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Un corredor intervino en mi negocio: ¿cuánto le debo (o me deben) de comisión?
Un corredor intervino en la compra, venta o alquiler de un bien, y ahora hay dudas sobre cuánto corresponde pagarle de comisión, quién debe pagarla, o si corresponde pagarla siquiera. La ley regula esto con precisión, y buena parte de los conflictos surgen de no conocer estas reglas.
En corto
- El monto lo fija primero lo pactado, después el uso del lugar y, si no hay referencia, un juez.
- Si intervino un solo corredor, todas las partes le deben comisión, sin solidaridad entre ellas.
- La comisión se debe aunque el negocio se rescinda o el comitente evite al corredor.
- En las locaciones de inmuebles, la intermediación solo puede estar a cargo de un corredor matriculado.
Qué es un corredor y cómo se fija su comisión
El corredor media en la negociación de un negocio, sin representar ni depender de ninguna de las partes. Por eso, en la práctica, puede cobrarle comisión a ambas partes de un mismo negocio sin que eso sea un conflicto de intereses.
Para fijar el monto, primero manda lo pactado. Si no hay pacto, corresponde la comisión de uso habitual en el lugar donde se celebró el negocio. Si tampoco hay esa referencia, la fija un juez. Por eso conviene dejar el monto por escrito antes de que el corredor empiece a intervenir.
Además de mediar, el corredor tiene deberes concretos: verificar la identidad y capacidad de quienes intervienen, informar con exactitud las circunstancias relevantes del negocio y mantener confidencialidad sobre lo que conoce por su gestión. Si incumple gravemente estas obligaciones, puede ver cuestionado su derecho a cobrar la comisión, aunque el negocio se haya concluido por su intervención.
Quién debe la comisión
Si intervino un solo corredor, todas las partes le deben comisión, salvo pacto en contrario o protesta oportuna, aunque sin solidaridad entre ellas. Si cada parte tuvo su propio corredor, cada uno cobra solo a su comitente.
Un dato importante: en las locaciones de inmuebles, la intermediación solo puede estar a cargo de un corredor matriculado. Antes de pagar una comisión por un alquiler, conviene confirmar la matrícula de quien intervino.
Cuándo la comisión se debe igual, y cuándo no
La comisión se debe aunque el negocio se resuelva, se rescinda o no se cumpla después de concluido. También se debe si el comitente evita al corredor, cerrando el negocio por su cuenta o con un tercero en condiciones similares a las ya gestionadas.
En cambio, no se debe si el contrato dependía de una condición que nunca se cumplió, o si se anuló por algo que el propio corredor ya conocía.
Cómo se ordena el análisis
Para revisar una comisión conviene seguir este orden:
- Verificá si existe un pacto expreso sobre el monto de la comisión.
- Identificá cuántos corredores intervinieron y a quién le corresponde pagar a cada uno.
- Si el negocio es una locación de inmueble, confirmá que el corredor esté efectivamente matriculado.
- Si el negocio se cayó después de concluido, evaluá si la comisión igual se debe según los supuestos legales.
- Si el negocio se evitó cerrando por otra vía, reuní la prueba de que el corredor ya había gestionado esas condiciones.
Distinciones que cambian el resultado
Un solo corredor interviniente no es lo mismo que un corredor por cada parte
En el primer caso, todas las partes le deben comisión, sin solidaridad entre ellas; en el segundo, cada corredor cobra solo a su propio comitente.
Condición resolutoria incumplida no es lo mismo que condición suspensiva incumplida
Solo en el primer caso se debe la comisión; en el segundo, no.
Comitente que rescinde el negocio ya concluido no es lo mismo que comitente que nunca llegó a concluirlo por una condición suspensiva
El primero debe la comisión igual; el segundo, no.
Documentación para evaluar el caso
Para analizar tu situación conviene reunir:
- Cualquier pacto o acuerdo sobre el monto de la comisión.
- Comprobante de la matriculación del corredor, si el negocio es una locación de inmueble.
- Documentación del negocio concluido y de cualquier resolución, rescisión o distracto posterior.
- Prueba de la intervención inicial del corredor, si el negocio se cerró después por otra vía.
Preguntas frecuentes
El corredor que contraté me presentó al comprador, pero terminé cerrando la venta yo directamente con él, sin la participación final del corredor, ¿le debo comisión igual?
Es muy probable que sí. Si el corredor inició la negociación y vos concluiste el negocio en condiciones sustancialmente similares a las que él había gestionado, la ley le reconoce el derecho a la comisión igual.
Alquilé mi departamento a través de una persona que no está matriculada como corredor inmobiliario, ¿esa intermediación es válida?
Es cuestionable. La ley exige que la intermediación en locaciones de inmuebles esté a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario; conviene evaluar las consecuencias del caso concreto.
Firmamos un boleto de compraventa con la intervención de un corredor, pero después decidimos de mutuo acuerdo dejar sin efecto la operación, ¿el corredor pierde su comisión?
No. La ley establece que la comisión se debe aunque el contrato se rescinda por mutuo acuerdo (distracto) después de haberse concluido, porque el trabajo del corredor ya estaba completo en ese momento.
¿El corredor puede cobrarle comisión a las dos partes del mismo negocio?
Sí. El corredor media sin representar ni depender de ninguna de las partes, por lo que, si intervino un solo corredor, todas las partes le deben comisión, salvo pacto en contrario o protesta oportuna.
Fuentes oficiales
Para verificar lo que decimos, siempre con la fuente primaria a mano:
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