escribano y plazo

En la escrituración concurren las dos partes y un tercero, el escribano. Por eso parte de la jurisprudencia no aplica sin más la mora automática y exige una interpelación concreta del comprador. La Sala C tuvo por constituida la mora con dos intimaciones que identificaban la obligación y el plazo, en “RAMOS JAVIER JOSÉ C/ SUCESORES DE DOMINGO CONDE S/ ESCRITURACIÓN” (expte. CIV 104.680/2009, 07/02/2023, voto del Dr. Converset, punto II.2; texto oficial):

«Desde otra parte, corresponde tener presente que la escrituración es una obligación de características singulares en cuya concreción concurren las conductas de las partes y la actividad de un tercero, el escribano. De ahí que no sean aplicables pura y simplemente las reglas que sobre la mora automática contiene el art. 509 del Código Civil (Cám.Nac.Civ., Sala “E”, "East Stockton S.A. c/ Civ. Eng. Co.S.R.L.", L.L. 2005-F, 304).»

Qué hacer

1. Mandá carta documento con escribano designado, fecha, hora y documentación requerida.
2. Pedí antes el informe de dominio e inhibiciones del vendedor.
3. Ofrecé el saldo de precio, si existe, contra el otorgamiento.
4. Guardá constancia de cada gestión ante la escribanía.

Si el vendedor no responde ni siquiera a la carta documento porque cambió de domicilio, el problema es previo: hay que encontrar la forma de notificarlo antes de discutir la mora. La guía sobre cómo notificar al vendedor que cambió de domicilio resuelve esa dificultad, que conviene encarar antes de demandar.

Si escriturar ya es imposible: la conversión en dinero

Cuando el inmueble fue rematado, vendido a un tercero o el vendedor nunca fue dueño, la condena a escriturar no puede cumplirse. La solución que viene aplicando la Cámara Civil es que en toda demanda de escrituración va implícito el reclamo por el equivalente: la conversión en daños se resuelve en la etapa de ejecución, sin un nuevo juicio.

En Ramos, el inmueble había sido subastado en otro proceso e inscripto a nombre de un acreedor del vendedor fallecido. El mismo voto del Dr. Converset habilitó a pedir la conversión aunque no se hubiera solicitado en la demanda (CNCiv, Sala C, “RAMOS JAVIER JOSÉ C/ SUCESORES DE DOMINGO CONDE S/ ESCRITURACIÓN”, expte. CIV 104.680/2009, 07/02/2023, punto II.4; texto oficial):

«En efecto, no se me escapa que, como fuera expuesto precedentemente, el inmueble fue subastado en el proceso “Youn Mun c/ Conde y Grossi s/ Ejecutivo” (expte. n° 65916/2011) e inscripto a nombre de otro acreedor del occiso, lo que tornaría de imposible cumplimento la escrituración admitida. Por ende, de no ocurrir ello y de así estimárselo, la parte puede entonces pedir la conversión de la condena de hacer por otra de daños y perjuicios, con independencia de haberlo solicitado en la demanda, pues en la pretensión a hacer -y el escriturar lo es- va implícita la petición de eventuales indemnizaciones. Ella debe ser promovida en la instancia ejecutoria, debiendo determinarse allí el procedimiento a seguir.»

La Sala G fue un paso más: si la imposibilidad ya está probada, no tiene sentido una condena “ficticia” a escriturar y se pasa directo a resolver el contrato y a fijar los daños. Así lo sostuvo el voto del Dr. Polo Olivera (CNCiv, Sala G, “S., L. B. C/ I. F., J. A. Y OTRO S/ ESCRITURACIÓN”, expte. 67.344/2014, 27/12/2022, punto III.d; texto oficial):

«Aun cuando coincido que en el marco de este proceso, conforme las pretensiones y la manera en que se ha entablado la litis es el único camino jurisdiccional posible, sí creo que no es necesario disponer ficticiamente una condena a escriturar, con un plazo de cuarenta y cinco días para su cumplimiento, para derivar irremediablemente en la alternativa incidental de daños y perjuicios; esto al menos en las actuales condiciones de la contienda. No será imposible escriturar luego, ya lo es ahora. Elementales principios de celeridad y economía procesal imponen tal temperamento (arg. cpr 34-5).»

Hay dos variantes con reglas propias. Si el pago se pactó en moneda extranjera, mirá también la guía sobre el boleto con precio en dólares. Y si el vendedor es un fideicomiso o una desarrolladora, el reclamo tiene particularidades que se ven en fideicomiso inmobiliario.

Prescripción: la posesión hace la diferencia

La acción para escriturar es personal y prescribe. Dos fallos de la Cámara Civil de 2026 sobre boletos antiguos muestran la línea divisoria: si el comprador tiene la posesión, la prescripción se interrumpe; si solo tuvo una ocupación precaria o nada, puede perder la acción. Cómo se cuenta el plazo y qué actos lo interrumpen se explica en la guía sobre la prescripción de la acción de escrituración.

En I., los compradores habían pagado todo el precio y tenían la posesión del lote, aunque no vivían allí. La Sala H confirmó el rechazo de la prescripción con este fundamento (CNCiv, Sala H, “I., R. y otros c/ Tierras y Balneario Mar de Ajo S.R.L. s/ Escrituración”, expte. 96.809/2022, 02/03/2026, voto de la Dra. Abreut de Begher, punto II; texto oficial):

«Justamente, como el comprador ha pagado la totalidad y se encuentra en posesión pacífica de la cosa, ello importa por parte del vendedor el reconocimiento tácito de su obligación de escriturar, que interrumpe el curso de la prescripción, tal como lo dispone el art. 3998 del Código Civil, por lo que el rechazo de la defensa de prescripción de la acción de escrituración fue correctamente efectuado por la a quo.»

Al demandar y después de la sentencia

Con la sentencia a favor, el trámite todavía no terminó: falta llegar a la escritura. Estos son los pasos habituales de la etapa de ejecución:

• La sentencia fija un plazo para que el vendedor otorgue la escritura y designa o confirma al escribano.
• Si el vendedor no comparece, se pide que el juez firme en su representación (art. 1018 y art. 512 del Código Procesal). El paso a paso está en el juez firma la escritura; la presión económica previa se explica en astreintes para escriturar.
• Se libran los oficios para los certificados registrales y se pagan los impuestos y sellados que correspondan.
• Si aparecen embargos o inhibiciones del vendedor, se discute la prioridad del comprador con boleto (art. 1170) o se convierte la condena en dinero. Ese supuesto se trata en la guía sobre el embargo o la inhibición que traba la escritura.

Para profundizar en los reclamos de este rubro, la sección Inmobiliario reúne las fichas sobre pozo no entregado, fideicomisos, barrios cerrados y countries, vicios y fallas y la jurisprudencia relevada. El glosario define los términos técnicos.

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