Art. 1017: escritura pública y boleto
Vender un inmueble exige escritura pública; si la parte obligada a otorgarla se niega, el juez la otorga en su lugar si el comprador ya cumplió.
Normativa comentada
Contratos en general en el CCyC, artículo por artículo
Todo contrato —de compraventa, de locación, de servicios, de cualquier tipo— comparte un mismo tronco de reglas generales que el Código regula antes de entrar en los contratos particulares. Estas fichas comentan ese tronco común: qué es un contrato, qué pasa cuando alguien no cumple, y cómo se sale de él.
El ciclo de vida de cualquier contrato incumplido
Todo empieza por la definición misma de contrato (artículo 957), el acto por el cual dos o más partes crean, regulan o extinguen relaciones jurídicas patrimoniales. Cuando una parte no cumple, la otra puede primero suspender su propia prestación (artículo 1031) sin necesidad de resolver de entrada. Si la situación no se resuelve, existen tres vías distintas para terminar el contrato: la resolución general por incumplimiento (artículo 1083), la cláusula resolutoria expresa que las partes ya pactaron (artículo 1086), o —a falta de esa cláusula— la cláusula resolutoria implícita con sus tres requisitos puntuales (artículo 1088). Un capítulo aparte es la frustración de la finalidad (artículo 1090), para cuando ninguna parte incumplió pero un hecho extraordinario volvió inútil el contrato. Y la seña o arras (artículo 1059) tiene su propio régimen, distinto según se pacte como confirmatoria o con facultad de arrepentirse.
Por qué conviene conocer las tres vías de resolución antes de necesitarlas
En la práctica, el error más caro no es no saber que existe la resolución por incumplimiento: es elegir mal el camino, o saltear un paso formal, cuando ya hay un conflicto en curso y los plazos corren. Redactar bien una cláusula resolutoria expresa al momento de contratar ahorra, meses después, el trámite completo del emplazamiento previo; y conocer de antemano los tres requisitos de la cláusula resolutoria implícita evita el error más común de todos: declarar resuelto un contrato sin haber intimado correctamente, lo que puede dejar la resolución misma sin efecto frente a un cuestionamiento judicial serio.
La donación: un contrato con una lógica distinta
No todo lo que reúne este sub-hub gira en torno al incumplimiento: la donación es un contrato gratuito, sin contraprestación, y por eso el Código le exige requisitos de forma propios y le da un régimen de responsabilidad mucho más benigno. Hace falta escritura pública, bajo pena de nulidad, para donar inmuebles, muebles registrables o prestaciones periódicas o vitalicias (artículo 1552); en cambio, los muebles no registrables se donan por la simple entrega, sin ningún instrumento (artículo 1554). La ley también limita qué se puede donar —no la totalidad del patrimonio, ni cosas ajenas (artículo 1551)— y, ya perfeccionada la donación, prevé un mecanismo específico para dejarla sin efecto si el donatario incurre en ingratitud grave (artículo 1569).
Fichas de este cuerpo
Art. 1031: suspensión del cumplimiento
El artículo que permite suspender la propia prestación en un contrato bilateral hasta que la otra parte cumpla o la ofrezca.
Art. 1059: seña o arras
El artículo que explica que la seña se presume confirmatoria del contrato, salvo que las partes pacten expresamente la facultad de arrepentirse.
Art. 1083: resolución total o parcial
El artículo que da la facultad de resolver un contrato incumplido, total o parcialmente, aclarando que ambas opciones son excluyentes entre sí.
Art. 1086: cláusula resolutoria expresa
El artículo que permite pactar por adelantado qué incumplimientos habilitan resolver el contrato directamente, sin el emplazamiento previo.
Art. 1088: cláusula resolutoria implícita
El artículo que fija los tres requisitos para resolver un contrato sin cláusula pactada: incumplimiento grave, mora y emplazamiento previo.
Art. 1090: frustración de la finalidad
El artículo que permite resolver un contrato cuando un hecho extraordinario y ajeno a las partes frustra definitivamente su propósito.
