El vendedor exige un reajuste de precio antes de escriturar

El precio pactado obliga como la ley misma

El art. 959 del Código Civil y Comercial establece que «todo contrato válidamente celebrado es obligatorio para las partes». La regla hereda el principio del antiguo art. 1197 del Código Civil: «las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma».

El precio de una compraventa inmobiliaria queda fijado en el boleto. Cualquier modificación posterior requiere el acuerdo de ambas partes o, en su defecto, un planteo judicial fundado, no la simple pretensión unilateral del vendedor al momento de escriturar. Invocar la inflación o el paso del tiempo, por sí solo, no cambia lo que se firmó.

Cuándo el reclamo de reajuste no prospera

En “M., O. N. c/ D., F. M. y otro s/Escrituración” (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala M, Expte. CIV 43.657/2007, sentencia del 30/12/2019), los vendedores habían incurrido en mora para escriturar. Al contestar la demanda invocaron un reajuste del saldo de precio «en función de los valores que correspondan a la época del pago», sin deducir reconvención ni producir prueba sobre esa pretensión.

El tribunal rechazó el caso fortuito que los vendedores alegaron para justificar su demora y confirmó la sentencia que ordenó escriturar. Además, compensó el crédito de la compradora por la cláusula penal pactada con el saldo de precio en los términos originales del boleto, sin el reajuste pretendido.

Según el criterio judicial citado, un reclamo de esa naturaleza, planteado sin la vía procesal adecuada ni respaldo probatorio, no puede alterar lo convenido. La reconvención es justamente esa vía: la demanda que el demandado plantea, dentro del mismo juicio, contra quien lo demandó.

Cómo actuar frente a un reajuste no pactado

Si el vendedor condiciona la escritura a cobrarte más, conviene responder en este orden:

1. Reclamá fehacientemente, por carta documento, que el vendedor cumpla en los términos originales del boleto.
2. No aceptes de palabra un reajuste que no estaba pactado; pedí que cualquier modificación conste por escrito.
3. Ofrecé judicialmente pagar el saldo en los términos originales, mediante consignación si hace falta.
4. Reuní prueba de la mora del vendedor: fechas de citación a escriturar, cartas documento, plazos vencidos.
5. Iniciá la demanda de escrituración y, si corresponde, el reclamo de la cláusula penal por la demora.

Documentación para evaluar el caso

Para revisar el reclamo y preparar la respuesta, necesitamos:

• El boleto de compraventa, con el precio y la forma de pago pactados.
• Las cartas documento intercambiadas con el vendedor.
• Los comprobantes de todos los pagos realizados.
• Las constancias de los trámites o excusas que el vendedor invoque para justificar la demora.

Preguntas frecuentes