Glosario de escrituración, pozo, fideicomisos y barrios cerrados

Cómo está organizado el glosario

Los términos están agrupados por tema, en el orden en que suelen aparecer en un reclamo: la unidad y la compra en pozo, el boleto y el incumplimiento, el fideicomiso, los barrios y los vicios, y por último las medidas judiciales. Para escritura pública, boleto, informe de dominio o inhibición, mirá también las guías de escrituración de inmuebles.

Propiedad horizontal y compra en pozo

Unidad funcional

Departamento, local u otro espacio con independencia funcional y comunicación con la vía pública. Comprende también la parte indivisa del terreno y de las cosas y partes comunes del edificio (art. 2039 del Código Civil y Comercial). Es lo que se compra y se escritura en un edificio sometido a propiedad horizontal.

• Confusión frecuente: creer que los metros «propios» incluyen balcones, terrazas o espacios comunes de uso exclusivo. Eso lo definen el reglamento y el plano.
• En la práctica: comparar la superficie del boleto con el plano de subdivisión antes de firmar la escritura.
• Ver también: vicios y metros de la unidad · concepto de propiedad horizontal (art. 2037) · escriturar un departamento en propiedad horizontal

Compra en pozo

Compra de una unidad que todavía no existe: se paga mientras se construye y se escritura al terminar la obra y someter el edificio a propiedad horizontal. Jurídicamente es una compraventa de cosa futura: por eso el plazo de entrega y lo que se publicitó pesan tanto si después hay que reclamar.

• Confusión frecuente: pensar que el plazo de entrega es una estimación sin consecuencias. Su vencimiento habilita a intimar, exigir o resolver.
• En la práctica: guardar todos los recibos y la publicidad desde la reserva.
• Ver también: departamento en pozo no entregado · comprar un departamento en pozo: protecciones

Prehorizontalidad

Etapa en la que se venden unidades construidas o proyectadas antes de constituir la propiedad horizontal sobre el edificio. Es la situación típica de la compra en pozo, y el Código la regula en los arts. 2070 a 2072.

• Confusión frecuente: confundirla con la ley 19.724, que está derogada. Hoy rige el Código, aunque esa ley sigue aplicándose a contratos anteriores.
• En la práctica: revisar la fecha del boleto para saber qué régimen se aplica.
• Ver también: la prehorizontalidad en el pozo no entregado · prehorizontalidad: el Código comentado

Seguro de prehorizontalidad

Seguro a favor del comprador que cubre el riesgo de fracaso de la operación. Desde el 13/11/2024, el titular del dominio «podrá» constituirlo (art. 2071, sustituido por el Decreto 1017/2024): dejó de ser obligatorio y pasó a ser facultativo.

• Confusión frecuente: creer que sigue siendo obligatorio y que su falta, por sí sola, sanciona al vendedor en contratos nuevos.
• En la práctica: pedir la póliza y leer qué cubre antes de pagar el anticipo.
• Ver también: qué cambió para el comprador en pozo · Art. 2071: el seguro es facultativo

Boleto, incumplimiento y quiebra del vendedor

Fecha cierta

Prueba de que un documento privado existía en una fecha determinada, por ejemplo por la certificación notarial de las firmas o por su presentación en un organismo (art. 317). Es uno de los requisitos para que el boleto pueda oponerse a terceros, como un acreedor que embarga o la quiebra del vendedor.

• Confusión frecuente: pensar que la fecha escrita en el boleto alcanza frente a terceros.
• En la práctica: certificar las firmas del boleto ante escribano el mismo día.
• Ver también: juicio de escrituración · boleto de compraventa no inscripto: riesgos

Oponibilidad del boleto

Protección del comprador con boleto frente a los embargos y a la quiebra del vendedor. Para que funcione hacen falta buena fe, fecha cierta, publicidad y el 25 % del precio pagado (arts. 1170 y 1171).

• Confusión frecuente: creer que la oponibilidad evita presentarse en la quiebra. Igual hay que verificar.
• En la práctica: juntar los recibos que prueben el 25 % pagado con fecha anterior a la quiebra o al embargo.
• Ver también: fideicomisos y quiebra · pasos para reclamar · vendedor en concurso o quiebra: tu escritura · embargo o inhibición que traba la escritura

Verificación de créditos

Presentación ante la sindicatura del concurso o de la quiebra para que se reconozca un crédito o un derecho, como el de escriturar (art. 32 de la ley 24.522). Ni siquiera el comprador con boleto oponible queda eximido de hacerla.

