Boleto de compraventa y escrituración: qué te protege como comprador

Por qué hace falta escritura pública

Transmitir la propiedad de un inmueble exige escritura pública, salvo que la adquisición sea por subasta judicial o administrativa. El boleto es un paso previo válido y exigible, pero no reemplaza ese requisito de forma para el título perfecto.

Si el vendedor no quiere escriturar

Si ya cumpliste tus obligaciones (pagaste el precio, o tu cumplimiento está asegurado) y el vendedor se niega a firmar la escritura, podés pedirle al juez que la otorgue en su representación. La obligación de escriturar no depende de la voluntad del vendedor una vez que vos cumpliste la tuya.

Cómo te protege el boleto frente a un embargo

Si un tercero traba una medida cautelar sobre el inmueble que compraste, tenés prioridad sobre ese embargo si se cumplen cuatro requisitos: contrataste con el verdadero titular registral (o podés acreditar la cadena completa de transmisiones hasta él), pagaste como mínimo el 25% del precio antes de la traba, tu boleto tiene fecha cierta, y hay publicidad suficiente de tu adquisición (registral o posesoria, por ejemplo ya vivís en el inmueble).

Cómo te protege el boleto si el vendedor quiebra o se concursa

Con los mismos requisitos de fecha cierta y al menos el 25% pagado, tu boleto es oponible al concurso o la quiebra del vendedor: el juez debe ordenar que se te otorgue la escritura, podés seguir pagando el saldo en el plazo pactado, y si ese saldo es a plazo, se constituye una hipoteca de primer grado sobre el propio inmueble para garantizarlo.

Cómo se ordena el análisis

1. Verificá que contrataste con el verdadero titular registral, o que podés acreditar la cadena completa de adquirentes hasta él.
2. Calculá qué porcentaje del precio pagaste y en qué fecha, para saber si superás el umbral del 25% antes de cualquier embargo o quiebra del vendedor.
3. Confirmá que tu boleto tenga fecha cierta (certificación notarial, inscripción, u otro medio idóneo).
4. Reuní la prueba de publicidad de tu adquisición: posesión efectiva del inmueble, o cualquier constancia registral disponible.
5. Si el vendedor se niega a escriturar pese a que ya cumpliste, evaluá iniciar la vía judicial de escrituración forzada.

Distinciones que cambian el resultado

Documentación para evaluar el caso

• El boleto de compraventa completo, con su fecha cierta si la tiene.
• Comprobantes de todos los pagos realizados, con sus fechas.
• El título del vendedor (o la cadena de transmisiones, si el vendedor no es el titular registral original).
• Cualquier constancia de embargo, concurso o quiebra que afecte al vendedor o al inmueble.

Preguntas frecuentes