Vendedor fallecido: escriturar
Qué pasa cuando la negativa a escriturar no es del vendedor sino de sus herederos, porque falleció antes de firmar.
Derecho civil · Guía práctica
El vendedor firmó el boleto y no quiere escriturar: la acción de escrituración
Pagaste el precio y el vendedor no aparece para firmar la escritura, o inventa excusas una y otra vez. La ley no deja esa decisión en manos del vendedor: si ya cumpliste tu parte, la escrituración se puede forzar judicialmente, aunque él se resista.
Por qué el vendedor no puede simplemente negarse
El art. 1018 CCyC trata el otorgamiento pendiente de la escritura como una obligación de hacer. Vendedor y comprador son, a la vez, deudores y acreedores recíprocos de esa obligación: ambos deben colaborar para que se cumpla. Si la parte obligada a escriturar es remisa, el juez otorga la escritura en su representación, con la única condición de que el comprador ya haya cumplido sus propias contraprestaciones (el pago del precio) o que ese cumplimiento esté asegurado.
Qué dijo la Justicia cuando el vendedor demoró años
En "Vecchiarelli, Nicolás Roberto y otro c/ Bursch SRL y otros s/Escrituración" (Cámara Nacional Civil, Sala D, Exp. CIV 059025/2018, sentencia del 09/09/2026), los compradores habían pagado el 100% del precio en 2015 y el boleto preveía escriturar dentro de los 60 días de pagado el saldo. La vendedora invocó durante diez años una rezonificación municipal como excusa ("hecho del príncipe"). La Cámara confirmó que la cláusula que permitía prorrogar el plazo "por todo el tiempo necesario" era abusiva por aplicación del estatuto del consumidor, que el plazo original de 60 días había vencido generando mora automática, y condenó a escriturar y a pagar la multa pactada por el incumplimiento. En términos similares, "Raggiati, Carlos Martín c/ Raggiati, Secundino Artemio y otros s/Escrituración" (Juzgado Nacional Civil N° 80, Exp. CIV 033571/2018, sentencia del 25/08/2026) recordó que la obligación de escriturar "alcanza a ambas partes y de la que las dos son deudoras y acreedoras, a la vez", por lo que el renuente puede ser demandado como deudor incumplidor.
Mora del vendedor no es lo mismo que Causa objetiva ajena a su voluntad
solo la segunda puede excusar la demora, y según el criterio judicial citado, una cláusula que permite prorrogar el plazo de escrituración "por todo el tiempo necesario" es abusiva y no la protege.
Escrituración judicial forzada no es lo mismo que Resolución del contrato
la primera obtiene igual la transferencia de la propiedad pese a la negativa del vendedor; la segunda deja sin efecto el boleto y solo habilita a reclamar lo pagado y los daños.
Vendedor remiso no es lo mismo que Vendedor que aún no está en mora
la ejecución forzada solo procede una vez vencido el plazo pactado (o el razonable, si no se pactó uno) y constituida la mora, no antes.
Cómo actuar si el vendedor no quiere escriturar
- Verificá que cumpliste tu parte: el pago del precio (o su cumplimiento asegurado) es el presupuesto para pedir la escrituración forzada.
- Constatá el vencimiento del plazo pactado en el boleto para escriturar, o si no hay plazo expreso, intimá un plazo razonable.
- Intimá fehacientemente al vendedor a presentarse a firmar la escritura, dejando constancia de la fecha, el escribano designado y el lugar.
- Reuní la prueba de la mora: cartas documento, silencios, excusas reiteradas o cualquier conducta que acredite que el vendedor es remiso.
- Iniciá la demanda de escrituración para que el juez otorgue la escritura en representación del vendedor remiso.
Documentación para evaluar el caso
- El boleto de compraventa completo, con el precio y el plazo pactado para escriturar.
- Comprobantes de todos los pagos realizados, con sus fechas.
- Las cartas documento u otras intimaciones cursadas al vendedor.
- Cualquier respuesta o excusa que el vendedor haya dado por escrito.
- El informe de dominio actualizado del inmueble.
Preguntas frecuentes
Pagué el precio completo hace años y el vendedor sigue dando excusas para no escriturar, ¿tengo que esperar indefinidamente?
No. Según el criterio judicial citado, una cláusula que prorroga el plazo de escrituración "por todo el tiempo necesario" puede ser declarada abusiva, y vencido el plazo razonable el vendedor queda en mora, habilitando la demanda de escrituración forzada.
¿Puedo pedir además una indemnización por la demora?
Sí, si el boleto preveía una multa por incumplimiento o si podés acreditar los daños sufridos por la demora, además de la escrituración forzada.
El vendedor dice que no puede escriturar por una causa ajena a él (un trámite administrativo, por ejemplo), ¿eso lo excusa?
Depende de si esa causa es realmente imprevisible y ajena a su control, y de si agotó las gestiones a su alcance; el mero paso del tiempo sin resultados no alcanza para excusarlo indefinidamente.
¿Qué pasa si el vendedor no contesta la demanda?
Su silencio puede generar una presunción de veracidad de los hechos que invocaste, lo que facilita obtener la sentencia que ordene al juez otorgar la escritura en su representación.
Fuentes oficiales
Para verificar lo que decimos, siempre con la fuente primaria a mano:
- Código Civil y Comercial de la Nación (arts. 1017 y 1018) (texto oficial)
- VECCHIARELLI, NICOLAS ROBERTO Y OTRO c/ BURSCH SRL Y OTROS s/ESCRITURACION — Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala D (fallo oficial)
- RAGGIATI, CARLOS MARTIN c/ RAGGIATI, SECUNDINO ARTEMIO Y OTROS s/ESCRITURACION — Juzgado Nacional en lo Civil N° 80 (fallo oficial)
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