• Confusión frecuente: pensar que un juicio iniciado antes alcanza, sin presentarse en el proceso concursal.
• En la práctica: respetar los plazos que fija el juez de la quiebra para insinuarse, es decir, para pedir la verificación.
• Ver también: qué hacer si el vendedor quiebra · verificación de créditos en concurso o quiebra

Conversión de la obligación de escriturar

Cuando escriturar se vuelve imposible por causa del vendedor, la obligación se transforma en la de pagar los daños y el valor de la prestación (arts. 730, 955 y 956). El comprador no se queda sin nada: pasa a reclamar el equivalente económico de lo prometido.

• Confusión frecuente: creer que hace falta un nuevo juicio. Varias salas lo resuelven en la ejecución del mismo expediente.
• En la práctica: pedir en la demanda la escrituración y, en subsidio, el valor actual del inmueble.
• Ver también: juicio de escrituración · daños por demora en escriturar un inmueble

Cláusula resolutoria implícita

Facultad de resolver el contrato por el incumplimiento de la otra parte aunque no esté pactada. Para ejercerla hay que intimar antes a cumplir en un plazo no menor a 15 días, con apercibimiento de resolver (arts. 1087 y 1088).

• Confusión frecuente: resolver con una carta que no fija plazo ni apercibimiento.
• En la práctica: redactar la carta documento con la obligación incumplida, el plazo y la consecuencia.
• Ver también: pasos para reclamar · Art. 1088: cláusula resolutoria implícita

Valor de reposición

Lo que hoy cuesta obtener un inmueble equivalente al prometido. La Cámara Comercial lo usó para medir la restitución cuando la obra no se terminó, en lugar de devolver solo lo pagado en su valor nominal.

• Confusión frecuente: reclamar solo lo pagado, en su valor nominal.
• En la práctica: pedir una pericia de tasación en la demanda.
• Ver también: cuánto se recupera si el pozo no se entrega · compra en pozo sin terminar: reclamo al desarrollador

Fideicomiso: quién administra la obra y qué responde

Fideicomiso inmobiliario

Contrato por el que se transmiten bienes a un fiduciario para que desarrolle un emprendimiento y entregue las unidades a los beneficiarios (art. 1666). Esos bienes forman un patrimonio separado, que administra el fiduciario.

• Confusión frecuente: creer que el fideicomiso es una sociedad o una persona que se puede demandar como tal.
• En la práctica: identificar al fiduciario y pedir el contrato de fideicomiso.
• Ver también: fideicomiso inmobiliario · fideicomiso: guía completa · Art. 1685: patrimonio separado del fideicomiso

Fiduciario

Quien administra los bienes fideicomitidos. Debe hacerlo con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios, y está obligado a rendir cuentas de su gestión (arts. 1674 y 1675).

• Confusión frecuente: pensar que no responde nunca. Responde por su propia mala gestión.
• En la práctica: pedir la rendición de cuentas por escrito.
• Ver también: responsabilidades del fiduciario

Fideicomiso al costo

Modalidad en la que el fiduciante paga el costo real de la obra en lugar de un precio cerrado. Por eso asume el riesgo de los aumentos, salvo que se deban a culpa del fiduciario.

• Confusión frecuente: confundirlo con una compra a precio fijo.
• En la práctica: exigir información periódica de costos y de avance de obra.
• Ver también: el fideicomiso al costo

Liquidación judicial del fideicomiso

Procedimiento que corresponde cuando el patrimonio fideicomitido no alcanza para cumplir sus obligaciones (art. 1687). No es una quiebra: el fideicomiso no quiebra, se liquida.

• Confusión frecuente: pedir la quiebra del fideicomiso.
• En la práctica: acreditar el crédito, el reclamo sin respuesta y la insuficiencia del patrimonio.
• Ver también: la liquidación del fideicomiso

Barrios cerrados, vicios y recepción de la unidad

Conjunto inmobiliario

Clubes de campo, barrios cerrados, parques industriales, náuticos y otros emprendimientos con partes comunes y privativas, sometidos a la propiedad horizontal especial (arts. 2073 a 2075).

