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Cuando el vendedor no escritura: mora, saldo de precio, reajuste y prescripción
Para quien pagó, o está por pagar, y el vendedor no fija fecha de escritura, dice que le debés algo, pide un precio mayor o sostiene que la acción prescribió.
- 5 guías
- CABA y Provincia de Buenos Aires
Las guías
Las cinco guías del subtema.
- Juicio de escrituraciónPagaste y no te escrituran: cómo se obliga al vendedor, cuándo firma el juez, qué pasa si murió, quebró o ya no es dueño, y cuándo prescribe.
- El vendedor no quiere escriturarSi ya cumpliste tu parte del boleto, el vendedor no puede negarse a escriturar sin consecuencias: podés pedirle al juez que firme en su lugar.
- Comprador en mora y escrituraciónSi el comprador debe parte del saldo, el vendedor puede negarse a escriturar, pero consignar lo adeudado permite igual reclamar la escritura.
- Reajuste de precio antes de escriturarCuando vence el plazo pactado, el vendedor no puede exigir un reajuste del precio sin plantearlo formalmente y probarlo ante el juez.
- Prescripción de la escrituraciónCuánto tiempo tiene el comprador para reclamar la escritura de un boleto muy antiguo, y desde cuándo empieza a correr ese plazo de prescripción.
Probar la mora antes de demandar
La escritura es una obligación singular: intervienen las dos partes y un tercero, el escribano. Por eso parte de la jurisprudencia no aplica sin más la mora automática y exige una interpelación concreta del comprador. En Ramos, la Sala C tuvo por constituida la mora con dos intimaciones que identificaban la obligación y el plazo. El paso a paso está en juicio de escrituración.
Una intimación útil indica escribano, fecha, hora y documentación pendiente, e incluye el ofrecimiento del saldo si existe. En Vecchiarelli, la Sala D confirmó que era abusiva la cláusula que permitía prorrogar el plazo «por todo el tiempo necesario» y condenó a escriturar y a pagar la multa pactada. Ver el vendedor no quiere escriturar.
Si el vendedor cambió de domicilio y no recibe la carta documento, el problema es previo: hay que encontrar la forma de notificarlo antes de discutir la mora. Esa dificultad la resuelve la guía sobre cómo notificar al vendedor que cambió de domicilio.
Tres defensas del vendedor y cómo se responden
Deuda real del comprador no es lo mismo que deuda discutida
La excepción de incumplimiento (art. 1031) solo funciona si el incumplimiento es real y está acreditado. En Cabrera Felisoni, la Sala J rechazó la excepción porque el depósito del comprador cumplía con la integridad y la puntualidad. Si el boleto no fija fecha para el saldo, el plazo es indeterminado (art. 887). Ver comprador en mora.
Reajuste pactado no es lo mismo que reajuste pretendido
El precio pactado obliga (art. 959). En Mendez, la Sala M confirmó la condena a escriturar en los términos del boleto porque los vendedores pidieron el reajuste sin reconvención ni prueba, y compensó la cláusula penal con el saldo. Ver reajuste de precio.
Acción vigente no es lo mismo que acción prescripta
Rige el plazo genérico de cinco años del art. 2560 para los boletos posteriores a agosto de 2015, y diez años para los anteriores. En Insua, la Sala H rechazó la prescripción de un boleto de 1979 porque el comprador había acreditado actos posesorios. Ver prescripción de la escrituración.
Qué evitar
- Intimaciones genéricas del tipo «escrituren a la brevedad».
- Pagar saldos sin recibo ni imputación al boleto.
- Firmar prórrogas sin plazo cierto.
- Aceptar de palabra un reajuste no pactado.
Qué hacer según tu situación
- Debés parte del saldo. Depositá o consigná judicialmente lo que entendés adeudado, notificalo al vendedor y seguí reclamando la escritura ofreciendo cumplir con el remanente.
- Te piden más plata. Reclamá por carta documento que cumpla en los términos originales, ofrecé el saldo pactado y consignalo si hace falta.
- Tu boleto es antiguo. Ubicá la fecha exacta, reuní la prueba de la posesión y revisá si hubo intimaciones o reconocimientos del vendedor que interrumpan la prescripción.
- El vendedor no responde. Reuní cartas documento, silencios y excusas reiteradas, y demandá para que el juez otorgue la escritura.
Una vez iniciada la demanda se abren otras herramientas, que se ven en el subtema herramientas del juicio de escrituración.
Preguntas frecuentes
Pagué todo hace años y el vendedor da excusas: ¿tengo que esperar sin límite?
No. Vencido el plazo pactado o uno razonable, el vendedor queda en mora y se habilita la demanda de escrituración. Ver el vendedor no quiere escriturar.
Si debo parte del precio, ¿pierdo el derecho a exigir la escritura?
No necesariamente. Podés consignar judicialmente lo que entendés adeudado y seguir reclamando mientras se discute el monto exacto. Ver comprador en mora.
El vendedor dice que pasó mucho tiempo y quiere actualizar el precio: ¿puede?
Puede plantearlo, pero debe hacerlo formalmente, por vía de reconvención, y probarlo. Un reclamo verbal o extrajudicial no alcanza. Ver reajuste de precio.
¿Alcanza con decir que siempre viví en el inmueble para evitar la prescripción?
No. Hace falta prueba concreta de actos posesorios públicos e ininterrumpidos, como recibos, servicios a tu nombre y testigos. Ver prescripción de la escrituración.
Conti Abogados — Ciudad de Buenos Aires
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