Derecho civil · Inmuebles: compra, escritura y pozo · Tema
Reúne las guías para quien firmó un boleto de compraventa de un inmueble: qué protección da frente a embargos y quiebras, qué hacer si el vendedor no escritura y con qué herramientas se fuerza la escritura en el juicio. Empezá por el subtema que se parezca a tu situación.
Tres subtemas ordenan las guías según el momento del problema: el boleto mismo, la negativa del vendedor y las herramientas del juicio.
Qué protege tu boleto frente a embargos y quiebras, qué riesgo corre si no está inscripto y qué controlar si lo firmó un apoderado o un solo cónyuge.
Cómo se prueba la mora, qué pasa si debés parte del saldo, cómo responder a un reajuste de precio y cuándo prescribe la acción de escrituración.
Anotación de litis, embargo preventivo, astreintes, escritura otorgada por el juez y daños por la demora: qué pedir en el juicio y cuándo.
Casos de quien pagó el inmueble con boleto y necesita la escritura, y de quien debe defender o ordenar su boleto.
Con el boleto y los pagos ordenados te decimos si ya se puede intimar, qué falta acreditar y cómo se arma la demanda.
Lo que tenés que tener a mano
Si lo tenés, sumalo
Si el boleto está en otra moneda o tiene cláusulas que no entendés, mandalo igual: lo revisamos entero en la consulta.
El boleto es un contrato válido y exigible, pero la propiedad se transmite con la escritura pública, salvo la compra por subasta judicial o administrativa. Mientras no se escriture, el titular formal sigue siendo el vendedor. Por eso importa qué protección tiene tu boleto frente a terceros, que se desarrolla en boleto de compraventa y escrituración.
Frente al embargo de un acreedor del vendedor, el art. 1170 da prioridad si contrataste con el titular registral, pagaste al menos el 25% del precio antes de la traba, el boleto tiene fecha cierta y hay publicidad suficiente. Con fecha cierta y el 25% pagado, el boleto también es oponible al concurso o la quiebra del vendedor, y el juez debe ordenar la escritura.
Que el boleto no esté inscripto no lo invalida entre vos y el vendedor: podés reclamar la escritura igual. El riesgo aparece frente a un segundo comprador o un acreedor, porque el art. 1893 exige publicidad suficiente, registral o posesoria. Certificar la fecha cierta y tomar posesión reducen buena parte de ese riesgo; ver boleto sin inscribir.
Si cumpliste tu parte, o tu cumplimiento está asegurado, el art. 1018 trata la escritura pendiente como una obligación de hacer: si el vendedor es remiso, el juez la otorga en su representación. El orden habitual es verificar el plazo del boleto, intimar y demandar. El detalle está en juicio de escrituración y en el vendedor no quiere escriturar.
La acción prescribe
Para los boletos posteriores al 1° de agosto de 2015 rige el plazo genérico de cinco años del art. 2560; para los anteriores, el art. 2537 remite a la ley anterior, que fijaba diez años, salvo que el nuevo plazo se cumpla antes. La posesión pública e ininterrumpida del comprador dificulta que prospere la defensa. Ver prescripción de la escrituración.
Estas son todas las guías del tema, por si ya sabés cuál es tu caso.
Antes de intimar conviene revisar quién firmó. Un poder general para administrar no alcanza para vender: hace falta facultad expresa (art. 375), y un poder apócrifo puede llevar a declarar inexistentes el boleto y la escritura (boleto firmado por apoderado). Si el inmueble es ganancial, hace falta el asentimiento del otro cónyuge (art. 470), que puede darse antes o en forma tácita (boleto de un solo cónyuge).
Todavía no. La transmisión de la propiedad exige escritura pública; el boleto es un contrato preliminar válido y exigible, pero el titular formal sigue siendo el vendedor. Ver boleto de compraventa y escrituración.
Sí. Entre vos y el vendedor el boleto sigue siendo válido y exigible; el riesgo aparece frente a terceros que no participaron del contrato. Ver boleto sin inscribir.
Con sentencia firme y tu parte cumplida o asegurada, el juez puede otorgar la escritura en su representación a través del escribano designado. Ver el juez firma la escritura.
Si la escrituración se volvió imposible por su hecho, la obligación se convierte en dinero: resolución del contrato y daños, que se fijan en la ejecución del mismo juicio. Ver juicio de escrituración.
Sí. Son pretensiones distintas que pueden acumularse en la misma demanda; si el boleto tiene cláusula penal para la demora, se reclama esa suma. Ver daños por demora.
No necesariamente. Depende de la fecha del boleto y de si la posesión continuada tuvo efecto interruptivo. Ver prescripción de la escrituración.
Conti Abogados — Ciudad de Buenos Aires
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