Comprador en mora y escrituración
El reverso de este conflicto: cuando es el comprador quien tiene un saldo pendiente o discutido.
Derecho civil · Guía práctica
El vendedor exige un reajuste de precio antes de escriturar
Vencido el plazo del boleto, algunos vendedores condicionan la escritura a que el comprador pague un precio mayor al pactado, invocando la inflación o el paso del tiempo. Ese reajuste no opera solo, y menos aún cuando la demora en escriturar fue del propio vendedor.
El precio pactado obliga como la ley misma
El art. 959 del Código Civil y Comercial establece que "todo contrato válidamente celebrado es obligatorio para las partes", regla que hereda el principio del antiguo art. 1197 del Código Civil ("las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma"). El precio de una compraventa inmobiliaria queda fijado en el boleto, y cualquier modificación posterior requiere el acuerdo de ambas partes o, en su defecto, un planteo judicial fundado —no la simple pretensión unilateral del vendedor al momento de escriturar.
Cuándo el reclamo de reajuste no prospera
En "Mendez, Olga Noemí c/ Della Torre, Federico Miguel y otro s/Escrituración" (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala M, Expte. CIV 43.657/2007, sentencia del 30/12/2019), los vendedores habían incurrido en mora para escriturar y, al contestar la demanda, invocaron un reajuste del saldo de precio "en función de los valores que correspondan a la época del pago", sin deducir reconvención ni producir prueba sobre esa pretensión. El tribunal, además de rechazar el caso fortuito que los vendedores alegaron para justificar su demora, confirmó la sentencia que ordenó escriturar y compensó el crédito de la compradora por la cláusula penal pactada con el saldo de precio en los términos originales del boleto, sin el reajuste pretendido. Según el criterio judicial citado, un reclamo de esa naturaleza, planteado sin la vía procesal adecuada ni respaldo probatorio, no puede alterar lo convenido.
Reajuste pactado en el boleto no es lo mismo que Reajuste pretendido unilateralmente por el vendedor
según el criterio judicial citado, un reclamo de reajuste que no fue planteado formalmente por vía de reconvención ni acompañado de prueba no puede prosperar.
Mora del vendedor no es lo mismo que excusa de caso fortuito
según el criterio judicial citado, las dificultades administrativas o los trámites demorados no configuran caso fortuito si eran previsibles o si el vendedor no actuó con la diligencia debida.
Cláusula penal por la demora del vendedor no es lo mismo que reajuste del saldo a su favor
son dos créditos distintos, y el segundo no compensa automáticamente al primero salvo que se pruebe y se reclame formalmente.
Cómo actuar frente a un reajuste no pactado
- Reclamá fehacientemente (carta documento) que el vendedor cumpla en los términos originales del boleto.
- No aceptes de palabra un reajuste que no estaba pactado; pedí que cualquier modificación conste por escrito.
- Ofrecé judicialmente pagar el saldo en los términos originales, mediante consignación si hace falta.
- Reuní prueba de la mora del vendedor: fechas de citación a escriturar, cartas documento, plazos vencidos.
- Iniciá la demanda de escrituración y, si corresponde, el reclamo de la cláusula penal por la demora.
Documentación para evaluar el caso
- Boleto de compraventa con el precio y la forma de pago pactados.
- Cartas documento intercambiadas con el vendedor.
- Comprobantes de todos los pagos realizados.
- Constancias de los trámites o excusas que el vendedor invoque para justificar la demora.
Preguntas frecuentes
¿El vendedor puede pedir que se actualice el precio porque pasó mucho tiempo?
Puede plantearlo, pero según el criterio judicial citado debe hacerlo formalmente, por vía de reconvención, y probarlo; un simple reclamo verbal o extrajudicial no alcanza.
¿Qué pasa si el vendedor se demoró por trámites propios?
Según el criterio judicial citado, la demora en trámites que el propio vendedor debía gestionar no constituye caso fortuito y no lo exime de escriturar en los términos pactados.
¿Puedo consignar judicialmente el saldo si el vendedor no me cita a escriturar?
Sí, es una vía habitual para acreditar tu disposición a cumplir y evitar caer vos en mora.
¿Tengo derecho a la cláusula penal si el vendedor se demoró?
Sí, si está pactada en el boleto, como ocurrió en el caso citado.
Fuentes oficiales
Para verificar lo que decimos, siempre con la fuente primaria a mano:
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