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El boleto de compraventa: qué te protege y qué controlar antes de escriturar
Para quien tiene un boleto firmado y quiere saber cuánto lo protege frente a terceros, o sospecha que tiene un defecto: no está inscripto, lo firmó un apoderado o un solo cónyuge, o el precio está en dólares.
- 5 guías
- CABA y Provincia de Buenos Aires
Las guías
Las cinco guías del subtema.
- Boleto de compraventaCon el 25% pagado, fecha cierta y publicidad suficiente, tu boleto te protege frente a un embargo o la quiebra del vendedor.
- Boleto sin inscribir: riesgosUn boleto sin inscribir ni fecha cierta no te transmite la propiedad y te deja expuesto frente a otro comprador o a un acreedor del vendedor.
- Precio en dólares y escrituraciónCómo se paga o actualiza el saldo de precio de un boleto pactado en dólares cuando pasó mucho tiempo hasta el momento de escriturar.
- Boleto firmado por apoderadoUn boleto firmado por un apoderado es válido solo si el poder es genuino y contiene la facultad expresa de vender o comprar el inmueble en cuestión.
- Boleto de un solo cónyuge y bien ganancialSi el inmueble es ganancial, la venta firmada por un solo cónyuge necesita el asentimiento del otro, aunque puede prestarse de forma tácita.
Lo que el boleto protege y lo que no
La guía madre de este subtema es boleto de compraventa y escrituración. Allí se ve que el boleto vale entre las partes, pero que su fuerza frente a un embargo o una quiebra depende de cuatro requisitos del art. 1170: titular registral, 25% pagado antes de la traba, fecha cierta y publicidad suficiente.
La publicidad es el punto débil de muchos boletos. Según el art. 1893, la adquisición no es oponible a terceros de buena fe sin publicidad registral o posesoria. En Carancci, la Sala K de la Cámara Civil confirmó el rechazo de una demanda porque el boleto no consolidó la transmisión, y recordó que se necesitan título y modo suficientes (art. 1892). Ver boleto sin inscribir.
Acreditar la posesión (testigos, facturas de servicios, actas) suele ser más trabajoso que exhibir una inscripción, por eso conviene certificar la fecha cierta ante escribano y tomar posesión cuanto antes. Esa misma prueba sirve para otras discusiones del juicio.
Quién firmó y en qué moneda se pactó
Poder general de administración no es lo mismo que poder especial para vender
Para vender o comprar un inmueble hace falta facultad expresa (art. 375), y el poder pudo extinguirse antes de la firma por revocación, muerte o pérdida de capacidad del poderdante (art. 380). En Luz, la Sala D confirmó la inexistencia del boleto y la escritura hechos con poderes apócrifos. Ver boleto firmado por apoderado.
Asentimiento conyugal no es lo mismo que consentimiento del titular
En un bien ganancial hace falta el asentimiento del otro cónyuge (art. 470), pero no tiene que constar en el boleto: puede darse antes, en otro instrumento o en forma tácita. Lo decisivo es tenerlo al escriturar. Ver boleto de un solo cónyuge.
Pago en la moneda pactada no es lo mismo que pago en pesos al cambio elegido
Los arts. 765 y 766 llevan a cumplir en la especie designada, salvo pacto en contrario. En Sandez, el boleto fijaba el precio en U$S 405.000, con una multa diaria de U$S 100 que el demandado cuestionó. Ver precio en dólares.
Qué hacer ya
Ubicá el boleto y pedí su fecha cierta si no la tiene. Reuní los comprobantes de pago con sus fechas y las pruebas de posesión. Pedí un informe de dominio periódico del inmueble para detectar a tiempo un embargo o una venta posterior. Detalle en boleto sin inscribir.
Qué conviene verificar antes de pagar o escriturar
- Que el vendedor sea el verdadero titular registral, o que puedas acreditar la cadena completa de transmisiones hasta él.
- Qué porcentaje del precio pagaste y en qué fecha, para saber si superás el 25% antes de cualquier embargo o quiebra.
- Si firmó un apoderado, el testimonio del poder con el nombre del escribano y el registro que lo autorizó.
- Si el bien es ganancial, la partida de matrimonio y el asentimiento del otro cónyuge.
- Moneda, forma de pago y cláusulas de ajuste o de multa en el texto exacto del boleto.
Si ya cumpliste y el vendedor no firma, el paso siguiente es el juicio: ver el tema boleto y juicio de escrituración.
Preguntas frecuentes
¿Qué requisitos tiene que reunir mi boleto para ganarle a un embargo?
Cuatro: contratar con el titular registral, haber pagado al menos el 25% antes de la traba, tener fecha cierta y contar con publicidad suficiente, registral o posesoria. Ver boleto de compraventa y escrituración.
Vivo en el inmueble desde que firmé: ¿alcanza como publicidad?
La posesión efectiva es una forma de publicidad suficiente (art. 1893). Su peso frente a un tercero concreto depende de las circunstancias y de los demás requisitos del art. 1170. Ver boleto sin inscribir.
¿Un poder para administrar bienes alcanza para vender?
No. Para vender, comprar o gravar un inmueble se necesita una facultad expresa que mencione ese tipo de acto. Ver boleto firmado por apoderado.
El boleto lo firmó solo uno de los cónyuges: ¿es inválido?
No necesariamente. Si el otro cónyuge asintió de otra forma, aunque no haya firmado, el boleto puede ser válido; lo decisivo es contar con el asentimiento al escriturar. Ver boleto de un solo cónyuge.
Conti Abogados — Ciudad de Buenos Aires
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