Prescripción de la escrituración
El otro problema típico de los boletos muy antiguos: si la acción de escriturar sigue vigente.
Derecho civil · Guía práctica
Boleto de compraventa con el precio pactado en dólares
Cuando un boleto de compraventa fija el precio en dólares y pasan años hasta la escritura, suele discutirse cómo debe pagarse el saldo pendiente: si en la moneda pactada, si convertido a pesos, y qué pasa con la cláusula penal en dólares si hubo demora.
Qué dice la ley sobre las obligaciones pactadas en dólares
El art. 765 del Código Civil y Comercial (Ley 26.994) considera a la obligación de dar moneda que no sea de curso legal como una obligación de dar cantidades de cosas, mientras que el art. 766 dispone que el deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la especie designada. En la práctica, esto significa que, salvo que el propio contrato prevea otra cosa, el vendedor puede exigir que el saldo se pague efectivamente en los dólares pactados, y no en su equivalente en pesos al tipo de cambio que el comprador elija.
Qué pasa con la cláusula penal en dólares por la demora
Muchos boletos con precio en dólares agregan una multa diaria también en dólares para el caso de demora de cualquiera de las partes. Esa cláusula es en principio válida en virtud del efecto vinculante del contrato (art. 959 CCyC), aunque su aplicación puede discutirse si el monto resulta desproporcionado frente al incumplimiento real, o si una de las partes plantea la abusividad de la cláusula.
Qué resolvió la Justicia en un caso con precio en dólares
En "Sandez, Cristian Daniel y otro c/ Passini, Guillermo Andrés s/Escrituración" (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala E, Expte. CIV 010347/2023/CA002, sentencia del 16/06/2026), el boleto fijaba el precio en U$S 405.000, de los cuales U$S 260.000 se abonaron al firmar y el saldo de U$S 145.000 debía pagarse al momento de la escritura, prevista para una fecha determinada. Ante la falta de cumplimiento, se discutió la mora, la validez del boleto conforme al art. 959 del Código Civil y Comercial y la procedencia de la multa diaria de U$S 100 pactada, que el demandado cuestionó por resultar, a su entender, de imposible cumplimiento por existir una medida cautelar vigente sobre el inmueble.
Pago en la moneda pactada no es lo mismo que Pago en pesos al cambio elegido por el deudor
según el criterio de los arts. 765 y 766 del Código Civil y Comercial, el acreedor puede exigir el cumplimiento en la moneda extranjera convenida, salvo que el contrato prevea otra forma de pago.
Cláusula penal válida no es lo mismo que Cláusula penal abusiva
la multa diaria pactada en dólares es en principio exigible por el efecto vinculante del contrato, pero puede cuestionarse si resulta desproporcionada o de cumplimiento imposible según las circunstancias del caso.
Discusión sobre el precio no es lo mismo que Discusión sobre la escrituración misma
son planteos distintos: uno afecta cuánto y cómo se paga el saldo, el otro la obligación de trasladar el dominio, y pueden resolverse con criterios independientes.
Cómo actuar frente a un boleto con precio en dólares
- Revisá el texto exacto del boleto para ver en qué moneda se pactó el precio y el saldo, y si hay alguna cláusula de ajuste o conversión.
- Identificá si existe cláusula penal en dólares por demora, y calculá su monto acumulado hasta la fecha.
- Reuní la prueba de los pagos ya realizados, discriminando qué parte del precio se abonó y en qué moneda.
- Evaluá si hay motivos para cuestionar la cláusula penal por resultar desproporcionada o de cumplimiento imposible.
- Iniciá el reclamo de escrituración o cumplimiento precisando con claridad en qué moneda pretendés que se salde la operación.
Documentación para evaluar el caso
- Boleto de compraventa con el detalle del precio, la moneda y la forma de pago pactada.
- Comprobantes de los pagos ya realizados, con fecha y moneda.
- Informes de dominio e inhibiciones del inmueble, si existen medidas que puedan incidir en la escrituración.
- Intimaciones o comunicaciones cursadas entre las partes sobre el saldo pendiente.
Preguntas frecuentes
¿El vendedor me puede exigir que pague el saldo en dólares y no en pesos?
Sí, en principio, porque según los arts. 765 y 766 del Código Civil y Comercial la obligación pactada en moneda extranjera se cumple entregando esa misma especie, salvo que el contrato prevea otra cosa.
¿Puedo pagar el saldo en pesos al tipo de cambio que me convenga?
No unilateralmente: salvo pacto expreso en el boleto que lo permita, el criterio general es que la obligación se cumple en la moneda pactada.
¿La multa diaria en dólares por demora siempre se aplica en su totalidad?
No automáticamente; según el criterio judicial citado, su procedencia y su monto pueden discutirse si se plantea que resulta desproporcionada o de cumplimiento imposible en las circunstancias del caso.
¿Qué pasa si pasaron muchos años desde que se firmó el boleto en dólares?
Conviene evaluar en paralelo si la acción de escrituración sigue vigente, porque el paso del tiempo también puede plantear cuestiones de prescripción.
Fuentes oficiales
Para verificar lo que decimos, siempre con la fuente primaria a mano:
- Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), texto actualizado — arts. 765 y 766 (obligaciones de dar moneda que no sea de curso legal) (texto oficial)
- Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), texto actualizado — art. 959 (efecto vinculante del contrato) y art. 1091 (imprevisión) (texto oficial)
- Sandez, Cristian Daniel y otro c/ Passini, Guillermo Andrés s/Escrituración — Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala E (fallo oficial)
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