Art. 1352 CCyC: le debés la comisión al corredor aunque después te arrepintieras del negocio

Comentario

El artículo identifica tres supuestos donde la comisión se debe igual, pese a que el negocio, formalmente, no termine funcionando como se esperaba. El primero es la condición resolutoria incumplida: si el contrato ya se concluyó bajo una condición que, de cumplirse, lo dejaría sin efecto, y esa condición no se cumple, la comisión ya está ganada porque el contrato sigue siendo válido y eficaz. El segundo es más amplio: el contrato no se cumple, se resuelve, se rescinde, o media un distracto entre las partes —cualquiera de estos eventos posteriores a la conclusión del contrato no le quita al corredor el derecho ya ganado a su comisión, porque su trabajo terminó en el momento en que el negocio se concluyó, no en el momento en que efectivamente se ejecuta—.

El tercer supuesto es el que más protege al corredor frente a una maniobra de mala fe: si el corredor inició la negociación pero no llegó a concluir personalmente el contrato, y el comitente le encarga su conclusión a un tercero, o lo concluye por sí mismo en condiciones sustancialmente similares a las que el corredor ya había gestionado, la comisión se debe igual. Esta regla evita que un comitente use el trabajo de acercamiento y negociación ya hecho por el corredor, y en el último momento cierre el negocio evitando pagarle, ya sea directamente o interponiendo a un tercero.

La contracara de estas reglas está en el art. 1353, que fija dos supuestos donde la comisión no se debe: si el contrato está sometido a una condición suspensiva que no se cumple —a diferencia de la resolutoria, acá el contrato nunca llegó a producir efectos plenos—, o si el contrato se anula por ilicitud de su objeto, incapacidad o falta de representación de alguna parte, o por cualquier otra circunstancia que haya sido conocida por el propio corredor —si el corredor sabía del vicio y aun así medió en el negocio, no puede después cobrar una comisión por un contrato que él mismo sabía inválido—.

Cómo se usa en la práctica

Frente a la duda sobre si corresponde pagar (o cobrar) una comisión de corretaje cuando el negocio no terminó funcionando como se esperaba, conviene identificar con precisión en cuál de estos supuestos encuadra la situación: si el contrato ya se había concluido válidamente y después se resolvió o rescindió, la comisión se debe; si en cambio nunca se cumplió una condición suspensiva, o el contrato era inválido por algo que el corredor conocía, no corresponde. El desarrollo completo de esta situación está en la guía de comisión de un corredor o intermediario de este sitio.

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