Reajuste de precio antes de escriturar
El reverso de este conflicto: cuando es el vendedor quien pretende cobrar de más antes de escriturar.
Derecho civil · Guía práctica
El comprador está en mora con el saldo de precio, ¿puede igual exigir escrituración?
Cuando el vendedor se niega a escriturar alegando que el comprador debe parte del precio, no siempre tiene razón para negarse: si la deuda es dudosa, ya fue pagada de otra forma o el comprador está dispuesto a saldarla, la excepción de incumplimiento contractual puede no prosperar y el juez puede ordenar igualmente la escrituración.
La excepción de incumplimiento contractual del vendedor
El art. 1031 del Código Civil y Comercial permite que, en un contrato bilateral, una parte suspenda su propia prestación "hasta que la otra cumpla u ofrezca cumplir". Aplicado a la compraventa de un inmueble, esto le da al vendedor la posibilidad de negarse a escriturar mientras el comprador no pague lo que realmente le corresponde. Pero esa defensa no opera de manera automática ante cualquier alegación: depende de que el incumplimiento del comprador sea real y esté acreditado.
Cuándo el pago discutido resulta, igualmente, íntegro
En "Cabrera Felisoni, Patricio c/ Blanco, Sergio Daniel y otros s/Escrituración" (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala J, Expte. CIV 58.219/2021, sentencia del 02/06/2025), el comprador había depositado judicialmente un saldo cuyo monto en pesos discutían las partes, por la paridad cambiaria aplicable al boleto. Los vendedores opusieron la excepción de incumplimiento contractual, sosteniendo que el depósito era "vil e irrisorio" frente al valor real adeudado. El tribunal analizó la cláusula de conversión pactada en el boleto y, según el criterio judicial citado, concluyó que el pago realizado por el comprador cumplía con los requisitos de integridad y puntualidad, por lo que rechazó la excepción de incumplimiento y confirmó la condena a escriturar.
Excepción de incumplimiento contractual no es lo mismo que mera alegación de mora
según el criterio judicial citado, el vendedor solo puede rehusar escriturar si el incumplimiento del comprador es real y está acreditado, no por la simple invocación de una deuda discutida.
Mora del comprador no es lo mismo que imposibilidad de reclamar la escritura
si el comprador deposita o consigna judicialmente lo que entiende adeudado, puede seguir reclamando la escrituración mientras se discute el monto exacto.
Plazo de pago determinado no es lo mismo que plazo indeterminado
cuando el boleto no fija una fecha cierta para el saldo, se trata de una obligación de plazo indeterminado (art. 887 CCyC) que en principio debe fijarse judicialmente antes de considerar en mora al comprador.
Cómo actuar si tenés un saldo de precio en discusión
- Si hay una controversia sobre el monto (por ejemplo, el tipo de cambio aplicable), depositá o consigná judicialmente lo que entendés adeudado.
- Notificá fehacientemente al vendedor la consignación realizada.
- Reuní la prueba de todos los pagos hechos desde la firma del boleto, incluidos los parciales.
- Analizá si la deuda que invoca el vendedor es realmente exigible y líquida antes de que oponga la excepción de incumplimiento.
- Iniciá o proseguí la demanda de escrituración, ofreciendo cumplir con cualquier saldo remanente que corresponda.
Documentación para evaluar el caso
- Boleto de compraventa con la cláusula de precio y la forma de pago pactada.
- Comprobantes de todos los pagos realizados, parciales y totales.
- Comprobante de la consignación judicial, si la hiciste.
- Cartas documento intercambiadas con el vendedor.
- Informe de dominio actualizado del inmueble.
Preguntas frecuentes
Si debo una parte del precio, ¿pierdo el derecho a exigir la escrituración?
No necesariamente. Según el criterio judicial citado, podés consignar judicialmente lo que entendés adeudado y seguir reclamando la escritura mientras se discute el monto exacto.
¿Qué es la excepción de incumplimiento contractual?
Es la defensa que puede oponer el vendedor (art. 1031 CCyC) para negarse a escriturar mientras el comprador no pague lo que efectivamente le corresponde.
¿Qué pasa si el boleto no fija una fecha para pagar el saldo?
Según el criterio judicial citado, se trata de una obligación de plazo indeterminado, que en principio debe fijarse judicialmente antes de que pueda considerarse en mora al comprador.
¿Puedo pedir que se escriture ofreciendo pagar el saldo en el mismo acto?
Sí, es habitual pactar que el saldo remanente se cancele contra el otorgamiento de la escritura.
Fuentes oficiales
Para verificar lo que decimos, siempre con la fuente primaria a mano:
- Ley 26.994, Código Civil y Comercial de la Nación, texto actualizado — arts. 1031 y 1032 (suspensión del cumplimiento y tutela preventiva) y arts. 886 y 887 (mora) (texto oficial)
- Cabrera Felisoni, Patricio c/ Blanco, Sergio Daniel y otros s/Escrituración — Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala J (fallo oficial)
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