Daños por demora en escriturar
El reclamo que se puede acumular a la escrituración cuando la demora, además, generó un perjuicio patrimonial.
Derecho civil · Guía práctica
Prescripción de la acción de escrituración de un boleto de compraventa
Un boleto de compraventa firmado hace muchos años no siempre habilita a reclamar la escritura sin límite de tiempo: la acción de escrituración prescribe, y el plazo aplicable depende de cuándo se firmó el boleto y de si el comprador tomó y mantuvo la posesión del inmueble.
Qué plazo se aplica según cuándo se firmó el boleto
El Código Civil y Comercial (Ley 26.994) no prevé un plazo especial para la acción de escrituración, por lo que se aplica el plazo genérico de cinco años del art. 2560. Sin embargo, para los boletos firmados antes de la entrada en vigencia del nuevo Código (1° de agosto de 2015), el art. 2537 establece que los plazos de prescripción en curso se rigen por la ley anterior -que preveía un plazo de diez años-, salvo que el nuevo plazo, contado desde la vigencia de la reforma, se cumpla antes.
Por qué la posesión del comprador puede salvar la acción
Cuando el comprador tomó posesión del inmueble y la mantuvo de forma pública e ininterrumpida, esa posesión suele computarse como un acto que mantiene viva la relación jurídica y dificulta que prospere la defensa de prescripción, porque la conducta del vendedor de tolerar esa posesión resulta incompatible con desconocer la venta.
Qué resolvió la Justicia sobre un boleto de más de cuarenta años
En "Insua, Ramona y otros c/ Tierras y Balneario Mar de Ajo S.R.L. s/Escrituración" (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala H, Expte. CIV 096809/2022/CA001, sentencia del 02/03/2026), la demandada planteó que la acción estaba prescripta porque desde la celebración del boleto -el 19/11/1979- había transcurrido el plazo legal. La sentencia de grado, confirmada en lo sustancial, rechazó la prescripción e hizo lugar a la demanda de escrituración, condenando a la demandada a celebrar la escritura traslativa de dominio dentro de los treinta días, más una indemnización por daño moral. La Cámara analizó especialmente si la prueba testimonial y documental acreditaba actos posesorios concretos con efecto interruptivo, en lugar de conformarse con manifestaciones genéricas.
Boleto anterior a agosto de 2015 no es lo mismo que Boleto posterior
el plazo aplicable depende de la fecha del boleto, por la regla de transición del art. 2537 del Código Civil y Comercial entre el plazo decenal del Código de Vélez y el plazo de cinco años del nuevo Código.
Posesión pública y continuada no es lo mismo que Mera tenencia precaria
sólo la posesión ejercida como dueño, de forma pública e ininterrumpida, tiene entidad para incidir en el análisis de la prescripción; la ocupación tolerada o precaria no alcanza.
Prescripción de la acción de escrituración no es lo mismo que Prescripción del reclamo por daños
aunque deriven del mismo boleto, según el criterio judicial citado son planteos que se analizan y pueden resolverse de manera independiente.
Cómo actuar frente a un boleto antiguo sin escriturar
- Ubicá la fecha exacta del boleto, porque de ahí depende si se aplica el plazo de diez años del Código de Vélez o el de cinco años del Código Civil y Comercial.
- Reuní la prueba de la posesión: recibos de impuestos, servicios a tu nombre, testigos y cualquier constancia de que ocupás el inmueble como dueño.
- Revisá si hubo intimaciones o reconocimientos previos del vendedor, porque pueden interrumpir el curso de la prescripción.
- No demores el reclamo una vez detectado el riesgo, porque cuanto más tiempo pase, más débil queda la posición del comprador.
- Iniciá la demanda de escrituración ofreciendo desde el inicio toda la prueba posesoria disponible.
Documentación para evaluar el caso
- Boleto de compraventa, con fecha cierta si es posible acreditarla.
- Recibos de impuestos, expensas o servicios del inmueble a tu nombre.
- Constancia de la posesión: fotos, testigos, actas notariales o cualquier prueba de ocupación continuada.
- Cartas documento, mediaciones o reconocimientos previos del vendedor sobre la deuda de escriturar.
Preguntas frecuentes
¿Mi boleto de hace treinta años ya prescribió?
No necesariamente: depende de la fecha exacta del boleto, del plazo que corresponda según esa fecha y de si tu posesión continuada del inmueble tuvo efecto interruptivo, como analizó el criterio judicial citado.
¿Alcanza con decir que "siempre viví ahí" para evitar la prescripción?
No alcanza con una manifestación genérica; según el criterio judicial citado, hace falta prueba concreta de actos posesorios públicos e ininterrumpidos.
¿Desde cuándo se cuenta el plazo de prescripción?
En general, desde que la obligación de escriturar se volvió exigible, es decir, desde la fecha pactada para la escritura o desde que el vendedor quedó en mora.
¿Puedo evitar la prescripción con una simple carta documento?
Una intimación fehaciente puede ser relevante como prueba de que el reclamo estaba vigente, pero conviene evaluar cada caso puntualmente, porque no siempre basta por sí sola para interrumpir el plazo.
Fuentes oficiales
Para verificar lo que decimos, siempre con la fuente primaria a mano:
- Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), texto actualizado — art. 2560 (plazo genérico de prescripción) y art. 2537 (aplicación en el tiempo de los nuevos plazos) (texto oficial)
- Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), texto actualizado — art. 1905 (efectos de la posesión) y art. 2554 (cómputo del plazo de prescripción) (texto oficial)
- Insua, Ramona y otros c/ Tierras y Balneario Mar de Ajo S.R.L. s/Escrituración — Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala H (fallo oficial)
Seguí leyendo
Precio en dólares y escrituración
Otro problema habitual de los boletos muy antiguos: cómo se actualiza el saldo pactado en moneda extranjera.
El juez firma la escritura
El mecanismo final para obtener la escritura una vez descartada la prescripción.
Anotación de litis sobre el inmueble
La anotación de litis publicita el juicio de escrituración ante terceros, aunque para impedir que el vendedor venda conviene otra cautelar.
Escrituración de inmuebles
Vendedor que no escritura, embargos, doble venta, boletos no inscriptos y herencias: la acción de escrituración y sus conflictos más frecuentes.
Derecho civil
Daños y accidentes, sucesiones, amparos de salud, alquileres y consorcios: el área civil del estudio con guías prácticas por situación y sus plazos.
Conti Abogados — Ciudad de Buenos Aires
¿Querés que revisemos tu caso?
Contanos qué te pasó y qué documentación tenés. Te decimos con claridad qué se puede hacer, en qué plazo y qué necesitamos de tu parte para empezar.
Consultas solo por mensaje: no atendemos llamadas. Respondemos por WhatsApp de lunes a viernes, de 9 a 19.