• Confusión frecuente: creer que un barrio no adecuado a ese régimen es ilegal o que libera de pagar expensas.
• En la práctica: pedir el reglamento y el estado de la adecuación.
• Ver también: barrios cerrados y countries · Art. 2073: concepto de conjunto inmobiliario · vender mi unidad en un country o barrio cerrado

Vicio oculto

Defecto que no podía detectarse con un examen adecuado al recibir la cosa. En inmuebles, la garantía caduca a los 3 años de la recepción, y el defecto debe denunciarse dentro de los 60 días de advertido (arts. 1053 a 1055). Son dos plazos distintos, y conviene controlar los dos.

• Confusión frecuente: creer que firmar la recepción conforme hace perder todo reclamo.
• En la práctica: denunciar el defecto por carta documento apenas aparece.
• Ver también: departamento con vicios o fallas · vicios ocultos: guía completa · Art. 1053: exclusiones y denuncia de vicios ocultos · vicios aparentes y ocultos en una obra: plazos

Vicio redhibitorio

Vicio oculto grave, que hace a la cosa impropia para su destino o disminuye tanto su utilidad que el comprador no la habría adquirido de haberlo conocido. Permite resolver el contrato (arts. 1051 y 1056).

• Confusión frecuente: llamar redhibitorio a cualquier detalle menor.
• En la práctica: respaldar la gravedad del defecto con un informe técnico.
• Ver también: vicios en la unidad · Art. 1051: vicios redhibitorios

Acta de entrega

Documento que se firma al recibir la unidad. La recepción hace presumir que no había vicios aparentes (art. 747); por eso, lo que no se anota en el acta es más difícil de reclamar después.

• Confusión frecuente: firmar «de plena conformidad» con defectos a la vista.
• En la práctica: anotar cada observación o recibir en disconformidad.
• Ver también: cómo recibir la unidad · recepción provisoria y definitiva de la obra

Medidas judiciales, daños, consumo e inmobiliarias

Anotación de litis

Medida cautelar que registra el juicio en el registro de la propiedad, para que quien compre el inmueble no pueda alegar que lo ignoraba (art. 229 del Código Procesal). No congela el inmueble, pero hace que la sentencia también alcance a quien lo adquiera después.

• Confusión frecuente: pensar que impide vender. No lo impide, pero hace oponible la sentencia.
• En la práctica: pedirla junto con la demanda de escrituración.
• Ver también: medidas cautelares en el reclamo · qué es la anotación de litis y para qué sirve

Daño punitivo

Multa civil a favor del consumidor por incumplimientos graves del proveedor, que se suma a la indemnización (art. 52 bis de la ley 24.240). No compensa un perjuicio: sanciona una conducta.

• Confusión frecuente: creer que procede ante cualquier demora.
• En la práctica: probar la conducta grave o el desprecio por los derechos del comprador.
• Ver también: jurisprudencia inmobiliaria · Art. 52 bis: daño punitivo

Publicidad vinculante

Las precisiones de folletos, anuncios y renders integran el contrato con el consumidor y obligan al oferente (art. 8 de la ley 24.240 y art. 1103 del Código). Lo que se mostró para vender pasa a formar parte de lo que se debe entregar.

• Confusión frecuente: pensar que los renders son «ilustrativos» y no obligan.
• En la práctica: guardar capturas fechadas de la publicidad.
• Ver también: amenities y publicidad · trato digno y publicidad vinculante

Corretaje

Contrato por el que el corredor se obliga a mediar en la negociación de un negocio. Debe proponerlo con exactitud y asegurarse de la identidad y de la capacidad legal de las partes (arts. 1345 y 1347).

• Confusión frecuente: creer que la inmobiliaria nunca responde por lo que ofrece.
• En la práctica: pedir recibo de todo pago a la inmobiliaria, con su destino.
• Ver también: responsabilidad de la inmobiliaria · comisión de un corredor o intermediario · Art. 1345: definición de corretaje

Preguntas frecuentes