Astreintes para escriturar
El paso siguiente si ya tenés la condena a escriturar y el vendedor sigue sin presentarse.
Derecho civil · Guía práctica
Daños y perjuicios por la demora en escriturar el boleto de compraventa
Cuando el vendedor demora injustificadamente el otorgamiento de la escritura, el comprador no tiene por qué resignarse a esperar: además de exigir judicialmente que se escriture, puede reclamar los daños patrimoniales y morales que esa demora le causó, como el alquiler pagado mientras tanto o la pérdida de otra oportunidad de compra.
Qué daños se pueden reclamar por la demora
El art. 1018 del Código Civil y Comercial (Ley 26.994) impone al vendedor la obligación de otorgar la escritura traslativa de dominio, y el art. 730 habilita al acreedor -el comprador- a reclamar la indemnización de los daños derivados de la falta de cumplimiento oportuno. Cuando la demora es imputable al vendedor, los arts. 1737 a 1741 del mismo Código permiten reclamar tanto el daño patrimonial (el gasto de alquiler mientras se sigue esperando la escritura, la pérdida de otra oportunidad de compra, el mayor costo de una operación similar) como el daño moral, si la demora superó lo razonable y generó una afectación espiritual apreciable.
Cómo se prueba que la demora es imputable al vendedor
En "M., M. L. c/ Eco Diseño SRL s/Cumplimiento de Contrato" (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala G, Expte. CIV 100530/2013/CA003, sentencia del 04/09/2026), la actora reclamó que la escrituración de su inmueble había sido "injustificadamente demorada" por circunstancias imputables a la vendedora, además de reclamar por daños constructivos en el edificio. La vendedora, a su vez, reconvino por escrituración y pago del saldo de precio, y opuso excepción de prescripción al reclamo de daños. El juzgado de primera instancia rechazó la excepción de prescripción opuesta por la accionada, admitió la demanda condenando al cumplimiento del contrato y también hizo lugar a la reconvención por escrituración y pago del saldo. El caso muestra un patrón habitual: cuando ambas partes tienen incumplimientos cruzados -el vendedor demora escriturar, el comprador puede deber un saldo-, el juez analiza por separado cada incumplimiento y sus consecuencias.
Reclamar la escrituración no es lo mismo que Reclamar los daños por la demora
son dos pretensiones distintas que pueden acumularse en la misma demanda: la primera busca el cumplimiento específico, la segunda compensa el perjuicio ya sufrido mientras se esperaba ese cumplimiento.
Daño patrimonial por demora no es lo mismo que Cláusula penal pactada en el boleto
si el boleto previó una multa diaria o una cláusula penal para el caso de demora, se reclama esa suma pactada; si no la previó, corresponde probar y cuantificar el daño real sufrido.
Demora imputable al vendedor no es lo mismo que Demora por causas ajenas a su voluntad
la indemnización procede cuando la demora es atribuible a la conducta del vendedor, no cuando obedece a trámites administrativos generales, fuerza mayor u otra causa que no le sea imputable.
Cómo actuar frente a la demora en escriturar
- Intimá fehacientemente al vendedor a fijar fecha de escritura, por carta documento, dejando constancia de la demora ya transcurrida.
- Reuní la prueba del perjuicio: contratos de alquiler, recibos de pago, ofertas de compra perdidas u otra documentación que acredite el daño concreto.
- Verificá si el boleto tiene cláusula penal para el caso de demora, porque eso simplifica la prueba del monto a reclamar.
- Iniciá la demanda de escrituración acumulando el reclamo de daños y perjuicios, para tramitarlos en el mismo proceso.
- Sumá la prueba de la mora del vendedor: intimaciones previas, mediación y todo intercambio que demuestre que la demora le es atribuible.
Documentación para evaluar el caso
- Boleto de compraventa y sus anexos, con la fecha pactada para la escritura.
- Comprobantes de pago del precio o del saldo adeudado.
- Cartas documento o intimaciones cursadas al vendedor.
- Comprobantes del daño reclamado (contrato de alquiler, recibos, ofertas de compra perdidas).
Preguntas frecuentes
¿Puedo reclamar los daños sin haber intimado antes al vendedor?
Conviene intimar previamente para dejar constancia fehaciente de la demora y colocar en mora al vendedor, lo que fortalece la prueba del incumplimiento imputable que exige el reclamo de daños.
¿Qué pasa si yo también debo parte del saldo de precio?
Como muestra el criterio judicial citado, el juez puede admitir a la vez la demanda de escrituración con reclamo de daños y la reconvención del vendedor por el saldo pendiente, analizando cada incumplimiento por separado.
¿El daño moral por la demora en escriturar siempre se reconoce?
No es automático: según el criterio general de los arts. 1737 a 1741 del Código Civil y Comercial, debe acreditarse una afectación espiritual apreciable, más allá de la simple demora.
¿Puedo reclamar el alquiler que pagué mientras esperaba la escritura?
Sí, si se prueba que ese gasto fue consecuencia directa de la demora imputable al vendedor; es uno de los rubros de daño patrimonial más habituales en este tipo de reclamos.
Fuentes oficiales
Para verificar lo que decimos, siempre con la fuente primaria a mano:
- Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), texto actualizado — art. 1018 (otorgamiento pendiente del instrumento) y art. 730 (efectos de las obligaciones) (texto oficial)
- Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), texto actualizado — arts. 1737 a 1741 (daño resarcible, reparación plena y daño moral) (texto oficial)
- M., M. L. c/ Eco Diseño SRL s/Cumplimiento de Contrato — Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala G (fallo oficial)
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