Art. 1017 CCyC: si el vendedor no quiere escriturar, lo hace el juez

Comentario

El art. 1017 fija la regla general: los contratos que transmiten, modifican o extinguen derechos reales sobre inmuebles deben otorgarse por escritura pública. Es una exigencia de forma para el título perfecto (la transmisión definitiva de la propiedad), con una excepción lógica: cuando el inmueble se adquiere por subasta judicial o administrativa, no hace falta esa escritura porque el propio proceso judicial ya cumple una función equivalente. La norma también exige escritura para los derechos dudosos o litigiosos sobre inmuebles, para los actos accesorios de otro contrato ya escriturado, y para cualquier otro contrato que la ley o las partes sometan a esa forma.

El art. 1018 resuelve la pregunta más práctica de todas: ¿qué pasa si, llegado el momento, la parte obligada a escriturar se niega? El "otorgamiento pendiente" del instrumento se trata como una obligación de hacer, y si esa parte es remisa (no cumple), el propio juez otorga la escritura en su representación —siempre que la otra parte ya haya cumplido sus propias contraprestaciones, o que ese cumplimiento esté asegurado—. Esta norma es la que le da verdadero filo a un boleto de compraventa: el comprador que pagó no depende de la buena voluntad del vendedor para completar la operación.

El art. 1170 es el corazón de la protección del comprador con boleto de compraventa: si sobre el inmueble vendido un tercero traba una medida cautelar (un embargo, por ejemplo, de un acreedor del vendedor), el comprador de buena fe tiene prioridad sobre ese tercero si se cumplen cuatro requisitos conjuntos: contrató directamente con el titular registral (o puede acreditar un eslabonamiento perfecto con los sucesivos adquirentes), pagó como mínimo el 25% del precio antes de que se trabara la cautelar, el boleto tiene fecha cierta, y la adquisición tiene publicidad suficiente —registral o posesoria (por ejemplo, ya vive en el inmueble)—. Cumplidos estos cuatro requisitos, el embargo no puede hacerse valer contra el comprador, aunque formalmente el inmueble siga a nombre del vendedor.

El art. 1171 extiende una protección equivalente al escenario más grave: el concurso o la quiebra del vendedor. Un boleto de fecha cierta a favor de un comprador de buena fe, con al menos el 25% del precio pagado, es oponible a ese proceso universal —lo que significa que el síndico y los acreedores del vendedor no pueden desconocer el derecho del comprador—. La norma va más allá de la mera oponibilidad: el juez debe disponer que se otorgue la escritura pública, el comprador puede seguir cumpliendo sus obligaciones pendientes en el plazo originalmente pactado, y si todavía debe un saldo de precio a plazo, se constituye una hipoteca en primer grado sobre el propio inmueble para garantizar ese saldo a favor de la masa del concurso o quiebra.

Cómo se usa en la práctica

Si compraste con boleto y necesitás asegurar tu posición, verificá cuanto antes los cuatro requisitos del art. 1170: haber contratado con el verdadero titular registral, el porcentaje pagado, la fecha cierta del boleto (certificarla ante escribano o registrarla apenas se firma es la forma más simple de asegurarla) y algún tipo de publicidad de tu adquisición. Si el vendedor no quiere escriturar pese a que ya cumpliste tu parte, el art. 1018 te da la vía judicial para que el juez lo haga en su lugar. La guía completa está en boleto de compraventa y escrituración de un inmueble de este sitio.

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