Boleto de compraventa y escrituración: qué te protege como comprador

Qué te da el boleto y qué te da la escritura

Transmitir la propiedad de un inmueble exige escritura pública, salvo que la adquisición sea por subasta judicial o administrativa. El boleto es un paso previo válido y exigible, pero no reemplaza ese requisito de forma para el título perfecto. Mientras no se escriture, el titular formal sigue siendo el vendedor.

Si el vendedor no quiere escriturar

Si ya cumpliste tus obligaciones —pagaste el precio, o tu cumplimiento está asegurado— y el vendedor se niega a firmar la escritura, podés pedirle al juez que la otorgue en su representación. La obligación de escriturar no depende de la voluntad del vendedor una vez que vos cumpliste la tuya.

Cómo te protege el boleto frente a un embargo

Si un tercero traba una medida cautelar sobre el inmueble que compraste, tu derecho tiene prioridad sobre ese embargo cuando se cumplen cuatro requisitos:

• Contrataste con el verdadero titular registral, o podés acreditar la cadena completa de transmisiones hasta él.
• Pagaste como mínimo el 25% del precio antes de la traba.
• Tu boleto tiene fecha cierta.
• Hay publicidad suficiente de tu adquisición, registral o posesoria: por ejemplo, ya vivís en el inmueble.

Cómo te protege el boleto si el vendedor quiebra o se concursa

Con los mismos requisitos de fecha cierta y al menos el 25% del precio pagado, tu boleto es oponible al concurso o la quiebra del vendedor. Oponible quiere decir que el proceso concursal tiene que respetarlo, con tres efectos concretos:

• El juez debe ordenar que se te otorgue la escritura.
• Podés seguir pagando el saldo en el plazo pactado.
• Si ese saldo es a plazo, se constituye una hipoteca de primer grado sobre el propio inmueble para garantizarlo.

Cómo ordenar el análisis de tu caso

1. Verificá con quién contrataste: tiene que ser el verdadero titular registral, o tenés que poder acreditar la cadena completa de adquirentes hasta él.
2. Calculá qué porcentaje del precio pagaste y en qué fecha, para saber si superás el umbral del 25% antes de cualquier embargo o quiebra del vendedor.
3. Confirmá que tu boleto tenga fecha cierta: certificación notarial, inscripción u otro medio idóneo.
4. Reuní la prueba de publicidad de tu adquisición: la posesión efectiva del inmueble o cualquier constancia registral disponible.
5. Evaluá la vía judicial de escrituración forzada si el vendedor se niega a escriturar pese a que ya cumpliste.

Documentación para evaluar el caso

Para saber si tu boleto te protege y qué camino conviene, necesitamos ver:

• El boleto de compraventa completo, con su fecha cierta si la tiene.
• Los comprobantes de todos los pagos realizados, con sus fechas.
• El título del vendedor o, si no es el titular registral original, la cadena de transmisiones.
• Cualquier constancia de embargo, concurso o quiebra que afecte al vendedor o al inmueble.

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