Art. 1091: imprevisión
Si un hecho extraordinario y ajeno a las partes vuelve excesivamente onerosa una prestación, se puede pedir la resolución o la adecuación del…
Art. 1123: definición de compraventa
La compraventa existe cuando una parte se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero: dos obligaciones, no…
Art. 1137: obligación de transferir
El vendedor debe transferir la propiedad y los instrumentos necesarios, y cooperar para concretarla: entregar la cosa, solo, no alcanza.
Art. 1140: entrega de la cosa
La cosa vendida debe entregarse con sus accesorios, libre de terceros: sin otro poseedor, sin prendas ni embargos ocultos no informados.
Art. 1141: obligaciones del comprador
El comprador debe pagar el precio en tiempo y lugar convenidos, recibir la cosa y pagar los gastos de recibo: tres obligaciones, no solo pagar.
Art. 1172: definición de permuta
Hay permuta cuando las partes se obligan a transferirse el dominio de cosas que no son dinero, como un terreno a cambio de unidades a construir.
Art. 1173: gastos de la permuta
Salvo pacto en contrario, los gastos de entrega y todos los demás que origine la permuta se reparten por partes iguales entre ambos permutantes.
Art. 1174: evicción en la permuta
Si te ganan la propiedad de lo que te transmitieron, podés pedir de vuelta lo que diste (o su valor) más daños, o hacer valer la garantía de…
Art. 1175: norma supletoria
En todo lo no previsto por el capítulo de permuta, se aplican supletoriamente las reglas de la compraventa: entrega, vicios ocultos, mora, entre…
Art. 1227: concepto de leasing
En el leasing, el dador transfiere la tenencia de un bien para su uso, contra el pago de un canon, y le da al tomador la opción de comprarlo.
Art. 1238: uso y goce en el leasing
El tomador puede usar el bien según su destino, pero no venderlo ni gravarlo, y los gastos de conservación, seguros e impuestos corren por su cuenta.
Art. 1240: opción de compra
El tomador puede ejercer la opción de compra una vez que pagó tres cuartas partes del canon total, o antes si así lo pactaron las partes.
Art. 1249: secuestro de bienes muebles
Ante la mora en el canon, el dador puede secuestrar el bien mueble intimando solo 5 días antes, o ejecutar el cobro del canon por vía ejecutiva.
Art. 1251: definición de obra o servicios
Hay contrato de obra o servicios cuando alguien, actuando independientemente, se obliga a realizar una obra o prestar un servicio a cambio de una…
Art. 1252: calificación del contrato
Si se promete un resultado eficaz y entregable, es obra; si se promete solo una actividad diligente sin garantizar el resultado, es servicio.
Art. 1256: obligaciones del contratista
El contratista debe ejecutar conforme a lo pactado y a la técnica del oficio, informar, proveer materiales adecuados y cumplir en el tiempo convenido.
Art. 1257: obligaciones del comitente
Quien encarga una obra o servicio debe pagar la retribución, dar la colaboración necesaria y recibir la obra si se ejecutó conforme a lo pactado.
Art. 1273: obra en ruina
Si una construcción de larga duración compromete su solidez o queda impropia para su destino, el constructor responde también ante quien la compró…
Art. 1275: plazo de caducidad por ruina
El daño estructural tiene que producirse dentro de los diez años de aceptada la obra, y ninguna cláusula puede excluir o limitar esta responsabilidad.
Art. 1319: definición de mandato
Hay mandato cuando una parte se obliga a realizar actos jurídicos en interés de otra, y puede conferirse tácitamente si alguien sabe y no lo impide.
Art. 1324: obligaciones del mandatario
El mandatario debe cumplir instrucciones, informar conflictos, rendir cuentas y entregar las ganancias con intereses si usó fondos en provecho propio.
Art. 1325: conflicto de intereses
Ante un conflicto de intereses, el mandatario debe posponer los propios o renunciar. Si obtuvo un beneficio no autorizado, pierde el derecho a cobrar.
Art. 1328: obligaciones del mandante
El mandante debe dar los medios y gastos, indemnizar daños, liberar al mandatario de deudas con terceros y pagar la retribución convenida.
Art. 1345: definición de corretaje
El corredor media en la negociación y conclusión de un negocio, sin relación de dependencia ni representación de ninguna de las partes.
Art. 1350: comisión del corredor
El corredor cobra la comisión pactada si el negocio se celebra por su intervención; sin pacto, la de uso del lugar, o la fija el juez.
