Art. 1018 Código Civil y Comercial: otorgamiento pendiente del instrumento y firma por el juez

Comentario

El artículo trabaja con tres piezas. La primera es el instrumento previsto: la forma que el contrato necesita para producir sus efectos propios; la escritura pública en la venta de un inmueble, exigida por el art. 1017, es el caso típico. La segunda es la calificación de ese otorgamiento pendiente como una obligación de hacer: quien se comprometió a firmar debe hacerlo, y su negativa es un incumplimiento como cualquier otro. La tercera es el remedio: si la parte condenada a otorgarlo es remisa, el juez firma en su representación.

La calificación como obligación de hacer tiene un límite expreso: opera "si el futuro contrato no requiere una forma bajo sanción de nulidad". El Código distingue dos clases de formas. Cuando la forma se exige solo para que el contrato produzca sus efectos propios, el acuerdo que no la cumple no queda concluido como tal, pero vale como contrato en el que las partes se obligaron a cumplir esa formalidad (arts. 285 y 969). Es la situación del boleto de compraventa de un inmueble, y por eso el comprador puede exigir la escritura. Cuando la forma se exige bajo sanción de nulidad, en cambio, el acuerdo previo no queda comprendido en este mecanismo. El contraste más claro es la donación: el art. 1552 exige escritura pública, bajo pena de nulidad, para donar inmuebles, muebles registrables o prestaciones periódicas o vitalicias.

El artículo habla de la parte "condenada". El juez no firma a simple pedido de la otra parte: primero tiene que haber una sentencia que condene a otorgar el instrumento, y recién ante la negativa a cumplirla aparece la sustitución. En el proceso nacional, el art. 512 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación ordena que la sentencia que condena a otorgar una escritura contenga el apercibimiento de que, si el obligado no cumple en el plazo fijado, el juez la suscribirá por él y a su costa, ante el escribano que proponga el ejecutante si no estaba designado en el contrato.

La última condición protege a quien va a quedar obligado sin haber firmado: el juez solo otorga el instrumento si las contraprestaciones están cumplidas o su cumplimiento está asegurado. En una compraventa, eso significa que el precio esté pagado o que el saldo se deposite o se garantice. El texto habla de "la parte" condenada, sin limitarlo al vendedor.

Visto desde el régimen general de las obligaciones de hacer, el art. 1018 es una forma calificada de cumplimiento específico. El art. 777 le da al acreedor, ante el incumplimiento imputable, el derecho a exigir el cumplimiento específico, a hacerlo cumplir por terceros a costa del deudor o a reclamar los daños. Firmar un instrumento es un acto que en principio solo puede hacer el obligado; el art. 1018 supera ese obstáculo haciendo que el juez actúe en su representación.

Cómo se usa en la práctica

En el día a día, el art. 1018 es la base de la demanda de escrituración: se pide que se condene a otorgar la escritura y, para el caso de incumplimiento, que la otorgue el juez. Antes de iniciarla conviene tener resuelto el requisito de las contraprestaciones (por ejemplo, contar con el saldo de precio para depositarlo) y verificar que la acción no esté prescripta. El paso a paso de la etapa final, cuando ya hay sentencia y el vendedor sigue sin presentarse, está en la guía el juez firma la escritura si el vendedor no se presenta; los plazos para reclamar, en prescripción de la acción de escrituración.

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