Saltar al contenido
CONTIABOGADOS

Derecho civil · Guía práctica

Medida cautelar de anotación de litis sobre el inmueble en un juicio de escrituración

Mientras dura un juicio de escrituración, el comprador necesita evitar que el vendedor venda el inmueble a otra persona o lo grave con una hipoteca. La anotación de litis es una de las herramientas disponibles, pero no siempre es la más protectora: conocer sus alcances reales evita sorpresas.

Qué es la anotación de litis y qué protege realmente

El art. 229 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación dispone que "procederá la anotación de litis cuando se dedujere una pretensión que pudiere tener como consecuencia la modificación de una inscripción en el Registro correspondiente y el derecho fuere verosímil". Se trata, ante todo, de una medida de publicidad: avisa a cualquier tercero interesado que existe un juicio en trámite sobre ese inmueble. Distinto es el embargo preventivo del art. 211 CPCCN, previsto específicamente para cuando se demanda el cumplimiento de un contrato de compraventa, que sí apunta a asegurar el bien objeto del pleito.

Por qué la jurisprudencia distingue ambas medidas

En "Peñalva, Jorge c/ Larguía Desarrollos Inmobiliarios S.R.L. y otros s/Cumplimiento de contrato" (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala F, Expte. CIV 103.565/2025, sentencia del 31/08/2026), la parte demandada pidió que el embargo preventivo trabado sobre el inmueble se sustituyera por una anotación de litis, por considerarla menos gravosa. El tribunal confirmó el embargo y, según el criterio judicial citado, explicó que la anotación de litis "se trata de una medida cautelar destinada a dar publicidad de la existencia de un proceso ya iniciado, susceptible de modificar una inscripción registral, no impidiendo la libre disponibilidad del bien en litigio", mientras que el embargo preventivo del art. 211 CPCCN sí asegura el perfeccionamiento de la transmisión del dominio prometida. Citó también los arts. 1017 y 1018 del Código Civil y Comercial para fundar que la obligación de escriturar habilita esa cautelar específica de la compraventa.

Anotación de litis (art. 229 CPCCN) no es lo mismo que Embargo preventivo (art. 211 CPCCN)

según el criterio judicial citado, la primera solo publicita el pleito ante terceros y no impide la libre disponibilidad del inmueble, mientras que el embargo preventivo específico de la compraventa sí asegura el cumplimiento de la escrituración.

Verosimilitud del derecho no es lo mismo que certeza del derecho

para trabar cualquiera de estas cautelares alcanza con acreditar la apariencia razonable del derecho invocado (boleto, pagos, posesión), sin necesidad de probarlo de modo definitivo.

Medida cautelar trabada no es lo mismo que medida cautelar firme

según el criterio judicial citado, las cautelares no causan estado y pueden ser revocadas, sustituidas o modificadas si cambian las circunstancias del juicio.

Cómo actuar para proteger el inmueble durante el juicio

  1. Reuní el boleto de compraventa y la prueba de los pagos realizados.
  2. Evaluá con tu abogado si corresponde pedir embargo preventivo (art. 211 CPCCN) o anotación de litis (art. 229 CPCCN) según lo que busques proteger.
  3. Incluí el pedido de la cautelar en la demanda de escrituración o en un incidente aparte, junto con la caución que corresponda.
  4. Notificá la medida al Registro de la Propiedad Inmueble para que quede inscripta.
  5. Controlá periódicamente el estado registral del inmueble mientras dura el proceso.

Documentación para evaluar el caso

Preguntas frecuentes

¿La anotación de litis impide que el vendedor venda el inmueble?

No por sí sola. Según el criterio judicial citado, solo da publicidad a terceros; para impedir la disponibilidad del bien conviene, en los juicios de escrituración, el embargo preventivo del art. 211 CPCCN.

¿Necesito dar una caución para trabar estas medidas?

Sí, el juez fija una caución —real o juratoria, según el caso— antes de ordenar la cautelar, como ocurrió en el caso citado.

¿Puedo pedir las dos medidas a la vez?

Podés solicitarlas de manera subsidiaria, pero el juez decidirá cuál resulta más adecuada según el objeto de tu pretensión.

¿Qué pasa con la anotación de litis si pierdo el juicio?

Se extingue con la terminación del proceso si la demanda es desestimada (art. 229 CPCCN); si la demanda es admitida, se mantiene hasta que la sentencia se cumpla.

Fuentes oficiales

Para verificar lo que decimos, siempre con la fuente primaria a mano:

Seguí leyendo

Astreintes para escriturar

Si el vendedor ya fue condenado a escriturar y sigue sin presentarse, se le pueden imponer astreintes: una multa diaria que crece hasta que cumpla.

Escrituración de inmuebles

Vendedor que no escritura, embargos, doble venta, boletos no inscriptos y herencias: la acción de escrituración y sus conflictos más frecuentes.

Derecho civil

Daños y accidentes, sucesiones, amparos de salud, alquileres y consorcios: el área civil del estudio con guías prácticas por situación y sus plazos.

Conti Abogados — Ciudad de Buenos Aires

¿Querés que revisemos tu caso?

Contanos qué te pasó y qué documentación tenés. Te decimos con claridad qué se puede hacer, en qué plazo y qué necesitamos de tu parte para empezar.

Ver dirección y horarios →

Consultas solo por mensaje: no atendemos llamadas. Respondemos por WhatsApp de lunes a viernes, de 9 a 19.