Prescripción de la acción de escrituración de un boleto de compraventa

Qué plazo se aplica según cuándo se firmó el boleto

El Código Civil y Comercial (Ley 26.994) no prevé un plazo especial para la acción de escrituración, por lo que se aplica el plazo genérico de cinco años del art. 2560. Ese es el punto de partida para los boletos regidos por el nuevo Código, que entró en vigencia el 1° de agosto de 2015.

Para los boletos firmados antes de esa fecha, el art. 2537 establece que los plazos de prescripción en curso se rigen por la ley anterior, que preveía un plazo de diez años. Hay una salvedad: si el nuevo plazo, contado desde la vigencia de la reforma, se cumple antes, rige ese plazo más corto.

Por qué la posesión del comprador puede salvar la acción

Cuando el comprador tomó posesión del inmueble y la mantuvo de forma pública e ininterrumpida, esa posesión suele computarse como un acto que mantiene viva la relación jurídica y dificulta que prospere la defensa de prescripción. La razón es que la conducta del vendedor de tolerar esa posesión resulta incompatible con desconocer la venta.

Qué resolvió la Justicia sobre un boleto de más de cuarenta años

En “I., R. y otros c/ Tierras y Balneario Mar de Ajo S.R.L. s/Escrituración” (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala H, Expte. CIV 096809/2022/CA001, sentencia del 02/03/2026), la demandada planteó que la acción estaba prescripta porque desde la celebración del boleto, el 19/11/1979, había transcurrido el plazo legal.

La sentencia de grado, confirmada en lo sustancial, rechazó la prescripción e hizo lugar a la demanda: condenó a la demandada a celebrar la escritura traslativa de dominio dentro de los treinta días, más una indemnización por daño moral. La Cámara analizó especialmente si la prueba testimonial y documental acreditaba actos posesorios concretos con efecto interruptivo, en lugar de conformarse con manifestaciones genéricas.

Cómo actuar frente a un boleto antiguo sin escriturar

Si tu boleto tiene años y nunca se escrituró, conviene moverse en este orden:

1. Ubicá la fecha exacta del boleto, porque de ahí depende si se aplica el plazo de diez años del Código de Vélez o el de cinco años del Código Civil y Comercial.
2. Reuní la prueba de la posesión: recibos de impuestos, servicios a tu nombre, testigos y cualquier constancia de que ocupás el inmueble como dueño.
3. Revisá si hubo intimaciones o reconocimientos previos del vendedor, porque pueden interrumpir el curso de la prescripción.
4. No demores el reclamo una vez detectado el riesgo: cuanto más tiempo pase, más débil queda la posición del comprador.
5. Iniciá la demanda de escrituración ofreciendo desde el inicio toda la prueba posesoria disponible.

Documentación para evaluar el caso

Para calcular el plazo y armar la prueba de la posesión, necesitamos:

• El boleto de compraventa, con fecha cierta si es posible acreditarla.
• Los recibos de impuestos, expensas o servicios del inmueble a tu nombre.
• Las constancias de la posesión: fotos, testigos, actas notariales o cualquier prueba de ocupación continuada.
• Las cartas documento, mediaciones o reconocimientos previos del vendedor sobre la deuda de escriturar.

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