El comprador está en mora con el saldo de precio, ¿puede igual exigir escrituración?

La excepción de incumplimiento contractual del vendedor

El art. 1031 del Código Civil y Comercial permite que, en un contrato bilateral, una parte suspenda su propia prestación «hasta que la otra cumpla u ofrezca cumplir». Es la llamada excepción de incumplimiento contractual. Aplicada a la compraventa de un inmueble, le da al vendedor la posibilidad de negarse a escriturar mientras el comprador no pague lo que realmente le corresponde.

Pero esa defensa no opera de manera automática ante cualquier alegación: depende de que el incumplimiento del comprador sea real y esté acreditado. Cuando la deuda es dudosa o el comprador ofrece saldarla, la excepción pierde su fundamento, y el vendedor queda expuesto a una condena a escriturar.

Cuándo el pago discutido igual se considera íntegro

En “C., P. c/ B., S. D. y otros s/Escrituración” (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala J, Expte. CIV 58.219/2021, sentencia del 02/06/2025), el comprador había depositado judicialmente un saldo cuyo monto en pesos discutían las partes, por la paridad cambiaria aplicable al boleto.

Los vendedores opusieron la excepción de incumplimiento contractual y sostuvieron que el depósito era «vil e irrisorio» frente al valor real adeudado. El tribunal analizó la cláusula de conversión pactada en el boleto y concluyó que el pago del comprador cumplía con los requisitos de integridad y puntualidad. Por eso rechazó la excepción y confirmó la condena a escriturar.

Cómo actuar si tenés un saldo de precio en discusión

Si el vendedor invoca una deuda tuya para no escriturar, este es el orden que conviene seguir:

1. Si hay una controversia sobre el monto, por ejemplo por el tipo de cambio aplicable, depositá o consigná judicialmente lo que entendés adeudado.
2. Notificá fehacientemente al vendedor la consignación realizada.
3. Reuní la prueba de todos los pagos hechos desde la firma del boleto, incluidos los parciales.
4. Analizá si la deuda que invoca el vendedor es realmente exigible y líquida antes de que oponga la excepción de incumplimiento.
5. Iniciá o proseguí la demanda de escrituración, ofreciendo cumplir con cualquier saldo remanente que corresponda.

Documentación para evaluar el caso

Para revisar el saldo y definir la estrategia, necesitamos:

• El boleto de compraventa, con la cláusula de precio y la forma de pago pactada.
• Los comprobantes de todos los pagos realizados, parciales y totales.
• El comprobante de la consignación judicial, si la hiciste.
• Las cartas documento intercambiadas con el vendedor.
• El informe de dominio actualizado del inmueble.

Preguntas frecuentes