Art. 1351: uno o varios corredores
Si interviene un solo corredor, todas las partes le deben comisión salvo pacto en contrario; en locaciones de inmuebles, debe ser un corredor…
Art. 1352: comisión igual debida
La comisión del corredor se debe aunque el negocio no se cumpla, se resuelva o rescinda, o si le encargás su conclusión a un tercero.
Art. 1370: responsabilidad del hotelero
El hotelero responde por los daños y pérdidas de tus efectos, y también por tu vehículo si lo guardaste en el garage del establecimiento.
Art. 1371: eximentes del hotelero
El hotelero no responde por caso fortuito ajeno a su actividad, ni por las cosas dejadas dentro de tu vehículo, aunque sí responda por el vehículo.
Art. 1374: cláusulas que reducen responsabilidad
Toda cláusula que excluya o limite la responsabilidad del hotelero se tiene por no escrita, salvo las excepciones puntuales de la ley.
Art. 1375: establecimientos asimilables
Hospitales, restaurantes, garajes, playas de estacionamiento y locales similares que cobran por sus servicios tienen la misma responsabilidad que un…
Art. 1533: concepto de comodato
El comodato es prestar gratis una cosa no fungible para que la use y devuelva la misma cosa: sin precio, pero con obligaciones concretas.
Art. 1536: obligaciones del comodatario
El comodatario debe usar la cosa según su destino y cuidarla con diligencia, y responde por su pérdida aunque sea por caso fortuito, salvo una…
Art. 1539: restitución anticipada
El comodante puede exigir la cosa antes del plazo si la necesita por algo imprevisto y urgente, o si el comodatario le da un uso distinto al pactado.
Art. 1541: extinción del comodato
El comodato termina por destrucción de la cosa, vencimiento del plazo, voluntad del comodatario, o su muerte, salvo pacto o excepción.
Art. 1542: concepto de donación
Hay donación cuando alguien se obliga a transferir gratuitamente una cosa a otra persona, y esta lo acepta. Sin gratuidad, no hay donación.
Art. 1552: forma de la donación
Donar un inmueble, un mueble registrable o una renta vitalicia exige escritura pública bajo pena de nulidad. Además: qué no se puede donar y cómo se…
Art. 1569: revocación de la donación
Una donación aceptada solo se revoca por incumplimiento de cargos, por ingratitud del donatario, o por supernacencia de hijos si se pactó…
Art. 1571: ingratitud del donatario
Atentar contra la vida del donante, injuriarlo gravemente, privarlo de sus bienes, o negarle alimentos: las cuatro causales taxativas de ingratitud.
Art. 1573: legitimación y plazo
Solo el donante puede demandar la revocación por ingratitud, y tiene un año de caducidad desde que supo del hecho, salvo que ya haya perdonado.
Art. 957: definición de contrato
El artículo que define al contrato como el acto jurídico por el cual dos o más partes crean, regulan o extinguen relaciones patrimoniales.
Art. 997: pacto de preferencia (general)
Quien otorga la preferencia debe ofrecerle el contrato futuro a su beneficiario antes que a terceros, y el derecho puede transmitirse a otros.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que seguir cumpliendo mi parte del contrato si la otra parte no cumplió la suya?
No necesariamente: en los contratos bilaterales con prestaciones simultáneas, podés suspender tu propia prestación hasta que la otra parte cumpla o te ofrezca cumplir.
¿Qué diferencia hay entre resolver un contrato por cláusula resolutoria expresa o implícita?
La expresa ya fue pactada de antemano por las partes para incumplimientos concretos, y no exige el emplazamiento previo de quince días; la implícita, a falta de esa cláusula, sí exige ese emplazamiento formal antes de que la resolución opere.
Firmé un contrato con seña, ¿puedo arrepentirme y perder solo eso?
Depende de cómo se pactó: si es confirmatoria (la regla general), no te da esa facultad de arrepentimiento; si se pactó expresamente con esa facultad, sí podés arrepentirte perdiendo la seña (o devolviéndola doblada si la recibiste).
Fuentes oficiales
Para verificar lo que decimos, siempre con la fuente primaria a mano:
- Código Civil y Comercial de la Nación — texto actualizado (texto oficial)
Conti Abogados — Ciudad de Buenos Aires
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